כאשר יזם ניגש לפרויקט נדל"ן, ראשית הוא בוחן מהו היקף הפרויקט העומד מולו, הסביבה העסקית, ייעוד מגורים או מסחרי, זכויות בנייה ופוטנציאל השבחה. הפרויקט מבחינה מימונית מחולק לעלות רכישת השטח ולעלות הבנייה לרבות עלויות יועצים, עלויות מימון וכו'.

בשל המורכבות של ליווי פרויקט נדל"ן קיימים שלבים רבים בדרך לקבל טופס 4 המיוחל, בשל כך נדרש להתכונן ולהערך לסיכונים שיכולים לצוץ תוך כדי בניית הפרוייקט כגון: סיכונים משפטיים, תכנוניים, ביצועיים ומימוניים. במאמר זה נשתדל לסקור את הענף עם התמקדות בהיבט המימוני בנקאי.

לעיתים רבות לקוחותינו מגיעים למשרדינו עם פרויקט איכותי, אך ברשותם שיעור נמוך של הון עצמי ביחס להקיף הפרוייקט. בחלק מהמקרים הלקוח מגיע כבר לאחר חתימה על עסקה ואנחנו בוחנים עבור אותו לקוח דרכי גיוס עבור השלמת ההון עצמי, והכל במטרה שלא להכנס להפרת הסכם מול מוכר הזכויות או אל מול הדיירים בעלי הזכויות.

יזם ללא משמעת עצמית, בסיס כלכלי איתן, עמידה בלו"ז בהתאם לתוכניות דו"ח האפס לרבות ליווי צמוד של ייעוץ משפטי, מפקח שנמצא צמוד לפרוייקט והתערבות ונוכחות של הייזם עצמו בשטח, הסיכוי לסטות מהיעדים גדלים בהתאמה, וכל זה משתרשר לשורת הרווח שעלולה להתהפך להפסד.

בחירת הגוף לליווי פרויקט הנדל"ן:

בישראל ישנם מספר גופי מימון לפרויקט נדל"ן, חלקם בנקאים וחלקם חוץ בנקאים, חברות ביטוח וגופים מוסדיים. לכל אחד מהם יש את החוזקות שלו, כגון הריביות בבנקים הם הנמוכות ביותר, אך ישנן פרויקטים שהבנק אינו מוכן לאשר מסיבות מגוונות כגון: חוסר ניסיון של היזם, פרויקט בהיקף נמוך, שיעורי רווחיות נמוכים (או גבוהים מידי מה שנראה לא אמין), בעיות ברישום הנכס, BDI שלילי של היזם ועוד. וכאשר שעסקה בנקאית נכנסת לקשיים כלכליים ניתן לשלב את הגופים החוץ בנקאים, במטרה להציל פרויקט קיים ו/או לממן פרויקט חדש שאינו מאושר מלכתחילה בבנק.

משרדינו עובד מול הבנקים המובילים במשק וזאת במקביל לקרנות נדל"ן מגוונות, חברות ביטוח וגופים מוסדים מובילים וכל זאת במטרה למצוא את הפתרון למימון פרויקט הנדל"ן בצורה המהירה והזולה ביותר ללקוח.

בדר"כ הקרנות החוץ בנקאיות לליווי פרוייקט נדל"ן יותר גמישות, מהירות, עם רגולציה פחות קשיחה מהבנק, אך מאידך יקרות יותר מהריבית הבנקאית, ולכן ליווי שמתאים ללקוח אחד הוא לא הליווי שמתאים ללקוח השני, וזאת בשל מכלול הנתונים שהוצגו.

בדיקת כדאיות לעסקת ליווי נדל"ן:

כבר בשלב איתור העסקה עוד טרם הזמנת הדוח אפס משמאי, אנו יושבים עם הלקוח, ומנסים להבין מהם דרישותיו וציפיותיו מהפרוייקט, מהם הזכויות בנייה על השטח ומנסים לזהות פוטנציאל נוסף יחד עם עו"ד ושמאים שעובדים איתנו לשינוי ייעוד והטבות מיסויות.

תחילה בחינת נתוני הנכס, גודלו, ייעודו (מגורים, מסחרי, חקלאי וכו'), מצב רישומי ומשפטי, הסביבה וחשוב מאוד להגיע פיזית לראות את הנכס ולזהות אותו.

בשלב השני נדרש לבדוק את תוכנית המתאר החלות על הנכס, החל מתוכנית מתאר ארצית, לתוכנית מתאר מקומית ובחינת חלוקת השטחים הציבוריים, שטחי שירותי, תוכנית בניין עיר, לגבי אופי השימוש והייעוד בקרקע.

בחינת עלויות הקמה של פרויקט הנדל"ן, עלות השטח לרבות מחיר הנכס, מס רכישה שבדר"כ מוטל על הרוכש, היטל השבחה שבדר"כ מוטל על המוכר, עלויות משפטיות לליווי עסקת המכר, דמי תיווך ועוד.

לפרויקט נדל"ן בדרך מתלוות עלויות נוספות כגון דמי פיתוח, היטלי קרקע, יועצים מקצועיים, פיקוח הנדסי, פיקוח בנייה, שמאות, שיווק ואנשי מכירות ועלויות מטה ותקורות שוטפות.

עלות הבנייה בפועל כוללת את חומרי הגלם (עלות המכר), עלות כ"א הפועלים באתר הבנייה.

עלות מימון לפרויקט הנדל"ן, בהתאם לגובה ההון העצמי וביחס להיקף הפרויקט ניתן לחזות את עלות המימון בהתאם לריבית מקובלת בשוק.

לאחר הצגת מלוא ההוצאות בגין הפרויקט, בתוספת ההכנסות ממכירת הנכסים, גופי המימון יצפו לראות רווח יזמי של 15%, מדבור ברווחיות סבירה ומקובלת וזאת בכדי לאשר עקרונית את העסקה.

מניסיוננו, לעיתים שלקוחות מציגים רווחיות של 30% ומעלה למערכת הבנקאית, מה שנראה טוב מאוד, לעיניי הבנקים זה נראה גרוע בשל אופטימיות יתר, ועל זה עלולים לדחות את הפרויקט.

ערבות חוק מכר בעסקת מימון נדל"ן:

כאשר היזם מוכר דירות בפרויקט, התקבולים משמשים עבור בניית הפרוייקט בפועל, ובעבר היו פרויקטים שנכנסו לחדלות פרעון באמצע תהליך הבנייה, אותם רוכשים איבדו את כספם מאחר וכספם בקושי הספיק לבנות את היסודות לבנייה, ובניכוי הוצאות מימוש ומשפטי לא נותר להם ההון ששילמו עבור הדירה המיוחלת.

לפיכך נחקק "ערבות חוק מכר", החוק מגדיר שהרוכשים ישלמו את כספם לחשבון הבנק הייעודי של הפרויקט, ולא לייזם עצמו או מי מטעמו. והבנק המלווה מפקח על שחרור הכספים בהתאם לקצב התקדמות הפרויקט. אותו בנק מלווה מעניק לרוכשים ערבות אשר מבטיחה את כספם, והרוכש יכול להיות רגוע בעת כניסתו לעסקה שכזו, בשל הפיקוח של הבנק המלווה.

* קבלנים מוכרים וגדולים שנפלו בשנים האחרונות הפקידו את כספי הלקוחות לא לחשבון הבנק הייעודי אלא לחשבונות החברה שלהם, מה שלמעשה מהווה איתות ודגל אדום לבעיה בהתנהלות ולזליגת כסף בריא אל מחוץ לפרוייקט עצמו.

אמנם ערבות החוק מכר דורשת מהיזם לעמוד באימות מידה נוקשות שנקבעו מראש כגון: עמידה ביעדי מכירה, בחינה ומדידה ע"י דוח האפס, שמירה על יחס שיעור רווחיות גולמית ותפעולית אך כל אילו שומרים בסופו של דבר על היזם עצמו ועל לקוחותיו רוכשי הדירות.

כיום גם הבנקים יודעים לתת "ערבות חוק מכר" וגם חלק מחברות הביטוח נותנות מענה דומה בדמות של "פוליסת חוק מכר".

השלמת הון עצמי למימון פרוייקט נדל"ן (הלוואת מזנין) מוכר בשם "חוב נחות":

הבנקים בישראל הינם שמרנים ואוהבים שלקוחותיהם באים עם לפחות 20% הון עצמי לעסקת הנדל"ן (ליווי בנייה).

להלן מקרה לדוגמא: בפרויקט שעלות השטח כולל עלות הבנייה מגיע ל- 100 מיליון ₪, היזם צריך להביא 20 מיליון ₪ הון עצמי. עבור יזמים קטנים מדובר בחסם שסוגר בפניהם את היכולת להקים פרויקט שכזה למרות ניסיון רב שהם צברו. בשלב זה אנחנו מגייסים גוף מימון נוסף בדמות של קרן נדל"ן, חברת ביטוח, גוף מוסדי והם יהיו מוכנים לממן 15 מיליון ₪ מתוך ה- 20 מיליון הון עצמי הנדרש חוב זה נקרא "חוב נחות", והבנק המממן את ה-80 מיליון נקרא "חוב בכיר" ובכך היזם צריך לגייס 5 מיליון ₪ בלבד לטובת הקמת פרוייקט של 100 מיליון ₪.

לפני הגשת בקשת מימון מהבנק עוברים תחילה לאישור עקרוני של הלוואת המזנין (החוב הנחות), לטובת השלב הנ"ל מתבקש היזם להציג תוכנית עסקית, דו"ח אפס, ונתונים אודות הבנק המלווה.

היתרון הגדול בהלוואת מזנין הוא מינוף ההון עצמי, כך שבהמשך לדוגמתנו ב- 20 מיליון ₪ יכול היזם לבצע 4 פרויקטים מאשר פרויקט אחד בליווי בנקאי.

לפיכך כל סטייה מהתוכנית, עלולה לאפס הון ההון העצמי של היזם ולכן עסקאות שכאילו מומלץ שיהיו במתכונת של ליווי פיננסי סגור.

איך הלוואת המזנין קשורה לליווי פיננסי סגור ?

ראשית ליווי פיננסי סגור הינה מסגרת אשראי לטובת בניית הפרויקט נדל"ן, שאינה תלויה בעסקאות נוספות של הקבלן במטרה "לבטח" את העסקה בכללותה עם מסגרת אשראי ייעודית לאותו פרוייקט נדל"ן. כך יוכל היזם לצבוע את כספו, להבטיח את ההתחייבות שלו מול רוכשי הדירות, וגם וכאשר מתכלות בעיות בפרויקט מהר מאוד ניתן לאתר אותם, בשל סטריליזציה פיננסית ותכנונית של הפרוייקט. בשונה מקבלנים מבצעים שעל אותה מסגרת בנקאית מבצעים מספר רב של פרויקטים בו זמנית.

מהם העמלות (הוצאות המימון) בעסקת ליווי בנייה ?

בעסקת ליווי בנייה קיימת תחילה שיעור הריבית על הכספים המגויסים, עמלת הקמה ועמלת הקצאת אשראי (מתומחר על המסגרת המאושרת), עמלת אי-ניצול גם על האשראי הבכיר וגם על האשראי הנכות, הקמת מסגרת בטחונות "ערבות חוק מכר" בבנקים או פוליסת חוק מכר בחברות הביטו, ומסגרת ערבויות לבעלי הקרקע וערבויות ביצוע, ואם מדובר במכרז ערבות מכרזית.

לכן לפני ששואלים מהי עלות הריבית, חייבים לבחון מהי העלות המימונית הריאלית של הפרויקט בכללותו.

אז כמה זה במספרים, להלן פירוט הוצאות המימון בליווי פרוייקט:

1. ריבית בגין חוב בכיר בטווח של פריים + 1%-2%, בהתאם לטיב הלקוח.
2. ריבית בגין חוב נחות (הלוואת מזנין) בטווח של פריים + 7%-9%, בהתאם לטיב הלקוח.
3. עמלה חד פעמית להקמת פרוייקט ליווי 0.7%-0.9% מעלות הקמת הפרויקט.
4. ערבות חוק מכר 0.7%-0.9% לשנה מהניצול בפועל ובהתאם לחברת הביטוח המבטחת.
5. ערבות ביצוע 1.25% מסך הערבות בהתאם וידרש חוזית.
6. הוצאה משפטית בהתאם להיקף הפרוייקט נע בטווח של 50-80 אלף ש"ח.
7. דמי ניהול אשראי 0.25%-0.4% לשנה מגובה הערבויות.
8. עלות דוח אפס 12-25 אלף ש"ח כולל ליווי שמאי בטווח של 5-12 אלף ש"ח מידי חודש.

* כל המספרים הינם תלויי פרויקט, רמת סיכון, איתנות היזם, ובהתאם לסביבת ריבית, לכן ייתכנו שינויים.

חוב נחות האם משתלם להשתמש בו ?

כפי שניתן לראות, העלות של החוב נחות הינו גבוה, אך יזם עם הון עצמי אינו יכול להתפרש על פני מספר פרויקטים ולכן בחישוב כללי במקרים רבים משתלם לו לנצל הזדמנויות עסקיות ולהפתח במספר רב של פרויקטים ע"י מימון בחוב נחות.

כמו כן, באישור העקרוני של חברות המימון, ישנן התניות מדוייקות מתי ניתן להפחית את שיעור חוב המזנין, וזאת במטרה להתבסס על חוב בכיר ובכך להפחית משמעותית את עלויות המימון, בדר"כ מותנה בקצב התקדמות הפרויקט יחד עם כמות יחידות דיור שנמכרו, ובשקלול ניתן להפחית את שיעור מימון החוב הנחות ע"י 2-3 מדרגות במהלך הפרויקט.

תהליך הליווי פיננסי הסגור מתבצע בשלבים הבאים:

שיעבוד הנכס לטובת הגוף המממן כנגד רישום משכנתא, כך שכל השקעה בנכס תשביח ישירות את השעבוד לאותו גוף מממן. בשלב השני היזם ישעבד את הזכויות החוזיות והזכויות העתידיות לטובת הגוף המממן. לאחר שיעבוד מלוא הזכויות פותחים חשבון בנק ייעודי המשועבד לגוף המממן ואך ורק דרך חשבון זה נכסים כספים בגין מכירת נכסים ויוצאים כספים לטובת בניית הפרוייקט.

כל המטרה היא שהכספים יהיו בהתאם לדוח אפס שהוזמן דרך שמאי או מהנדס מאושר של הבנק, שם ניתן לראות את התזרים הוצאות הצפוי, לוחות זמנים, עלויות צפויות ורווחים צפויים.

שחב מהותי הינו פיקוח על הפרויקט כולו, בכדי לוודא שאין סטייה מתוכנית דוח האפס הראשונית, במידה וישנן סטיות צריכים לעדכן את דוח האפס, בהתאם לסטיות הקיימות.

במקביל לפיקוח ההנדסי, הבנק מבצע פיקוח בעצמו אחר התקדמות הפרויקט, בחינת ניצול האובליגו המוקצה לפרויקט ביחס לשלב בו הוא נמצא ובחינת הזרמת מקורות הון של היזם.

בשלב זה הבנק משחרר כספים מחשבון הפרוייקט הייעודי בהתאם לקצב התקדמות הפרויקט, בגין כספים שנכנסים לקופה עבור דירות שנמכרות מנפיקים ערבויות חוק מכר, הבנק המממן בוחן את כל חוזי ההתקשרות אל מול הספקים הראשיים, קבלני המשנה ונותני השירות, וזאת עד לסיום תהליך בנייה והשלמת העסקה בכללותה.

חשוב לציין כי הבנק מוודא בכל שלב בפרויקט שיש ברשותו די בטחונות לשחרר את הפעימה הבאה, כי שאם חלילה נוצר בעיה כלכלית בפרויקט, לבנק קיימת כרית בטחון בעת מימוש הבטוחות ששועבדו לטובתו לפרעון האשראי אותו העמיד.

משרדינו פרץ פיננסים מלווה ובוחן עסקאות החל מאיתור העסקה, בחינת דו"ח האפס, התנהלות מול מקורות המימון השונים, היחלצות מבעיות פיננסיות בשל אי עמידה בתנאי חיתום, מציאת מקורות מימון לגשר על פערי תזרים בעסקאות נדל"ן וכל זאת במטרה להגיע לסיום העסקה במהירות האפשרית ועמידה ביעדים שנקבעו. במקרים רבים תוך 48 שעות אנחנו מצליחים להמציא אישור עקרוני ומייצרים וודאות ליזם הפרוייקט.

הפוסט מימון פרויקט נדל"ן – המדריך המקיף ! הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

משכנתא חוץ בנקאית לכל מטרה, מה צריך לשאול ?

• האם אכן קיים פיקוח על גופים מימון חוץ בנקאיים ?
  החל משנת 2016 החל פיקוח מטעם הממונה על שוק ההון, ביטוח וחסכון במשרד האוצר. תחת עיגון "חוק הפיקוח על שירותים פיננסים תשע"ו. החוק מחייב את נותן האשראי/קרן הנדל"ן לעמוד באימות מידה פיננסיות, להעמיד ערבויות למדינה, להציג הון עצמי ביחס למאזן.
• האם נדרש רישיון למתן אשראי עבור משכנתא חוץ בנקאית ?
  התשובה היא כן. במידה ונותן האשראי עמד בתנאי החוק, זכאי לקבל את רישיון למתן אשראי, כיום ישנן שני סוגי רישיונות למתן אשראי:

1. רישיון למתן אשראי בסיסי.
2. רישיון למתן אשראי מורחב.

כאשר אנחנו עובדים מול קרן נדל"ן אנו בוחנים ראשית שהקרן מחזיקה ברישיון למתן אשראי בסיסי עם עדיפות למורחב, כמו כן אנו מוודאים שלקרן הנדל"ן יהיה היתר עסקה הלכתי.

מהי משכנתא חוץ בנקאית, איזה גופים יודעים לתת הלוואה שכזו ?

ההגדרה למשכנתא חוץ בנקאית הינה קבלת מימון מכל גוף שאינו בנקאי (ואינו מפוקח תחת המפקח על הבנקים), וכפועל יוצא ניתן למנות מספר רב של גופים העומדים בקריטריון כגון: חברות ביטוח, קרנות חברתיות, קרנות נדל"ן פרטיות וקרנות הון להשקעה.

משרדינו פעיל מול עשרות גופים, להלן גופים שיודעים לתת משכנתא חוץ בנקאית לכל מטרה:

בין חברות הביטוח שנותנות משכנתאות ניתן למנות את חברת: כלל ביטוח, הראל ביטוח, איילון ביטוח, מיטב-דש, IBI, מימון ישיר ועוד.

בין הקרנות החברתיות שיודעות לתת ניתן למנות את טריא, BTB, הומי ועוד.

לכל אחד מהגופים המוצגים יש את טעמי הסיכון שלו, סביבת הריבית ומתווה ההלוואה אשר הוא מוכן להעמיד ללקוחותיו, וכמו כן מדובר בנתונים משתנים ולכן תמיד צריך להיות עם היד על הדופק. כמו כן משרדינו פועל מול גופים נוספים, וכל זה במטרה להתאים לכל לקוח את הפתרון המתאים עבורו.

משכנתא חוץ בנקאית באיזה תנאים ובאיזה ריביות?

בשונה מהמערכת הבנקאית שיודעת לתת משכנתא לכל מטרה או משכנתא לסגירת חובות החל מריבית של 5%, רשימת הקרנות המוצגות יודעות לתת משכנתא חוץ בנקאית החל מריבית של 6% ועד ל- 15.5% בהתאם לחוק "אשראי הוגן" תשנ"ג 1993. לעניין פריסת ההלוואות ברב המקרים אנו מעמדים ללקוח הלוואת בלון בגרייס מלא לשנתיים, כל זאת במטרה לשקם את הלקוח הן מבחינת BDI, והן מבחינת יכולת הכנסות במטרה להחזירו למערכת הבנקאית. לעיתים אנו מעמידים ללקוח משכנתא חוץ בנקאית ל-20 שנה ועד לתקרה של 40 שנה. ולכן המוצר הופך לתחרותי מול המערכת הבנקאית בחלק מהמקרים.

מהם היתרונות של משכנתא חוץ בנקאית ?

יחד עם כניסת חוק נתוני אשראי תשס"ב 2002, נהיה יותר ויותר קשה לעבור את מסוכת הבנק, כל שיק שחוזר או תיק הוצל"פ עלול להפוך את ה BDI לאדום, ובפרט מקרים של הגבלה בנקאית, פשיטת רגל, הבנקים ללא יוצא מן הכלל לא יכנסו לעסקה שכזו, ובוואקום הזה נכנס המוצר של משכנתא חוץ בנקאית.

כיום משרדינו יודע לתת מענה מקיף ומהיר למקרים של משכנתאות למסורבים ומשכנתאות מורכבות כגון: לקוח בתוך הגבלה בנקאית, לקוח לאחר פשיטת רגל, לקוח עם שיקים חוזרים, וכל זה במטרה אחת, להעמיד ללקוח את המשכנתא המיוחלת ולפתור עבורו את בעיות התזרים ולצאת לדרך חדשה.

הבנק לא מאשר משכנתא, למה שיאשרו לי משכנתא חוץ בנקאית ?

הבטוחה החזקה ביותר כיום הינה שעבוד נכס נדלני: מגורים או מסחרי. בשל שמרנות עודפת של המערכת הבנקאית אותן קרנות שהוצגו מעלה מעוניינות להרוויח את הריבית בתוספת פרמיית הסיכון, ובכך להיטיב עם בעלי הקרן או המשקיעים. הקרן מודעת לעובדה שהסיכון שלה מאוד נמוך בשל רישום משכנתא בדרגה שנייה או ראשונה על הנכס, וכל זאת שהאלטרנטיבה בגין תשואה בנקאית על הכסף שואפת ל- 0 אחוז. כל אילו גרמו לקרנות רבות להיפתח החל משנת 2019 כפטריות אחר הגשם, עם תיאבון לסיכון גם בעסקאות מורכבות מאוד.

משכנתא חוץ – הקושי הנסתר:

כאשר מגיעים למשרדינו לקוחות לבקשת משכנתא חוץ בנקאית, אכן קיימים קשיים לגייס את האשראי מסיבות מגוונות ובחלקן גם נכונות אם בגלל חוסר יכולת החזר, BDI שלילי, עיקולים על הנכס, הגבלות מיוחדות ועוד.

אך וכאשר כבר קיבלנו את המשכנתא החוץ בנקאית ועברנו את המסוכה הראשונה לדוגמא: גישור לשנתיים, השאלה הבאה היא מאיפה נוכל לפרוע את התשלום לאחר שנתיים, וכאן אנחנו נכנסים למערכה מורכבת לא פחות. במטרה להעביר את הלקוח למערכת הבנקאית, וזאת לאחר שנתיים מיום בו היה מוגבל/מעוקל וכו'.

לקוחות פונים למשרדינו שהם כבר כבולים בתוך משכנתא חוץ בנקאית וקשה להם להמיר אותה למערכת בנקאית, ולכן עם הניסיון והידע אנחנו מצליחים למצוא פתרונות גם למקרים מורכבים אילו.

משרדינו עושה הכל בכדי ללוות את הלקוחות מהכניסה למשכנתא חוץ בנקאית ועד היציאה למערכת בנקאית, וזאת בהתאם למידע הפיננסי המופיע במערכות BDI, משרדינו מתמחה בשיפור נתוני BDI. לכן עוד לפני שנכנסים למשכנתא חוץ בנקאית צריכים לבנות כבר דרך יציאה לגוף מוסדי בריבית בנקאית לטווח ארוך.

מהן החסרונות במשכנתא חוץ בנקאית ?

נתייחס דווקא לחסרונות של המוצר- משכנתא חוץ בנקאית הינה יקרה משמעותית ביחס למשכנתא בנקאית הן בריבית על ההלוואה, הן בעמלות הקמת ההלוואה (לכל קרן מתווה שונה), והן בשכ"ט לגוף הפיננסי המלווה את העסקה להצלחה.

בהלוואות שכאילו דורשים על פי רב שמאות תקן 19, מדובר בשמאות יקרה ומחמירה יותר הכוללת העמסות של היטלי השבחה, מס שבח, ועלויות נוספות, שמאות שכזו יכולה לעלות החל מ- 3,000 ולמשקים עד 10,000 ₪ בו בזמן ששמאות בנקאית הינה מסובסדת בעלות של 1,500-600 ₪ על פי רב.

החוק מחייב את בנק בישראל לאשר משכנתא מדרגה שנייה ללקוח שהתנהלותו תקינה, בדר"כ חברות הביטוח והקרנות אינן נותן אישור משכנתא בדרגה שנייה, מאחר ואינן מחוייבות לחוק המפקח על הבנקים, אלא לחוק חוק הפיקוח על שירותים פיננסים, כאמור.

חסרון שכיח ומהותי הינו עמלת פרעון מוקדם, נכון שגם הבנקים גובים עמלה שכזו, אך קרנות הנדל"ן גובות עמלות גבוהות, ולכן צריך מראש לבנות תחנות יציאה, בכדי למזער נזקים לטובת הלקוח.

יתרון יועץ המשכנתאות במסלול המשכנתא החוץ בנקאית:

שם המשחק- ניסיון !

בשונה ממשכנתא רגילה במערכת הבנקאית שהינה מערכת מוכרת עם 7 בנקי משכנתאות בלבד, בתחום המשכנתאות החוץ בנקאיות כיום ישנן מעל ל- 60 גופים שיודעים לתת את הפתרון. ולכן אין תחליף לידע והניסיון ע"י קשרים עם מנהלי קרנות, כלכלנים וחתמי אשראי. בכך העסקה תגיע לסגירה מהירה בהתאם לדרישות הלקוח ותיאום הציפיות המקדים. ייתרון של יועץ משכנתאות מנוסה הוא מתן פתרונות תוך כדי תנועה למקרים מורכבים ובעיות שעלולות לצוץ כגון תוך כדי בקשה, להלן דוגמאות של בעיות שכיחות שיכולות לצוץ תוך כדי אישר בקשה:

• מה קורה שהשמאות לא תואמת את דרישת גובה המימון ?
• מה לעשות כאשר ברגע האמת הבנק לא מוכן לתת אישור למשכנתא בדרגה שנייה ?
• מה קורה שנוטל המשכנתא לא כשיר לחיתום ביטוח חיים ?
• מה קורה כאשר אין יכולת החזר למבקש הבקשה ?
• מה קורה שיש עיקול על הבית ?

לכל המקרים המוצגים ולשאלות מורכבות וסבוכות נוספות כבר נתנו מענה בפועל ללקוחותינו כולל משכנתא של 100% מימון. יחד עם השיתוף פעולה של הלקוח ניתן להגיע להצלחה ועמידה ביעדים גם וכאשר שנדמה שאין כבר אזל סיכוי.

הבנק סרב לך למשכנתא לכל מטרה ? זה ממש לא הסוף, מבחינתנו רק ההתחלה. משרדינו "פרץ פיננסים" עם ניסיון של מעל ל- 10 שנים ומאות לקוחות מרוצים נשמח ללוות אותך להצלחה, לגייס לך את המשכנתא המיוחלת ולהראות שבאמת הכל אפשרי !

הפוסט משכנתא חוץ בנקאית לכל מטרה – המדריך המקיף ! הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

• איך מגישים בקשה להלוואה בערבות מדינה ?
• מהם הדברים החשובים בכתיבת התוכנית העסקית לקרן בערבות מדינה ?
• בבעלותכם חברה בע"מ או מנהלים עוסק מורשה וקיימת בעיה לכם תזרים מזומנים ?
• מעוניינים לפתוח עסק חדש וצריכים הלוואה ?
• מתכננים לבצע השקעה חד פעמית וזקוקים להלוואה משמעותית ?
• צופים כי קיים בור תזרימי ?

האם הקרן בערבות מדינה באמת נותנת הלוואות לעסקים ?

לעסקים בישראל ישנם מספר אפשרויות לקבל הלוואה בדרכים מקובלים: מערכת בנקאית, חברות למימון (חוץ בנקאי), וקרנות לעסקים שמבניהם הקרן המובילה והוותיקה בישראל היא קרן בערבות מדינה.

מידי שנה מוציאה הקרן דוח בגין הלוואות שניתנו, וניתן לראות בצורה ברורה שבמשך 10 שנות פעילות יותר ויותר עסקים נעזרים בהלוואה בערבות מדינה, הסכום הממוצע להלוואה גדל, וכפועל יוצא מהוות אפיק נגיש ונוח לקבל הלוואה שלא נשענת על האובליגו העסקי הקיים.

מהם תנאי הלוואה בערבות מדינה ?

ההלוואה הינה ארוכת טווח (5 שנים), כוללת תקופת גרייס של חצי שנה (משלמים ריבית ללא הקרן), והגופים שזכו במכרז לעבוד מול המדינה הם לשנת 2023:

7 בנקים: בנק לאומי, בנק הפועלים, בנק מזרחי, בנק דיסקונט, בנק מרכנתיל, בנק ירושלים ובנק יהב.

4 נותני אשראי חוץ בנקאים: חברת MAX, ויזה כאל, BTB וגמא ניהול.

מי מעמיד את ההלוואה בערבות מדינה ?

הבנקים ונותני האשראי שזכו במרכז, הם אילו היחידים שיכולים לתת את ההלוואה, והמדינה ערבה לאותו הבנק נותן ההלוואה.

מה האינטרס של הבנק לתת את ההלוואה בערבות מדינה?

כאשר הבנק נותן הלוואה מערבות מדינה לעסק או לחברה, הבנק יודע שבכל מקרה הכסף יחזור אילו, מאחר והמדינה ערבה לבנק, ובשל כך ההפרשה הבין- בנקאית ע"י כלי בנק ישראל לאותו החוב פוחתת, והרווחיות עבור הבנק גדלה בהתאמה.

האם נדרשים ביטחונות להלוואה בערבות מדינה ?

אכן נדרשים ביטחונות, בגין כל הלוואה העסק צריך להעמיד 15% בטחונות מטריאליים (מזומן), ובמידה מדובר בעסק בהקמה מדובר על 5% בלבד עד לתקרה של 300 אלף ₪.

מה הריבית בהלוואה בערבות מדינה ?

הריבית המקסימאלית הינה פריים + 3%, לעיתים היא נמוכה יותר, כיום הקרן והמערכות לא מציגות את הריבית משיקולים פנימים, בעבר הריביות הוצגו מראש.

עמלה לבקשה לקרן לעסקים קטנים, האם הקרן גובה עמלות על המסלול בערבות המדינה ?

התשובה היא כן, כל מי שפונה לקרן צריך לשלם אגרה לקרן לעסקים לטובת החשב-הכללי ע"ס 250 ש"ח, את התשלום אגרה לקרן בערבות מדינה ניתן לשלם בלינק המצורף –לחץ כאן!

כמו כן, קיימת עמלת הקמת הלוואה לקרן בערבות המדינה הנמדדת על בסיס ובהתאם למחזור העסקי:

• 1% עמלת הקמה כאשר מחזור מכירות לשנת העסקים האחרונה נמוך מ – 25 מליון ש"ח לפני מע"מ.
• 1.5% עמלת הקמה כאשר מחזור המכירות לשנת העסקים גבוה מ – 25 מליון ש"ח ונמוך מ – 50 מליון ש"ח לפני מע"מ.
• 2% עמלת הקמה כאשר מחזור המכירות לשנת העסקים גבוה מ – 50 מליון ש"ח ונמוך מ – 100 מליון ש"ח לפני מע"מ.

קיימת עמלה שלישית שמשולמת לבנק, עמלת הקמת הלוואה בנקאית, עמלה שכזו יכולה לנוע בטווח של 1,500-500 ש"ח בממוצע, וזאת בהתאם להיקף ההלוואה.

מה הרעיון המרכזי למתן הלוואות בערבות מדינה ?

המדינה מעודדת את ההלוואות בערבות מדינה, וזאת בניהול מחלקת החשב הכללי במשרד האוצר.

תהליך ההלוואה הינו מוסדר ומפוקח, החל מהגשת הבקשה, בדיקה ע"י כלכלן המיצג את אחד מהגופים המתאמים, מהעבר ההמלצה לבנק המבוקש, ולאחר מכן אישור ההמלצה בוועדת אשראי המתקיימת אחת לשבוע.

האם ניתן לקבל הלוואה בערבות מדינה כשיש תיק פתוח בהוצאה לפועל ?

לא ניתן לקבל הלוואה כשאר קיים תיק פתוח בהוצאה לפועל, ולכן וועדת האשראי תמליץ על התיק בכפוף לסגירת התיק הפתוח, לכן מומלץ להגיש בקשה וכאשר מקבלים את האישור, לעסק תהיה מוטיבציה לסגור את התיק הפתוח בכדי לקבל את ההלוואה בערבות מדינה.

מהם היתרונות בהלוואה בערבות מדינה ?

ראשית כל מדובר בהליך מאוד מפוקח לאורך כל דרכו. מאחר וההלוואה הינה בערבות מדינה הבנק לא יספור אותה כחלק מהאובליגו של הלקוח ובנוסף הבנק יעודד את הלקוח לקבל סכום גבוה יותר, בשל הערבות מצד המדינה.

פריסת ההלוואה הינה נוחה מאוד 5 שנים עם גרייס של חצי שנה (תשלום ריבית ללא קרן), הריבית נעה בטווח של פריים + 2-3.5 אחוז בהתאם לבנק ולאיתנות הכלכלית של הלקוח.

ניתן לפרוע את ההלוואה בכל זמן נתון ללא קנס פירעון מוקדם.

האם ניתן להגיש בקשה לקרן בערבות מדינה כאשר ישנם שיקים חוזרים ?

בדר"כ לא מומלץ להגיש בקשה כשיש שיקים חוזרים, אך חשוב לדעת מה הסיבה לכך, אם הסיבה היא הגיונית, וניתן להמציא אישור מהבנק על גריעת השיקים או אישור עו"ד המציג את הסיבה, כלכלן הקרן בערבות מדינה תתחשב בכך, ונוכל להגיש את הבקשה בסיכוי הצלחה גבוהים.

איך מתחילים ? איפה מגישים את הבקשה לקרן בערבות המדינה ?

החל משנת 2021 מגישים את הבקשה בצורה מכוונת, ע"י האתר הממשלתי של משרד הכלכלה והתעשייה – לחץ כאן להגיע ללינק.

לאחר הכניסה ללינק צריך לבצע רישום מסודר ופתיחת שם משתמש וססמא באתר הממשלתי, נפתח השאלון בו צריכים ליצוק את מלוא הפריטים לרבות תיאור העסק, פרטים אודות בעל המניות, שיעורי רווחיות, תחזיות פיננסיות ולבסוף מגיע שלב העלת המסמכים והסימוכין אשר צריכים לאשש את כל הנתונים והאינפורמציה שהוצגה.

מאוד מומלץ לצרף תוכנית עסקית מקצועית שתתמוך ותנגיש את מלוא הפרטים בכדי לסגור קצוות ולהדק את הבקשה, ובכך להקל על הכלכלן הבודק מטעם הקרן להמליץ לחיוב על בקשת האשראי.

מה כוללת התוכנית העסקית לקרן בערבות מדינה ?

ראשית כל חשוב שכתיבת התוכנית העסקית תהיה מסודרת וקריאה, ממוקדת וברורה לכלכלן הבודק, תתפרס על-פני 10 עמודים בממוצע, עודף אינפורמציה יכול להזיק ומעט מידי עלול לגרום לחוסרים במידע ולקושי בהעברת המסר.

התוכנית העסקית כוללת נתונים קרים אודות החברה/העסק, לאחר מכן נתונים קרים אודות בעל המניות, הצגת קו"ח היזם, תיאור מלא של הפעילות העסקית, תיאור השוק בו פעיל, ניתוח אובליגו בנקאי, בדיקת יחסי מינוף, ניתוח דוחות כספים ומדדים פיננסים, כתיבת תחזית רווח והפסד ל-3 השנים הבאות כולל תחזית דוח תזרים מזומנים ל-3 השנים הבאות, פרק אודות הסכום המבוקש ומטרות ההלוואה.

מסלולי הלוואה בערבות מדינה ?

ישנם 3 מסלולים עיקריים בקרן ערבות מדינה: הון חוזר, השקעות ועסקים בהקמה.

• מסלול הון חוזר– עבור עסקים שממנים לקוחות, מלאי, ייבוא ושיווק, ההוצאות הנ"ל מכבידות על הפעילות השוטפת ומטרת הקרן בערבות מדינה לעזור לעסק במימון צרכי ההון החוזר ולגשר על פערי התזרים הצפויים.
  מומלץ מאוד להוכיח את צרכי האשראי במסלול הון חוזר ע"פ נתוני המאזן, ע"י חישוב יחסים פיננסים לדוגמא: ימי לקוחות, ימי מלאי וכו', וזאת בכדי להוכיח קשר ישיר וצורך אמיתי של ההלוואה.
• מסלול השקעות– במידה והלקוח מעוניין במסלול השקעה מחובתו להציג צורך אמיתית בהשקעות בעסק לרבות הצעות מחיר, עלות מול תועלת, טבלת מקורות ושימושים, ותחזית הכוללת מצבת עובדים לפני ואחרי ההשקעה, בכדי להראות את הגידול בגיוס העובדים והרווחיות בהתאמה.
• מסלול עסקים בהקמה– יזמים רבים מעוניינים לפתוח עסק, אך בשל מחסור בתקציב הם מוותרים על חלומם, לכן הקרן בערבות מדינה יודעת לתת מענה לעסקים בהקמה, אך חשוב מאוד שליזם יהיה ניסיון מוכח בתחום, הבנה עסקית מעמיקה, הון עצמי חלקי, בכדי להראות שהוא מביע אמון בפעילות, ללא כל אילו לא מומלץ להגיש את הבקשה במסלול הנ"ל.

מה הסכום המקסימאלי אשר ניתן לקבל בהלוואה בערבות מדינה ?

על-פי תנאי הקרן, ניתן לקרן עד 8% מהמחזור השנתי או עד 500 אלף ₪ הגבוה מביניהם.

לדוגמא אם לחברה מחזור שנתי של 10 מיליון ₪, ניתן יהיה לבקש 800 אלף ₪. אך אם המחזור יהיה נמוך מ-6.25 מיליון ₪ בשנה התקרה היא 500 אלף ₪.

חשוב מאוד לשמור על יחס כיסוי חוב לפני בחירת הסכום, אל מול הקרן, לכן מומלץ להתייעץ עם כלכלן או רו"ח בעניין הנ"ל.

מה הסיכוי שלי לקבל הלוואה מהקרן בערבות מדינה ?

לעסק שמתנהל בצורה תקינה, אין תביעות משפטיות חריגות, אין החזרים ושיקים חוזרים, בעל המניות מודע ובקיא בפעילות העסקית, הסיכוי מאוד סביר לקבל הלוואה מהקרן בערבות מדינה.

מאוד חשוב לאורך כל התוכנית העסקית להציג איתנות פיננסית, הבנה עסקית מעמיקה ויכולת לכושר פרעון חוב. בדרך הזו המערכת הבנקאית והכלכלן המיצג את הקרן בערבות מדינה ירגישו יותר נוח עם הבקשה, וגובה ההמלצה יהיה בהתאם לרמת ההתרשמות ורמת יכולת ההחזר.

מהו תהליך הגשת הבקשה לקרן בערבות המדינה ומהם לוחות זמנים?

בשלב הראשוני היועץ המלווה מקבל את כל הנתונים הפיננסים מהרו"ח של החברה המבקשת את ההלוואה, לאחר בדיקת היתכנות ראשונית נפגש היועץ המלווה עם בעל המניות ומתחיל לדלות מידע אודות העסק בכדי לכתוב הכל בצורה ברורה בתוכנית העסקית, תהליך כתיבת התוכנית העסקית לוקח כ- 7 ימים בממוצע, לאחר הגשת הבקשה לקרן לוקח כ-7 ימים עד להגעת כלכלן בודק מטעם הקרן, 7 ימים נוספים התיק נמצא בבדיקת הקרן עד לקבלת ההמלצה מהקרן, לאחר מכן התיק עובר לבנק הנבחר שם התהליך לוקח 7 ימים עד לכניסת התיק לוועדת אשראי אשר מתקיימת אחד לשבוע. בשל כך, התהליך כולו יכול לקחת כ- 30 ימי עסקים בממוצע כשהתיק מוגש בצורה מלאה וברורה.

מהם העלויות לקבלת ההלוואה בערבות מדינה ?

העלויות נחלקות בעת ההגשה ובעת קבלת ההלוואה.

קיימת אגרת חשכ"ל בסך של 250 ₪ לכל מגיש בקשה, ועבור התוכנית העסקית משלם הלקוח לכלכלן עבור התוכנית העסקית.

לאחר קבלת ההלוואה- משלם הלקוח עמלה לקרן בגין גובה ההלוואה המאושרת נע בטווח של 0.5%-1.5% מהסכום המאושר, ובנוסף עמלה בגין הצלחה ליועץ הפיננסי המלווה.

מי מאשר את ההלוואה בקרן ?

הגוף המתאם כיום חברת BDSK הינה האחראית על קבלת הבקשה, ניהול המסמכים, שיבוץ הכלכלן וכתיבת ההמלצה החיובית או השלילית, במידה ואכן ההמלצה חיובית היא עולה לוועדת אשראי שם ניצבים מנהל הקרן, נציג מטעם הגוף המממן (בנק או מוסד פיננסי) ונציג מטעם הציבור.

לוועדת האשראי הזכות האם לפסול את הבקשה, להמליץ על הסכום שהגוף המתאם המליץ או לאשר סכום גבוה מגובה ההמלצה של הגוף המתאם, לרבות קביעת שיעור הריבית והתניות נוספות.

הקרן דחתה את בקשת האשראי האם אפשר לערער על כך ?

על החלטת וועדת האשראי לא ניתן לערער, אך ניתן יהיה להעביר את המלצת הגוף המתאם לנותן אשראי נוסף, וזאת עד ל- 45 ימים מיום הודעת הדחייה. אך כאשר הבקשה נדחתה בפעם השנייה, לאחר הפנייה לגוף הנוסף, ניתן יהיה להגיש בקשה חדשה לקרן רק בעוד 6 חודשים, מיום הדחייה של הוועדה השנייה.

עוסק פטור / עמותות האם יכולות להגיש בקשה לקרן בערבות מדינה ?

עוסק פטור יכול להגיש בקשה לקרן, אך בתנאי שהוא מתכנן להפוך להיות עוסק מורשה או חברה בע"מ, בדר"כ מקובל במסלולי הקמה.

עמותה בהתאם לחוק העמותות או עסק שהוא רשום כמלכ"ר יכולים להגיש בקשה לקבלת הלוואה בערבות המדינה.

הגוף המתאם המליץ על סכום נמוך ביחס לבקשת האשראי המקורית, מה אמורים לעשות ?

לאחר המלצת הגוף המתאם ולאחר וועדת האשראי, ניתן להעביר את ההמלצה לגוף מממן אחר או בנק, מומלץ להתייעץ עם הגוף לפני העברת ההמלצה בכדי לתאם ציפיות לגבי אופי הבקשה והסכום הנרדש לאישור. אך בכל מקרה התיק יצטרך להיות משובץ לוועדת אשראי נוספת, ומניסיון קרו מקרים שבהם בוועדה השנייה הסכום המאושר היה משמעותי גבוה מאשר בוועדה הראשונה.

אם וכאשר הסכום המאושר אינו תואם את גובה הבקשה, ניתן לממש את ההלוואה, ומיד לאחר 6 חודשים להגיש בקשת השלמה לסכום המקסימאלי 500 אלף ש"ח או 8% מהמחזור (לפני מע"מ) לשנה הקלנדרית האחרונה.

דרישת ערבויות אישיות לקרן בערבות מדינה, מי צריך לחתום ?

לקוחות רבים שואלים אותנו, הקרן בערבות המדינה, אז למה שאנחנו נחתום גם ערבות אישית שיש כבר ערבות מדינה. חשוב לציין שהעברות היא בעיקר לטובת הגוף המממן, בכדי שירגיש נוח להחשף עם לקוח באשראי שללא ערבות המדינה איננה היה מאשר את אותה הבקשה. אך הערבות האישית היא תנאי סף עבור:

• בחברה- כל בעל מניות שמחזיק מעל ל- 5% ממניות החברה המבקשת.
• בעוסק מורשה- בן או בת הזוג יצטרכו לחתום על ערבות אישית.
• בעמותה- כל חברי העמותה החתומים על הערבות הבנקאית או חברי הוועד המנהל יחתמו ערבות אישית.

מתי אפשר למחזר הלוואת בערבות מדינה ?

לאחר שהחברה או העסק קיבלו כבר הלוואה מהם מעוניינים לקבל הלוואה נוספת ולמחזר את ההלוואה הקיימת ישנן 2 תרחישים:

1. כאשר החברה איננה פרעה 50% מסכום ההלוואה בבקשה הראשונה, יעמידו לחברה הלוואה נוספת בערבות מדינה ללא פרעון ההלוואה הראשונה ולמעשה החברה תצטרך לפרוע בשוטף 2 הלוואות מה שמאוד עלול להכביד על הזרים מזומנים השוטף של החברה.
2. כאשר החברה פרעה מעל ל- 50% מסכום ההלוואה בבקשה הראשונית, ניתן יהיה לאחד את ההלוואה השניי היחד עם ההלווא ההראשונה מה שמאוד יקל על החזר ההלוואה בשל איחוד ההלוואות. וכל זאת בתנאי שהפרעון הלוואה מעל ל- 50% לא היה מקורו בהלוואה נוספת שפרעה את הלוואת המדינה הראשונה.

אם איזה יועץ פיננסי מומלץ לעבוד ?

חשוב מאוד שהיועץ יהיה מנוסה וותיק בענף הקרנות בפרט והבנקאות בכלל, בפרט אם עבד בקרן בערבות מדינה ומכוח הניסיון הנצבר מכיר היטב את דרישות הגוף המתאם. נדרש ידע רב ללוות את הלקוח לאורך כל התהליך בתיאום ציפיות מלא החל מהגשה מהירה וחלקה, קבלת מסמכים ברורים מהרו"ח של הלקוח, הצגת עיקרי צרכי האשראי לכלכלן מטעם הקרן בערבות מדינה, ביצוע ניתוח דוחות כספיים בצורה ברורה ומותאמת לצרכי בקשת האשראי, הצגת אישורי הון עצמי מהרו"ח, וכל זאת בליווי הלקוח עד לקבלת ההלוואה בערבות המדינה המיוחלת.

עדכון אוקטובר 2023 – הלוואה בערבות מדינה חרבות ברזל:

בימים אילו הוציאה המדינה הלוואה במסלול חברות ברזל, מסלול מהיר עוקף קרן, שתחילת החיתום מתבצעת ישירות בגוף המממן, לפיכך גם איסוף הנתונים יבוצע ישירות דרך הגוף המממן.

במסלול זה לא נדרש לשלם אגרת מדינה ע"ס 250 ש"ח, ובנוסף לא תיגבה עמלת הקצאת מדינה.

הזכאות הינה עבור ישובים הנמצאים בעוטף ו/או אחד מבעליה הינו בצו 8 (לפחות 25% ממניות החברה), והסכומים לגיוס הם כדלקמן:

1. עוסק פטור עד 40 אלף ש"ח.
2. הסכום לשאר העסקים הינו 250 אלף ש"ח או 4% מהמחזור לשנת 2022, הגבוה מבניהם.
3. הבטחונות לקרן הנדרשים הינם 5% במקום 15%.
4. הריבית תעמד על 1.5%+פריים.
5. ההלוואה הינה ל-5 שנים עם גרייס של 3-12 חודשים.

* יתכנו שינויים במסלול בהתאם לקצב התפתחות המלחמה, והצרכים הפיננסים של העסקים בישראל, בשורות טובות.

משרד פרץ פיננסים הוקם ב 2010 ומתמחה בגיוס אשראי לעסקים וכתיבת תוכניות עסקיות, בניהולו של ערן פרץ. למשרד ניסיון עשיר של מאות בקשות אשראי מוצלחות, בסיכוי הצלחה של 95%, עם היכרות מעמיקה בעולם הבנקאי, ובקרנות השונות לעסקים.

נשמח לעמוד לרשותם, לתת לכם חוות דעת מקצועית ולגיוס האשראי המיוחל, עד להצלחה.

הפוסט הלוואה בערבות מדינה – המדריך המקיף והמלא ! הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

Who is defined as a foreign resident?

There are two criteria that define someone as a non-resident. The first is that he is an Israeli who regularly moved his residence abroad. The second is a Jew whose income is mainly abroad and who buys property in Israel.

What are the criteria for qualifying for a mortgage for a foreign resident ?

Before reaching the mortgage application process, depending on the applicant, documents are required. The requirements include an identity card or passport, recent pay stubs or an annual report for the self-employed, a taboo statement, bank statements, a financial wealth report or capital statement, credit rating and more. The specific criteria may vary between different lenders, so it's worth researching and comparing options to find the best fit.

What is the mortgage financing for non-residents ?

Most banks allow non-residents to take out a mortgage with financing of up to 50% of the property's value. But an Israeli citizen living abroad, who holds an Israeli identity card and has no other assets in Israel, can receive higher financing percentages.

Is it possible to take out a mortgage for a foreign resident in foreign currency ?

A foreign resident can take a loan in Israeli shekels or alternatively in a foreign currency, such as US dollars or euros. Some banks even allow an inter-Japanese mortgage. Choosing the shekel provides protection against exchange rate fluctuations. However, if there is a stable income in foreign currency or a property is rented out in foreign currency, a mortgage in foreign currency is preferable. We note that residents of Israel are limited to only one-third pegged to foreign currency, but non-residents can peg the entire mortgage to foreign currency.

What are the terms of the mortgage and the interest rates ?

With the exception of the financing rates, the linkage to the foreign currency and the required documents, the terms of the mortgages are similar to the terms of the mortgages that Israelis take, both in the layout and in the routes, they can take linked or non-linked variable mortgages as well as linked or non-linked fixed mortgages. The only difference is that a foreign resident can take a link to the Labor rate , pegged to the dollar or the pound, etc.

What is the taxation for a foreign resident ?

The purchase tax paid by a foreign resident will be calculated according to the value of the apartment. Purchase tax rates for a foreign resident are higher compared to an Israeli resident. For example, there is no purchase tax exemption for a first apartment at a low price. and the tax rate is higher.

Is there a mortgage for those who are refused or a mortgage for disabled non-residents ?

It is true that most foreign residents are characterized by being more affluent than the Israeli average and many of them own properties in Israel or in the world. But of course the economy is unpredictable and even there there are expectations of inflation and recession. You can be fired from your job, be forced to sell a property, etc. When the flow stops, you have difficulty making repayments. But there are solutions for this too. In the case of a mortgage for those who are refused or a mortgage for the disabled there are several solutions:

1. Loan against a property – A loan against a property is the ultimate solution for those who have difficulty with the flow and the monthly repayments. A loan against a property can facilitate the monthly repayment for the property's mortgage.
2. Reverse mortgage – A reverse mortgage or pension mortgage is a mortgage intended for adults to help their children or as security for the retirement years. A reverse mortgage is a type of loan against a property with more flexible repayments than a regular mortgage.
3. Second-rate mortgage – A second-rate mortgage is another option for a mortgage for those who refuse or a mortgage for the disabled. In a second-tier mortgage, we refinance part of the mortgage at another bank on better terms, so that the second-tier mortgage lender is the least preferred creditor, and the mortgage can be repaid more easily.
4. Fully funded mortgage – A fully funded mortgage is a combination of several solutions to reach the fully funded mortgage required by the bank, including a loan against the savings account, a loan against an asset, a loan from friends, family, non-banking sources or a combination between the banks. Depending on the financing rate, all these factors can be combined for a fully financed mortgage.

In conclusion:

Investing in real estate as a foreign resident in Israel can be rewarding but also challenging, in understanding the taxes, the necessary financing, the restrictions on foreign residents, the necessary documents, and more. That is why you should consult with a professional mortgage advisor.

Since 2010, our office, Peretz Finance, has been accompanying purchase transactions of apartments for foreign residents, for investment in Israel and purchase for the purpose of immigration.

For any question we will be happy to help you.

הפוסט A mortgage in Israel for foreign residents הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

במציאות המורכבת בה אנחנו חיים, אדם השומר על התנהלות בנקאית תקינה שנים רבות, עלול בין רגע להיכנס לסחרור כלכלי בין אם שבאשמתו ובין אם שלא באשמתו. במידה ובשל המצוקה הכלכלית יוחזרו 10 שיקים בחשבון הבנק של הלקוח הופך הלקוח מלקוח רגיל ללקוח מוגבל בנקאית. מכאן הדרך קצרה לקבל דחייה מצד המערכת הבנקאית, בשל כך נוצר מחנק תזרימי. כאשר הלקוח נכנס לסטטוס מוגבל בנקאית הפתרון הטוב ביותר ובדר"כ גם היחיד הוא לקבל משכנתא למוגבלים, וזאת בכדי להמשיך לקיים אורך חיים נורמטיבי וללא קשיים כלכליים.

משרדינו מטפל בבקשות משכנתא למסורבים בנקאית, וכחלק מהניסיון הנצבר אנחנו יודעים לזהות כבר בתחילת דרכנו יחד עם הלקוח מהם סיכוי ההצלחה וזאת למרות שהלקוח נמצא בהגבלה בנקאית.

משכנתא למוגבלים, האם קיימת אפשרות כזו?

כיום המערכת הבנקאית איננה יודעת לתת פתרון פיננסי לאדם בסטטוס מוגבל, לא בהלוואות, לא במסגרות אשראי ובטח שלא במשכנתאות. משרדינו יודע לתת מענה ללקוחות מוגבלים בעלי נכס בליווי קרנות נדל"ן מאושרות ומפוקחות ע"י משרד האוצר בריביות בנקאיות בהתאם לחוק אשראי הוגן, ובדרך זו אנחנו מצליחים להעמיד הלוואת גישור למשך שנתיים ואף יותר, עד אשר הלקוח מסיים את ההגבלה ומשם מטרתנו היא להחזיר את הלקוח למערכת הבנקאית. אנחנו במשרד פרץ פיננסים מלווים לקוחות רבים בדרך זו, ובכך מצליחים למנוע מהלקוחות לממש נכסים במחירי הפסד ושמרנו על רמת החיים של הלקוחות הן מבחינה שמירה על סביבת המגורים, והן מבחינה של יציבות תזרימית לטווח הבינוני והארוך.

איזה סוגי הגבלות קיימים במערכת הבנקאית ?

על-פי חוק בנק ישראל וחוק הוצל"פ ישנן 3 סוגי הגבלות: לקוח מוגבל רגיל, לקוח מוגבל חמור ולקוח מוגבל מיוחד.

לקוח מוגבל רגיל: לקוח אשר חזרו לו 10 שיקים במהלך 12 חודשים באותו חשבון הבנק, לקוח כזה יסומן על פי רב כלקוח מוגבל רגיל. ההגבלה תהיה על אותו חשבון בו חזרו השיקים בלבד. משום כך, הלקוח יוכל להמשיך לעבוד עם חשבונות בנק נוספים שברשותו מאחר והם לא רשומים כמוגבלים במערכת המידע של בנק ישראל. הגבלה שכזו מסתיימת לאחר תקופה של 12 חודשים מהיום בו נכנסה ההגבלה לתוקף.

לקוח מוגבל חמור: כאשר ללקוח חוזרים 10 שיקים במהלך 12 החודשים ביותר מחשבון בנק אחד, או שלאחר סיום הגבלה רגילה נכנס שוב להגבלה בפרק זמן של שלוש שנים, נכנס הלקוח לסטטוס של מוגבל חמור. בשונה ממוגבל רגיל בו הלקוח מוגבל רק בחשבון בו חזרו השיקים, מוגבל חמור מוגבל בכל חשבונותיו הקיימים ללא יוצא מן הכלל.

לקוח מוגבל מיוחד: בשונה מההגבלות שהוצגו רגיל/חמור בשל חזרת שיקים, הגבלה מיוחדת נובעת מכך שלקוח מוכרז כפושט רגל או חייב שרשם ההוצאה לפועל הטיל עליו הגבלות. משמעות ההגבלה המיוחדת הינה מניעה של הלקוח לפעול עם שיקים, מניעה לפתוח חשבון בנק חדש, ולמעשה הלקוח שנכנס לסטטוס של מוגבל המיוחד חסום מלבצע פעולות פיננסיות אלמנטריות.

חשוב לציין כי כאשר לקוח מוגבל מגיע למשרדינו לקבל מענה לקבלת משכנתא למוגבלים בגין נכס בבעלותו, יש לנו את הידע והכלים להתמודד עם 3 סוגי ההגבלות שהוצגו: מוגבל רגיל, מוגבל חמור ומוגבל מיוחד.

האם משכנתא למוגבלים הינה כדאית ?

כאשר לקוח מגיע למשרדינו בסטטוס של לקוח מוגבל, הלקוח מבין היטב את ההשלכות והסנקציות הבנקאיות איתם הוא מתמודד יום-יום, ולכן משכנתא שכזו היא נקודת אור עבורו לפרוע חובות מעיקים, לסגור תיקי הוצל"פ פתוחים, ובכך לקנות זמן ובמקביל לשמור על התנהלות בנקאית תקינה. עולם הבנקאות מתמחר סיכון בריבית, ולכן הריבית על משכנתא חוץ בנקאית ללקוח מוגבל תהיה גבוהה מזו של משכנתא ללקוח שאינו מוגבל. בדר"כ מדובר בפתרון ההצלה האחרון עבור הלקוח, ולכן ללא ספק מדובר בפעולה כדאית ובפרט שבוחנים אותה לכל פרטיה והשלכותיה.

יש לי כבר משכנתא בנקאית בתנאים טובים ובפריסה ארוכה, האם אני מחוייב לפרוע אותה בכדי לקבל תוספת משכנתא בקרן נדל"ן ?

לקוח המגיע אלינו עם משכנתא בנקאית בתנאים טובים- טווח ריבית ממוצעת של 3% שנתי, אנחנו נעשה הכל בכדי לשמר לו את המשכנתא הקיימת וזאת ע"י העמדת משכנתא מדרגה שנייה דרך קרן נדל"ן מוכרת ומפוקחת. בדרך זו אותו לקוח מוגבל בנקאית יקבל מענה מהיר וזאת לא על חשבון המשכנתא הבנקאית שכבר קיימת ברשותו. לעיתים, כאשר הלקוח מוגבל הבנק אילו רשומה המשכנתא לא מוכן לתת ללקוח אישור ממשכנתא בדרגה שנייה ובכך מונע מהעסקה לצאת לפועל. אישור משכנתא לדרגה שנייה הינו קריטי להמשך התהליך המימון. אנחנו במשרד "פרץ פיננסים" נותנים מענה לבעיה ע"י ביצוע משכנתא ברישום הערת אזהרה בלבד, ובכך מצליחים למצוא פתרונות ללקוח גם כאשר הדלתות כביכול נסגרות בפניו.

משכנתא למוגבלים, הדרך חזרה למערכת הבנקאית.

כאמור, לקוח מוגבל אינו יכול לקבל משכנתא במערכת הבנקאית, ולכן בליווי צמוד של משרדינו אנחנו מתחילים בשלבים הבאים:

1. קבלת משכנתא לכל מטרה מקרן נדלן מוכרת ומובילה לפרק זמן של שנתיים בממוצע.
2. סגירת מלוא העיקולים, המתנה עד סיום ההגבלה (מומלץ להמתין שנה אחרי סיום ההגבלה).
3. שמירה וביסוס מקורות הכנסה קבועים, בכדי להכין קרקע למשכנתא בנקאית.
4. שמירה על התנהלות בנקאית תקינה של הלקוח, ללא חזרות ושיפור דוח ה BDI.
5. חצי שנה לפני סיום הבלון, מתחילים סקר בנקים במציאת בנק משכנתאות, ומתחילים תהליך מעבר חזרה לבנק לפריסה ארוכת טווח.
6. סיום התהליך והלקוח חוזר לשגרת חיים נורמטיבית ורגילה מבחינה פיננסית.

הדרך המוצגת הינה הדרך הבריאה והכלכלית ביותר לחלץ לקוח ממצב של הגבלה בנקאית ובעיות כלכליות למצב של ייצוב פיננסי ויציאה למערכת הבנקאית בצורה מבוקרת כלכלית ורגשית.

לא להתייאש! משרדינו "פרץ פיננסים" פותר מידי יום בעיות פיננסיות ללקוחות אשר הגיעו אלינו במצבים מורכבים כגון: הגבלה בנקאית, תיקי הוצאה לפועל, ועיקולים רובצים על חשבון הבנק ועל הנכס. על-ידי פתרון בדרך של משכנתא למוגבלים, אנו עושים עבור הלקוח את הבלתי אפשרי בכדי להוציאו לדרך חדשה.

הפוסט משכנתא למוגבלים בבנק – כיצד עושים זאת נכון ? הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

משכנתא לסגירת חובות, אולי דווקא לקבל הלוואה רגילה ?

כאמור, מרבית ההלוואות המקובלות הן לטווח של עד 5 שנים, בו בזמן שהמשכנתא לסגירת חובות הינה לטווח של 20 שנים בממוצע. מדובר במשכנתא לכל מטרה. המטרה שלנו במשרד "פרץ פיננסים" היא ליצור תזרים מזומנים חיובי ללקוחות שלנו, ובכך למנוע עוגמת נפש של לחצים פיננסים, החזרי הלוואות גבוהים ביחס להכנסה החודשית, ולכן הפריסה של המשכנתא תיטיב משמעותית עם הלקוח מאשר קבלת הלוואה בנקאית רגיל.

לדוגמא: הלוואה בסכום של 200 אלף ₪ ל- 5 שנים בריבית של 5%, ההחזר החודשי יעמד על כ- 3,770 ₪, בו בזמן שבמשכנתא לסגירת אותו החוב ל- 20 שנים ההחזר יעמד על כ- 1,320 ₪. ההפרש התזרימי בין 2 המסלולים יכול להיות ההבדל בין קריסה כלכלית ואי עמידה בפירעון ההלוואה לשגשוג ורווחה כלכלית כאשר ההחזר משולם כסדרו במתווה של משכנתא לכל מטרה.

משכנתא לסגירת חובות, למי זה באמת מיועד ?

במידה והינך בעל נכס, כבר ניתן לבחון אפשרות של משכנתא לסגירת חובות. מניסיוננו בדרך כלל עצמאים בעלי חובות עסקיים שצברו לחברה בבעלות והן ברמת חוב לעוסק מורשה, שכירים בעלי חובות. עזרה למשפחה שנקלעה לקשיים פיננסים ולחובות, וניתן גם לגייס משכנתא לטובת סגירת תיקים בהוצאה לפועל ותשלום לנושים, כל אילו ועוד הינן סיבות מספיק מוצדקות בכדי לקבל משכנתא לסגירת חובות.

מאיזה מסלולים קיימים במשכנתאות לסגירת חובות ?

ישנן 2 מסלולים עיקריים לקבלת משכנתא לסגירת חובות:

• המסלול הראשון הינו במערכת הבנקאית המסורתית, כיום חלק מהבנקים יודעים לתת עד 70% מימון משווי הנכס למטרת סגירת חובות והתחייבויות. המסלול הזה מתאים בעיקר למי שה BDI שלו נקי, וקיימת התנהלות בנקאית תקינה, עם יכולת החזר מוכחת.
• המסלול השני הינו באחת מקרנות הנדל"ן אשר יודעות לתת הלוואות של עד 5 שנים אם בתוואי של הלוואת בלון או הלוואות גישור, מוכר גם בשם משכנתא חוץ בנקאית. במסלול הזה פחות ישנה הסתכלות על BDI נקי אלא על יכולת פרעון המשכנתא בסוף תקופת הבלון, אם ע"י תקבול כסף ממקור מוכח, מכירת הנכס, צפי לקבלת משכנתא בנקאית, כספי פנסיה שאמורים להשתחרר ועוד. המסלול הזה עוזר מאוד לאותם לקוחות שמסורבים במערכת הבנקאית ובכך מצליחים לגשר ולגייס את המשכנתא המיוחלת בצורה מהירה ובריביות אטרקטיביות.

משכנתא לסגירת חובות, ההיגיון שמעבר לפן הכלכלי.

כפי שהסברנו, ההחזר החודשי למשכנתא לטווח של 20 שנים משמעותי נמוך יותר מהלוואה מסחרית ל- 5 שנים, וזאת בשל טווח פריסת ההלוואה. אך מעבר לעניין הפיננסי-כלכלי, כאשר בעל עסק או אדם שכיר, יודע שהוא מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו מבחינה נפשית האדם משוחרר יותר, מסוגל לנהל את חייו ואת עסקיו בצורה רגועה מושכלת ושקולה, ולפן הרגשי אין מחיר כלכלי ולמעשה המשכנתא לסגירת חובות הינה הפתרון לחיים נטולי חובות קצרי מועד עם החזרים חודשיים גבוהים.

למשרדינו "פרץ פיננסים" פונים כל סוגי הלקוחות לטובת משכנתא לסגירת חובות והתחייבויות, ואנחנו תוך זמן קצר מוצאים את הפתרון הטוב ביותר אם במערכת הבנקאית או בקרן נדל"ן ייעודית, ובכך נותנים ללקוחותינו קרש קפיצה לחיים פיננסים בריאים ורגועים יותר והצלחתם היא הצלחתנו.

הפוסט משכנתא לסגירת חובות הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

אם אתה בעל עסק או שכיר ובבעלותך נכס מגורים או מסחרי, אנחנו במשרד "פרץ פיננסים" נדע איך לגייס לך כסף ביעילות ובמהירות. בחלוף השנים המערכת הבנקאית הופכת ליותר ויותר ביקורתית, בשל מקרי BDI שלילי הלוואות רבות נדחות והקושי התזרימי הולך וגדל במשק בכללותו, ולכן הדרך המומלצת והנכונה היא קבלת הלוואה כנגד נכס.

אנחנו יודעים להתמודד עם לקוחות בעלי BDI שלילי, לדוגמא: לקוחות מוגבלים, לקוחות עם תיקים בהוצאה לפועל, נכסים תחת עיקול ועוד.

מהם הקשיים שאיתם עלולים להתמודד בבקשה של הלוואה כנגד נכס ?

כאשר מגיע למשרדינו לייעוץ בקבלת הלוואה כנגד נכס קיים, אנחנו בוחנים מספר שאלות יסודיות כגון: מהו שווי הנכס ? האם קיימת כבר משכנתא כנגד הנכס ? האם ההתנהלות הבנקאית של הלקוח תקינה ? ומהם מקורות ההכנסה של הלקוח ? האם ה- BDI של הלקוח ירוק או אדום ? כל אחת מהשאלות הללו עלולות לגרום לעסקה לקבל דחייה, ולכן מטרתנו היא לגשר על אותם פערים ולאתר את הדרך היצירתית להגיע להצלחה בגיוס ההלוואה המיוחלת.

הלוואה כנגד נכס, הכי הרבה, הכי פחות הכי קל.

לקוחות רבים מגיעים אל משרדינו ושואלים עד כמה ניתן לממן הלוואה על נכס קיים? אז כך, משרדינו עובד מול גופים ומוסדות פיננסים רבים לרבות: בנקים, חברות ביטוח, קרנות חברתיות, קרנות נדל"ן ועוד. אנו יודעים לתת כיום שיעור מימון של עד 80% משווי הנכס, לעניין שאלת פריסת המשכנתא אנחנו יודעים לתת מענה ללקוח של משכנתא של עד 40 שנה פריסה. למעשה מדובר במוצר פיננסי שטורף את הקלפים בשוק מימון הנכסים, כך אדם יכול למנף את הנכס בצורה מיטבית אם עבור סגירת הלוואות, פיתוח עסקי, עזרה למשפחה וכל זאת בהחזר חודשי נמוך ביותר, בגלל העובדה שאכן קיים מסלול משכנתא ל 40 שנה.

הלוואה כנגד נכס ללקוח מוגבל, האם זה אפשרי ?

משרדינו עובד מול כל המוסדות הפיננסים, לרבות: בנקים, חברות ביטוח, קרנות חברתיות וקרנות פרטיות למימון נכסי נדל"ן. עם כל הניסיון והקשרים שצברנו מול כל הגופים, גם לקוח שהינו מוגבל חמור במערכת הבנקאית, אנחנו יודעים איך להעמיד עבורו הלוואה כנגד הנכס. למעשה מדובר בהליך הבראה שיכול לקחת מעל לשנה, בו אנחנו מלווים את הלקוח בעת קבלת הלוואה מקרן נדל"ן ועד אשר ההגבלה הבנקאית מוסרת בהתאם לחוק, אנו מלווים וממחזרים את ההלוואה למשכנתא בנקאית בפריסה ארוכת טווח.

הלוואה כנגד נכס כאשר קיימת משכנתא בבנק, האם זה אפשרי ?

התשובה היא כן. גם וכאשר רשומה משכנתא על הנכס, אנחנו יודעים לתת הלוואה כנגד הנכס ברישום משכנתא בדרגה שנייה. הפתרון של משכנתא בדרגה שנייה מהווה כלי משפטי יעיל אשר בעזרתו ניתן לקבל תוספת של הלוואה על הנכס. אנחנו יודעים להגיע לעד 80% מימון כנגד הנכס במשכנתא לכל מטרה בפריסה משכנתא ל 40 שנה.

במקרים מסוימים משכנתא בדרגה שנייה איננה יכולה להוות פתרון, ולכן אנחנו נדע לתת ללקוח הלוואה כנגד הערת אזהרה על הנכס, ובכל מקרה נעשה ככל שביכולתנו להעמיד את ההלוואה הנדרשת ללקוח.

מהם המטרות העיקריות עבורם פונים לקבלת הלוואה כנגד נכס ?

• סגירת חובות בנקאים וחוץ-בנקאים– אם החובות לוחצים אותך, ההחזר החודשי גבוה מההכנסה החודשית, הבנק לא מוכן להגדיל את מסגרת העו"ש, ואתה מרגיש צורך בקבלת הלוואה כנגד נכס, ייתכן שזה הפתרון האידיאלי עבורך.
• סגירת תיקים פתוחים בהוצאה לפועל– בדרך כלל אותם לקוחות בעלי תיקים פתוחים אינם מקבלים אשראי בנקאי, חיווי האשראי הופך לאדום, אנחנו נדע ללוות את הלקוח ע"י מכתבי כוונות ונסגור עבורו את כל התיקים הרובצים בהוצאה לפועל, ובכך נשמור על הנכס מפני עיקול ואף מימוש כפוי מצד הנאמן.
• שמירה על התנהלות בנקאית תקינה– קיימות תקופות קשות בהן השיקים בחשבון הבנק עלולים לחזור מסיבת אין כיסוי, ובכדי לא להגיע לאותו לחץ תזרימי וחלילה למצב של חשבון מוגבל, אנו נגייס מראש את ההלוואה כנגד הנכס, ובכך נמנע מהלקוח להגיע למצב של שיקים חוזרים וחשבון מוגבל.

הערך המוסף שלנו עבורך במציאת פתרון להלוואה כנגד נכס:

משרדינו מלווה מאות לקוחות, ומהניסיון הנצבר עם בנקאי המשכנתאות, חברות הביטוח השונות וקרנות הנדל"ן, אנחנו יודעים בדיוק איזה פתרון מתאים לכל לקוח. יחד עם בניית בקשת האשראי בצורה מסודרת לגוף המממן, העסקה הופכת לברורה וקלה ומונגשת לאישור. בביצוע הלוואה כנגד נכס ישנם מספר רב של פרמטרים בלתי תלויים שלכל אחד מהם עלול להוות מכשול לעסקה כולה, לרבות: בעיות בשמאות, בעיות משפטיות ברישום הנכס, עיקולים על הנכס, תיקים בהוצאה לפעול וכהנה וכהנה בעיות שלאדם הרגיל אין את היכולת להבין את עומקן ועל אחת כמה וכמה לדעת איך לפתור אותם.

משרדינו "פרץ פיננסים" עובד עם קרנות מפוקחות ובעלות רישיון והיתר עסקה הלכתי, והכל בכדי להגיע לפתרון הוגן, מהיר ותחרותי, במטרה שהלקוח יקבל את ההלוואה כנגד הנכס בצורה הנדרשת, בפריסה מותאמת אישית ובריביות תחרותיות.

הפוסט הלוואה כנגד נכס – כיצד עושים זאת נכון ? הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

אם עד לפני תקופה יזמים לא הכירו את המונח "הלוואת מזנין", הרי שבשנה האחרונה אין יזם נדל"ן העוסק בגיוס מימון פרויקט נדל"ן שלא שמע על הלוואה זו שהיא בעצם הלוואה המאפשרת השלמות הון עצמי. השלמת הון זו יכולה לסייע רבות ליזמים שמעוניינים לקדם פרויקט נדל"ן אך הם נדרשים לגיוס הון ראשוני שאין באפשרותם להעמיד, וגם אם יש באפשרות היזם לגייס את ההון לפרויקט הוא מעדיף עם אותו ההון לקדם 3 פרויקטים, ובכך להגיע למינוף ומיקסום הרווח על בסיס ההון העצמי שעומד לרשותו.

מהי הלוואת מזנין?

הלוואת מזנין היא הלוואה הניתנת להשלמת הון עצמי למימון פרויקט נדל"ן. כל יזם יודע שכדי לקדם פרויקט נדל"ן צריך להערך עם הון עצמי השווה ל- 30% מהיקף הפרויקט. ומה עושה יזם שאין ברשותו מספיק כסף למימון פרויקט נדל"ן, אך מנגד יש לו את כל הכישורים לכך? בדיוק לכך קיימת הלוואה להשלמת הון עצמי ליזמים עבור מימון פרויקט נדל"ן.

להלן מקרה דוגמה מייצגת להלוואת מזנין:

יזם המעוניין להקים פרויקט נדל"ן בהיקף של 100 מיליון ₪, הבנק המלווה מוכן לתת ליזם ליווי בנקאי מלא בשיעור מימון של 70%, קרי 70 מיליון ₪, מכאן נגזר שהיזם צריך להביא הון עצמי בסך של 30 מיליון ₪ לפרוייקט הנ"ל.

ליזמים בסדר גודל קטן-בינוני אין את האפשרות להעמיד את אותם ה- 30 מיליון ₪, וכאן בדיוק הלוואת המזנין יודעת להשלים ליזם 70% מימון מההון העצמי הנדרש קרי 21 מיליון ₪ השלמת הון, ובכך היזם צריך לממן 9 מיליון ₪ בלבד בשביל להרים פרויקט בהיקף של 100 מיליון ₪.

לכן, יזם שרוצה לחלוש על מספר פרויקטים בו זמנית, והונו העצמי מוגבל "וכלוא" בפרויקטים בביצוע הדרך של הלוואת מזנין היא הדרך הקלה להתפרס על פני פרויקטים נוספים, ובכך להגיע למימוש הפוטנציאל העסקי העומד לרשות היזם.

חשוב לציין כי הריבית על הלוואת מזנין בשל המינוף הגבוה יקרה יותר מהריבית על הקצאת המסגרת של הבנק המלווה, על כך נרחיב בהמשך.

למי מתאימה הלוואת מזנין?

כאמור, לכל פרויקט נדל"ן צריך להשקיע הון עצמי ראשוני. יזם בתחילת דרכו מבין שללא השלמת הון ע"י הלוואת מזנין ככל הנראה לא יהיה לו התקציב והיכולת הכלכלית להיכנס לאותו פרוייקט נדל"ן, ולכן הלוואה זו מתאימה למספר יזמים:

1. יזם שהונו העצמי מוגבל והמימון הבנקאי אינו מספיק לביצוע העסקה.
2. יזם שמעוניין להתפרס על פני מספר פרוייקטים והונו העצמי מספק רק לפרויקט אחד, ע"י הלוואת המזנין הוא יכול להתמנף ל- 3 פרויקטים במקום להיות בפרויקט אחד, ובכך הוא מצליח לשלש את הרווחיות הצפויה.
3. יזם שמזהה שכספים שברשותו "כלואים" בפרויקטי נדל"ן בתהליך וחושש שהם לא יתקבלו בזמן, יקח הלוואת מזנין ועד לקבלת הכספים הוא יפרע את ההלוואה, וזאת במטרה לרדת לשטח ולהתחיל לבנות את הפרויקט בהקדם האפשרי.
4. יזם שמעוניין לחלץ כספים מפרויקט נדל"ן שנמצא בביצוע, במטרה לתעדף את הכספים למימון פעילות עסקית או לכל מטרה עסקית אחרת.

חשוב לציין כי הלוואת מזנין מתאימה לביצוע פרויקטי נדל"ן מגוונים כגון: מימון נדל"ן מסחרי לרבות בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, השקעה בקרקע למטרת בניה רוויה, מימון הון עצמי לקידום פרויקט התחדשות עירונית כמו תמ"א 38 1/2 ועוד.

איך מגייסים הלוואת מזנין להשלמות הון עצמי?

הלוואת מזנין ניתנת כאמור, עבור מימון פרויקט נדל"ן, אך לרוב היא ניתנת תמורת שעבוד שני של נכס קיים בשילוב של שיעבוד זכויות בנייה. על פי רב ניתן לקבל את הלוואת המזנים מקרנות נדל"ן פרטיות ומחברות ביטוח שיודעות לתת גם ערבות חוק מכר לביצוע העסקה.

חוב בכיר אל מול חוב נחות – השלמת הון עצמי:

כאמור, הגופים הבנקאים הינם העוגן לעסקה אך לא תמיד, רמת הריבית שלהם נעשה סביב 4%-6% עבור מימון הפרויקט בהתאם לטיב הלקוח, מימון זה נקרא בשם המקצועי "חוב בכיר" המקבל רישום משכנתא ו/או זכויות מדרגה ראשונה, מנגד "החוב הנחות" הוא חוב המזנין המוכר גם בשם השלמת הון עצמי ליזמים, זהו מגרש שבו נמצאות חברות חוץ בנקאיות, שם טווח הריבית נע סביב 10%-12%. חשוב לציין, לעיתים ליזם אין את ההון הנדרש למימון הפרוייקט הבנק המלווה מחייב את היזם להציג אישור מקדמי של השלמת ההון כתנאי סף לטובת אישור למימון וליווי הבנקאי, ולכן ללא אישור הלוואת מזנין היזם לא יכול לבצע את הפרויקט מלכתחילה.

מה חשוב לבדוק לפני מימון פרויקט נדל"ן?

עולם הפיננסים והנדל"ן ובפרט השילוב בינהם טומן בחובו מורכבויות רבות המייצרות רמת אי-וודאות לאורך כל חיי העסקה. בשל כך חשוב להכיר את הבעיות הקיימות כדי להימנע מהן עוד בטרום העסקה. אז מה נחפש ?

• גוף מימון בעל ניסיון עשיר:
  בחרו בגוף מימון שיש לו ניסיון וידע בעולם ליווי ומימון פרויקטי נדל"ן. חשוב לאמת שהגוף שמעמיד את הלוואת המזנין יודע להשתלב עם הבנק המלוואה, ובפרט שביצעו עסקאות במשותף ללא תקלות מהותיות. קרנות מימון נדל"ן הן בדר"כ בעלות צוות של כלכלנים וחתמי אשראי שמגיעים מעולם הבנקאות ולכן קיימת שפה אחידה בין נותני החוב הנחות (הלוואת מזנין) לנותני החוב הבכיר (הגוף הבנקאי). חשוב מאוד לשאול לגבי פרויקטים שבוצעו ואפילו להגיע ליזם ולשאול אודות הגוף המממן.
  
  כאשר לגוף מימון ישנו ניסיון, בעיות סבוכות עלולות להיפתר די בקלות בשל הניסיון הנצבר וההבנה המערכתית של הפרויקט, אך גוף מימוני ללא ניסיון עלול להפיל עסקאות מאחר וכל בעיה קטנה תגרום לו לחשוש להמשיך ולממן את העסקה.
  
  לעיתים רבות ישנה האטה בשוק הנדל"ן וקושי במכירות או עיכוב בניה, וחשוב שהגוף המממן יבין שצריך להזרים כסף נוסף גם אם לא תוכנן מראש.
• גוף מימון העומד בזמנים:
  בחרו גוף מימון שעומד בזמנים, זה מתחיל כבר מפגישת ההיכרות, זיהוי הנפשות הפועלות והרצון שלהם להיכנס לעסקה מורכבת. עמידה בזמנים היא לא קלישאה, היא יכולה לגרום לקריסת פרויקט ולהפוך אותו מרווחי להפסדי בשל הפרות משפטיות, גידול טווח ימי המימון ותגובת שרשרת של עיכוב קבלני הביצוע וכפועל יוצא עיכוב וייקור בתהליך כולו עד לרמת הפסד כספי של היזם.

שיטת תמחור משתלמת בהלוואת מזנין היא הבסיס להבנת העסקה:

שיטות התמחור שונות מגוף לגוף, בחלק מהמקרים עמלת הקמת ההלוואה הינה על מסגרת האשראי המאושרת, ובחלק אחר העמלה היא על היקף הפרויקט, כמו כן טווח הריבית משתנה משמעותית בין הקרנות השונות, גם בסביבות ריבית של 10%-12% בהתאם למקדמי הרווחיות והניסיון של היזם. כל זה לפני דמי ניהול, עמלות תפעול ובמקרים מסוימיים בדרגות סיכון גבוהות השתתפות ברווחים "קיקרים". עלויות ערבויות חוק המכר הינה סוג של הוצאה ביטוחית אך נכללת בבליל ההוצאות המימוניות. עמלת הערבות הינה שנתית ונמדדת בהתאם לסה"כ המכירות אותם צריך היזם לבטח אל מול הגוף הממן לטובת ביטחון הרוכשים.

לסיכום:
הלוואת מזנין היא הלוואה המשמשת עבור השלמת הון עצמי לעסקת ליווי נדל"ן. כאמור, הלוואת המזנין מושפעת מאופן ניהול האשראי, גופי המימון ומקורות האשראי, תמחור הפרויקט בהתאם לדוח האפס של השמאי ולוחות הזמנים בכדי לזרז תהליכים ולהגיע לסיום הפרויקט בהצלחה. אם גם אתם מעוניינים לגייס מימון לפרויקט הנדל"ן שלכם, הגעתם למקום הנכון "פרץ פיננסים", צרו קשר ותקבלו ליווי פיננסי מקצועי והגון.

הפוסט הלוואת מזנין לבנייה – השלמת הון עצמי ליזמים הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

בעולם של מחירי נדל"ן עולים יש צורך במימון נדל"ן. אחת האפשרויות היא קרן למימון נדל"ן, קרן חוץ-בנקאית המעמידה הלוואות לנדל"ן תמורת שעבוד נכסים. קרנות מימון חוץ בנקאי זוכות להשקעות ממשקיעים פרטיים או מוסדיים, ומשקיעות על פי פרמטרים שונים.

לאילו פרויקטים יכולה להתאים קרן למימון נדל"ן ?

קרן מימון נדל"ן יכולה להתאים לפרויקטים רבים בענף, בהם תמ"א 38/1 ו- 38/2, פינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, רכישת קרקעות, נדל"ן מניב, השבחת נכסים ועוד. חברות המימון שגובות ריבית גבוהה מהבנקים מעריכות שהגופים שלוקחים את ההלוואות יניבו רווחים נאים ולכן מוכנות לקחת את הסיכון הכרוך במימון אותו פרויקט, וזאת כאשר הבנק המסורתי מסרב להיכנס לעסקה.

מה צריך לעשות כדי לקבל מימון נדל"ן?

כדי לקבל מימון נדל"ן לא די בבקשה בלבד, יש להציג תוכנית מפורטת על הקרקע, תוכנית אדריכלית, הגשת אישורים וקבלת היתרים, מחקרים על הרווחיות הצפויה, דוח אפס משמאי מאושר, מידע על התחייבויות לרשות המס ועוד. כמו כן על ההליך להיות מלווה בעורכי דין במתמחים במקרקעין, רואי חשבון ואנשי מקצוע. כמובן שצריך לרוב גם הון עצמי של 5% מינימום ומומלץ להגיע עם ניסיון יזמי או לפחות תפעולי בתחום הנדל"ן. דרך נוספת לקבל מימון נדל"ן היא באמצעות קרנות חוב – ללא הון עצמי או בהון עצמי נמוך מאוד ע"י הלוואות מזנין.

מי מעניק מימון נדל"ן בישראל ?

מלבד הקרנות למימון נדל"ן גופים מממנים אחרים הם הבנקים, חברות הביטוח, חברות האשראי ובתי ההשקעות (המוסדיים) וכאמור הגופים החוץ בנקאיים.

עמלות על מימון נדל"ן:

העמלות בליווי פרויקט נדל"ן כוללות ריבית על גיוס, עמלת הקמה ועמלת הקצאת אשראי, עמלת אי-ניצול האשראי הבכיר וגם על האשראי הנחות וכן, מסגרת בטוחות חוק מכר (ערבויות\פוליסות), מסגרת ערבויות לבעלי הקרקע, מסגרת ערבויות ביצוע, עמלה משפטית, עמלת ניהול חשבון בנקאי לליווי ועוד.

רגולציה על מימון נדל"ן:

נוסף למגבלות שמטיל הגוף המממן על מימון נדל"ן, יש גם רגולציה מצד המדינה הכוללת יחס הון מזערי, מגבלות על חבות לווה או קבוצת לווים, דרישת הקצאת הון מול אשראי והתחייבויות עתידיות ועוד. יש לציין שבגופים החוץ בנקאיים יש פחות רגולציה מאשר על הבנקים.

חשוב להבין שישנם 3 גופי רגולטורים עיקריים:

1. בנק ישראל אשר מפקח על הבנקים – בגזרה זו הפיקוח הינו הדוק ומחמיר ביותר.
2. המפקח על הביטוח אשר מפקח על חברות הביטוח – בגזרה זו הפיקוח קל יותר מאשר הפיקוח על הבנקים.
3. רשות שוק ההון – מפקחת על הקרנות החוץ בנקאיות, הפיקוח שם נותן מרווח תמרון גדול יותר, אך גופי המימון צריכים לעמוד ברישיון, ערבויות ודיווח שוטף.

מימוש ביטחונות בעסקת נדל"ן:

על פי שיטת מימוש הביטחונות, הגוף המממן צריך לבדוק שיש לו מספיק ביטחונות, כך שאם חל עיכוב כלשהו או שהפרויקט נתקע, הוא יוכל לפרוע את החוב ולממש את הביטחונות. הבנק מממש את הערבויות השונים שעומדות לרשותו: ערבות אישית, שעבוד שוטף ושעבוד צף של זכויות בנייה, דירות שנמכרו, קרקעות, ערבות בנקאית, פיקדון או כל נכס מקרקעין אחר.

היתרונות הם שמדובר בשיטה בטוחה וגמישה והיזם יכול לממש גם ביטחונות שאינם קשורים לפרויקט, כל זאת במטרה לחלץ הון מפרויקט ראשון בכדי לקדם פרויקט אחר. החיסרון הוא שאין התראה מוקדמת מצד המממן למימוש ערבויות, מה שיכול לתקוע את הפרויקט.

מימון נדל"ן בליווי פיננסי סגור:

ליווי פיננסי סגור הוא ליווי בהתאם לפרויקט ללא תלות בפרויקטים אחרים. המטרה היא להבטיח את הכספים של הפרויקט הספציפי, בניגוד למצב שבו קריסה של פרויקט נובעת מכך שלא הייתה הפרדה ליזם בין פרויקטים שונים. כך יש סיכוי גדול יותר שהפרויקט יצליח. ליווי פיננסי סגור מאפיין יותר את הקרנות למימון נדל"ן מאשר את הבנקים.

מימון חוץ בנקאי לעומת מימון בנקאי:

קרן למימון נדל"ן היא כאמור לרוב בדמות של גוף חוץ בנקאי, שהיתרונות שלו הם מהירות וגמישות לעומת הבנקים וחברות הביטוח. לרוב הריבית גבוהה יותר מאשר אצל הבנקים. הבדל נוסף הוא שנדרש הון עצמי פחות משל הבנקים וכאמור פחות רגולציה.

חברות הביטוח מבינות את הפוטנציאל הטמון בגופי המימון החוץ בנקאיות כגון: ריבית גבוה, עמלות גבוהות ולכן חלק ניכר מהגופים החוץ בנקאיים מוחזקות ע"י חברות ביטוח כמעיין זרוע ביצוע חוץ בנקאית, כמו כן הבנקאים גם מזהים את ההתפתחות ולכן מעמידים מסגרות אובליגו גבוהות מאוד לאותם גופים חוץ בנקאיים.

מימון לערבות חוק מכר

מקרה נוסף שבו הגופים המממנים נותנים מימן הוא לערבות חוק מכר. על פי חוק הקבלן אמור לתת לרוכשים ערבות במקרה הנדיר שפרויקט לא ייצא לפועל. הערבות חוק מכר מתומחרת בהתאמה לכספים ששולמו בלבד ע"י רוכשי הנכסים ולא על היקף הפרויקט כולו. ישנן מספר חברות ביטוח מובילות כגון: איילן, שלמה וכו' שיודעות להעמיד פוליסת חוק מכר לפרויקט.

מימון מגופים שונים

בחלק מהמקרים ניתן להשתמש בכמה גופי מימון המעניקים מימון לטובת הפרויקט. במקרים אלו כדאי להסדיר את מערכת היחסים בין המממנים ואת אופן קבלת ההחלטות. מדובר במהלך מורכב אך נפוץ, לדוגמא החוב הבכיר המהווה 70% מסך הפרויקט מגיע ממקורות בנקאים בריבית בנקאית מקובלת והחוב הנחות מגיע מקרנות נדל"ן השלימות הון, מדובר בהליך שכיח אך מורכב מבחינה משפטית, ופיננסית.

למה יש לשים לב בגיוס מימון נדל"ן:

כדי לבחור קרן למימון נדל"ן היזם חייב לבחון האם יש לקרן רישיון למתן אשראי, היתר עסקה הלכתי, לבדוק עסקאות עבר ופרויקטים שהסתיימו בהצלחה, מי הבעלים של הקרן ועוד. בנוסף היזם צריך לבדוק התחייבויות וחוזה מפורט הכולל את הסכומים בכל שלב במיזם.

משרדינו פרץ פיננסים הוקם בשנת 2010, ומלווה עשרות רבות של עסקאות נדל"ן ממשכנתאות פשוטות ועד לליווי פרויקטים נדל"ן מול עשרות קרנות מובילות. מיד בשיחה עם הלקוח אנו מזהים את הבעיה, ומנסים למצוא פתרון לקידום הפרויקט, לגרום ללקוח לעמוד ביעדים הפיננסים והמשפטיים, וע"י הידע והניסיון עם גופי המימון השונים אנחנו מצעידים את לקוחותינו להצלחה ולסיום הפרויקט בבטחה.

הפוסט קרן למימון נדל"ן – המדריך הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

מסלול משכנתא הפוכה מבטיח ללווה ביטחון ושקט נפשי מאחר והגוף הפיננסי, הבנק או חברת הביטוח לא יפנה לנוטל המשכנתא בדרישה לפינוי הנכס, וגם אם מחיר הנכס יהיה נמוך ממחיר החוב, היורשים לא יצטרכו להשלים את הסכום החסר מכיסם לאחר 120 של ההורים הלווים.

ברחבי העולם המשכנתא ההפוכה הינה מוצר פיננסי מאוד מקובל ונפוץ, בישראל המוצר היה תחת מונופול של גוף אחד עד לשנת 2019 שהשוק נפתח וכיום ישנם מספר גופים שיודעים לתת את הפתרון.

למי מיועדת משכנתא הפוכה ?

משכנתא הפוכה מיועדת לבני 60 ומעלה, שמעוניינים לקבל מימון על הדירה בבעלותם בתמורת לרישום משכנתא, את המימון מקבלים הלווים לטובת מטרות מגוונות כגון: משכנתא לפרעון הלוואות, משכנתא לכל מטרה, שמירה על רמת חיים, עזרה לילדים, שיפוץ הדירה, רכישת דירה להשקעה, טיפולים רפואיים, הון למעבר לדיור מוגן ועוד.

משכנתא הפוכה לאחר חזרת שיקים או עיקולים על הנכס, האם לאבד תקווה ?

התשובה היא לא. גם וכאשר חזרו שיקים, הלקוח הוגבל, אפילו אם מינו כונס על הדירה, אין יכולת החזר וקיים עיקול על הנכס אין מה להתייאש, על ידי הקשרים והידע שלנו ניתן לגייס ללקוח משכנתא הפוכה, בתנאים תחרותיים ובכך לפרוע את החובות המעיקים ובכך הלקוח יצא לדרך חדשה. ניתן לקרוא בהרחבה על "משכנתאות למסורבים".

מהם היתרונות של משכנתא הפוכה ?

בשונה ממשכנתא רגילה, משכנתא הפוכה איננה מחייבת ביטוח חיים, יש לציין שבגילאים 60 פלוס, עלות הביטוח חיים מאוד גבוה ויכול להגיע ל- 1,200 ₪ בחודש עבור בני זוג, כמו כן לעיתים בני הזוג אינם עוברים חיתום רפואי ובכלל לא מאושרים לביטוח חיים, כך שהפתרון של משכנתא רגילה אינו פרקטי עבורם.

יתרון נוסף הוא שהבנק הנותן את המשכנתא ההפוכה אינו בודק מבחן הכנסות כפי שהוא בודק בכל משכנתא רגילה, ולמעשה גם אם בני הזוג חיים על בסיס קצבת ביטוח לאומי, זה לא ימנע מהם לקבל אישור למשכנתא הפוכה.

להלן טבלה משכנתא הפוכה – חישוב אחוזי המימון:

משרדינו מתגאה בכך שבשל היותו גורם מפנה רשמי במספר הקרנות המתמחות במסלולי משכנתא הפוכה, שיעור המימון שאנו יודעים לגייס ללקוחותינו בכל רמת גיל גבוהה משמעותית מזו המוצג לקהל הרחב.

מהם מסלולי הפירעון המקובלים במשכנתא הפוכה ?

כיום ישנן 2 מסלולים עיקריים:

1. מסלול תשלום ריבית בלבד- למעשה הלקוח משלם את הריבית החודשית בגין המשכנתא, והקרן עומדת (נשארת ללא שינוי), כך שלאחר חיים ארוכים היורשים יצטרכו לפרוע את הקרן בלבד.
2. מסלול ללא תשלום- הלקוח יכול לבחור במסלול ללא תשלום כלל, ולמעשה מידי שנה קרן המשכנתא גדלה בהתאם לריבית הנצברת, כך שלאחר מספר שנים היתרה לתשלום גדלה בהתאמה למספר השנים שעברו, והיורשים יצטרכו להתמודד עם הסכום כולל הריבית שנצברה.

יש לציין שניתן לבצע פירעון מוקדם מלא או חלקי בכל זמן נתון.

האם הבנים היורשים צריכים לאשר להורים לקחת משכנתא הפוכה ?

כיום מקובל שהילדים יחתמו על מסמך שהם יודעים כי ההורים לקחו משכנתא הפוכה, וזאת בכדי ליצור תיאום ציפיות מלא ברגע שהמוסד הפיננסי ידרוש את כספו. כמו כן, לא כל הגופים דורשים אישור מכל הבנים ולכל גוף יש את ההתניות עליהם הוא מקפיד. למעשה ניתן גם באישור של ילד אחד ואף גם ללא אישור במקרים חריגים לאשר משכנתא הפוכה.

איזה גופים נותנים משכנתא הפוכה ?

בשנות ה- 90 רק הבנקים התמחו במוצר של משכנתא הפוכה, עד שהמפקח על הבנקים אסר עליהם למכור את המוצר הזה, וכאן נכנסו חברות הביטוח לתמונה מאחר ועליהם הפיקוח על הבנקים לא חל.

בשנת 2020 החלו הבנקים להיכנס לתחום המשכנתאות ההפוכות, חברות ביטוח נוספות נכנסו לתחום וגם כן קרנות נדל"ן נותנות מענה דומה, כך שלמעשה קיימת תחרות גבוה בין הגופים המציעים משכנתא הפוכה על כל לקוח, לכן חשוב מאוד להכיר את ההבדלים בין כל המסלולים ובין הגופים השונים בכך למצוא את המסלול המתאים ביותר עבור הלקוח, הן ברמת שיעורי הריבית, הן שיעור המימון על הנכס והן ברמת ההתניות המקדימות לעסקה.

מהם המסלולים והעלויות במשכנתא הפוכה:

ראשית כאשר אנו באים לבחון תיק משכנתא הפוכה צריך להבין מה שווי הנכס, ומה הצורך הכלכלי, רק וכאשר רואים שיש התאמה אפשר לפרוס בפני הלקוח את המסלולים המתאימים עבורו.

שיעור המימון על הנכס: כאמור מגיל 55 ניתן לקבל משכנתא הפוכה בשיעור של החל מ- 15%, ישנם גופים שיודעים לתת 20% ולעיתים גם לתקרה של 42% משווי הנכס כבר בגיל 60, תלוי יכולת החזר בחלק מהמקרים.

כמו כן, ככל שהגיל גדל, כך גם אחוז המימון גדל בהתאמה, ולמעשה הבנקים עובדים עם טבלאות גיל ליניאריות ובכך ניתן לבצע את חישוב שיעור המימון ביחס לשווי הנכס.

עלות שמאות: בנוסף לקוח צריך לדעת שהוא צריך לבצע שמאות על הדירה, עלות שמאי יכולה לנוע בין 1,200 ₪ ל- 3,500 ₪ בממוצע, השמאות תתבצע אך ורק לאחר קבלת האישור למשכנתא הפוכה.

דמי פתיחת תיק: מקובל בתחום המשכנתאות ההפוכות לגבות דמי פתיחת תיק שנעים בין 5,500-8,000 ₪ למוסד הפיננסי.

שיעור ריבית: מאחר וקיים ריבוי גופים במסלולי המשכנתא ההפוכה, הריבית נעה בטווח של 5.3% צמוד מדד, ועד ל- 5.5% בתוספת פריים.

מהם החסרונות במשכנתא הפוכה ?

• ביחס לריבית בנקאית על משכנתא לטובת דיור הריבית גבוהה ב-1%-2% בממוצע.
• קיימת מגבלת מימון ביחס לכל גיל, ולעיתים הסכום המאושר איננו מספיק.
• קיימות עלויות של פתיחת תיק, עו"ד, שמאות וייעוץ לרבות ריבית בהתאם לתקופת ההלוואה.
• על הנכס רובצת משכנתא לכל דבר ועניין.
• בשל נוחות הבלון במשכנתאות הפוכות וכאשר הלקוח איננו משלם מידי חודש, נוצר מצב של ריבית דה ריבית והחוב בגין הנכס גדל בתאוצה.
• בחלק מגופי המימון יש דרישה לצרף את היורשים (בדר"כ הבנים) כערבים.
• מדובר בהליך חיתומי מלא, ובתהליך שיכול לקחת 30-60 ימים עד לקבל הכסף.

משכנתא פנסיונית, האם זאת משכנתא הפוכה ?

משכנתא פנסיונית הינו מוצר שונה ממשכנתא הפוכה, אך כן תחת אותה משפחה. המשכנתא הפנסיונית הינה משכנתא אשר נותנת ללוקח המשכנתא תקבול חודשי קבוע לטובת קיום שוטף ושמירה על רמת החיים, כל זאת כנגד הרישום משכנתא על הדירה בבעלותו.

משכנת פנסיונית כשמה כן היא, נותנת תוספת חודשית קבועה להכנסה בדומה לפנסיה חודשית, בכך הלקוח יוכל להתקיים בכבוד ובכוחות עצמו.

לפיכך, ניתן לשלב בין משכנתא פנסיונית למשכנתא הפוכה, ובכך לקבל סכום חד פעמי בתוספת סכום חודשי קבוע. וכמובן שהכל בהתאם לצורכי הלווים.

משכנתא הפוכה עובדות נוספות שכדאי לדעת:

• הדירה הממושכנת נשארת בבעלות הלקוח עד 120.
• מעבר דירה, ניתן להעביר את המשכנתא לדירה החדשה בכפוף לבדיקת הנכס ושוויו מצד הגוף המממן.
• ניתן לשעבד נכס גם שהלוואה לא מתגורר בו, בנוסף ניתן לשעבד נכס מסחרי.
• אפשרות לפירעון מוקדון מלא או חלקי ללא קנסות.
• ליורשים תינתן שנה לפרוע את החוב, אם ע"י מכירת הבית או ע"י פירעון המשכנתא ממקורות עצמיים.
• מגיל 80 צריכים אישור רפואי, בכדי להבטיח שהלקוח מבין על מה הוא חותם ומודע למעשיו.
• במידה ועל הבית קיימת משכנתא, נצטרך לפרוע אותה ע"י המשכנתא ההפוכה, ורק לאחר מכן יקבל הלקוח את יתרת הכסף הפנוי לטובתו ולשימושו האישי.
• אין צורך בערבים נוספים לעסקה.

תחום המשכנתאות ההפוכות נמצא בהתפתחות ושינוי מתמיד, מוסדות פיננסים רבים רואות פוטנציאל ונכנסות לתחום ולפיכך התחרות גדלה, התנאים ללקוח הופכים לטובים יותר, שיעור המימון לעסקה גדל והריבית פוחתת.

משרדינו "פרץ פיננסים" עובד יחד עם כלכלנים בכירים, עו"ד ושמאים ומלווה עסקאות רבות בתחום המשכנתאות ההפוכות, הניסיון וההיכרות רבת השנים עם הבנקים והמוסדות הפיננסים נותנת לנו יתרון לבחון כל עסקה לגופה, להתאים את המסלול הטוב ביותר בין החלופות, להוזיל עבורו עלויות המימון ובכך למצוא את הפתרון ארוך הטווח ללקוחותינו.

הפוסט משכנתא הפוכה – המדריך המקיף ! הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

בשלב הראשון הבנק מזהה חריגות קבועות במסגרות העו"ש, מערכת הדירוג הבנקאית מתחילה לאותת לבנקאי על גידול בסיכון אצל הלקוח ובשל כך אוטומטית מייקרת עלות הריבית על ההלוואות והמסגרות המאושרים.

בשלב השני כאשר הלקוח פונה לבקשת אשראי נוספת הבנק עלול לסרב לבקשה או לאשרה חלקית בשל גידול במסגרת האובליגו הבנקאית, זהו שלב שהלקוח מרגיש שהוא נכנס לסטטוס "כיבוי שריפות" ומחפש כספים בכדי להמשיך לקיים את העסק.

בשלב השלישי הבנק לא יאשר הלוואות נוספות, אף יתכן שהבנק יתחיל לבצע סנקציות כגון: החזרת שיקים, החזרת הוראות קבע, פיגורים בהלוואות. כל אילו פעולות שעלולות להגביל את חשבון הבנק ובהמשך אף למנות כונס נכסים על נכסי החייב, ולהפוך את ה BDI של הלקוח לאדום ומסורב אשראים.

בכדי לא להיקלע למצב השלישי מוטב יהיה לצאת לתהליך יזום של בחינה כלכלית וגם תודעתית אל מול הלקוח על דרכי פעולה לקראת ביצוע הסדר חוב בנקאי או מחיקת חוב בהתאם לנסיבות.

תחושת אי נעימות מהסדר חוב בנקאי וחתירה לפתרון:

בשלב ההכרות שבו הלקוח נמצא במצוקה כלכלית וזאת בעיקר בשל החזרי הלוואות מעבר לכושר יכולת ההחזר, ההחלטות הכלכליות של החייב הופכות להיות בעיקר מבוססות רגש, ומכאן הדרך הופכת להיות מורכבות ועלולה לפגוע בכל אורך חיי השגרה לרבות: מצב רוח ירוד, ועל פי רב הפגיעה הכלכלית משפיע על איכות חיי המשפחה, הבטחון העצמי נפגע, במקום העבודה עלולים לחוש זאת, ודווקא כאשר הלקוח הכי זקוק לתמיכה מצד המערכת הבנקאית אחרי עשרות שנים של התנהלות תקינה, כאן בשלב זה כולם מפנים גב ללקוח, והחייב מרגיש את עצמו עומד לבד ללא כוחות נפשיים וכלכלים מול כולם.

במצב שכזה הפתרון הוא חתירה להסדר חוב בנקאי, אם בהוזלת עלויות, פריסה מחודשת של החוב ואף מחיקת חוב בהתאם לנסיבות.

הסדר חוב מול הבנק באמת יכול לשפר את רמת חיי ?

התשובה היא כן. על פי רב הסדר חוב מול המערכת הבנקאית מתבצע מול המחלקה המשפטית בבנק, לעיתים אל מול משרד עו"ד חיצוני שהבנק שוכר לשירותים אילו.

מטרת ההסדר היא להגיע לפריסת החובות בצורה שבה החייב יוכל לעמוד בהחזר החודשי ובו בזמן לקיים את חייו וחיי משפחתו בצורה סבירה והוגנת.

הסדר החוב מול המערכת הבנקאית יבוא לידי ביטוי באיחוד ההלוואות ופריסתם לטווח ארוך, כמו כן ייתכן והבנק יוריד את הריבית על ההלוואות כחלק מההסדר חוב, ייתן גרייס (דחיית תשלומים) כעזרה לחייב הכל במטרה להגיע לתיאום ציפיות. במקרים מסויימים שהבנק מזהה סיכון מול הלקוח, הוא דווקא יעדיף לקבל סכום כסף חד-פעמי ומנגד למחוק חלק מהחוב ובכך הלקוח ימשיך לדרכו ויסיים את פרשת החובות הרובצים.

בדר"כ שפונים למשרדינו לקוחות ולהם מספר רב שלה הלוואות המתפרסות על פני מספר בנקים וגופי אשראי, לכל בנק יש את ההתחייבויות שלו ומנגד לחלק מהבנקים ישנן בטחונות חומריים או פיננסים, ולכן כאן צריך לבצע תכנון מקדים לפני כניסתנו לליווי הסדר החוב מול כל הנושים, בצורה מושכל ומדודה.

למה לא לבצע את הסדר החוב ישירות מול הבנקאי שלי מהסניף ?

על פי רב, הסדר חוב איננה פעולה שלקוח מבצע בשוטף מול הסניף בנק. בנקאי בסניף מוכשר ויודע לאשר הלוואות בהתאם להרשאות שקיבל אך כאשר הלקוח כבר נמצא בסיטואציה של הרשאות חוזרות, פיגורים בהוראות קבע, ו/או שיקים שחזרו מסיבת אכ"מ, לבנקאי בסניף אוזלות האפשרויות לתת ולהתמודד עם הלקוח במצבו הנוכחי, ולכן התיק של הלקוח בצורה די אוטומטית יעבור לטיפול במחלקה המשפטית שדווקא להם יש את היכולת לגשת ולהבין את צרכיו של הלקוח ובכך למצוא פתרון אמיתי והדדי הן לטובת הבנק והן לטובת הלקוח וזאת כאשר הבנק ישמור על האינטרסים שלו ע"י שהלקוח ישלם את חובו ברמת וודאות מקסימאלית.

מחיקת חוב כחלק מהסדר חוב לבנק, האם זה פתרון ריאלי ?

כאשר אנחנו יושבים עם הלקוח ובוחנים תוכנית הבראה כלכלית, לעיתים אנחנו מזהים שאין ללקוח יכולת לשלם את יתרת החוב לבנקים וזאת בשל ירידה במקורות ההכנסה, אנו מציגים זאת לבנק בצורה שקופה ומלאה. לאחר שהבנק מבין שללקוח אין כושר פירעון לאותן ההלוואות הקיימות, ניתן בשלב זה להציע לבנק סכום חד פעמי, במטרה לסיים את החוב בצורה מהירה. חשוב לציין שמדובר בתהליך שגם הבנק חפץ בו וזאת רק וכאשר הבנק מבין שאין ללקוח כח לפרוע את ההלוואות בפריסה ארוכה.

מחיקת חוב לבנק איננה מילה גסה, אך כל מקרה נבחן לגופו במטרה לתת ללקוח מעטפת מלאה של פתרונות בכדי להחזירו לדרך כלכלית בריאה.

הסדר חוב בנקאי לעסקים במציאות מורכבת:

במגזר העסקי הדינמיות התזרימית מורכבת ממספר רב של משתנים, ובשל כך פתרון מושכל של הסדר חוב מול הבנק יכול לגרום לעסק לשרוד משבר כלכלי שיכול להיגרם ממספר מקרים: דחיית תשלומי לקוחות, חובות אבודים, הפסד עסקי, גידול במימון הון-חוזר, תזרים מזומנים שלילי וכו'.

כל אחד מאילו עלולים לגרום ללקוח להגיע למצב של חדלות פירעון ואיבוד כל המוניטין והפעילות העסקית אותה בנה במו ידיו.

פתרון הצגת מלוא האשראים הבנקאיים ופנייה להסדר חוב מושכל יכול לתת לעסק או לחברה תקופת חסד להחזיר את העסקים לתפקוד "כעסק חי", בכך הסיכוי להיחלץ מגרעון תזרימי יגדל משמעותית, וכל זאת בשיתוף פעולה אל מול הבנקים המממנים.

משרדינו "פרץ פיננסים" מלווה לקוחות רבים בתחום הסדרי החוב מול בנקים, בניית תוכניות הבראה, שיפור נתוני BDI כל זאת במטרה לתת לעסק או לאדם הפרטי את האוויר התזרימי בכדי לגבור על אותם המשוכות ובכך לחזור לתפקוד כלכלי ועצמאי.

משרדינו מלווה ע"י כלכלנים, רו"ח ועו"ד מובילים ומקצועיים, וכל זאת במטרה להביא את לקוחותינו להצלחה עסקית ואישית.

הפוסט הסדר חוב מול הבנקים לעסקים ולפרטיים הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

לפני שחברה או עסק מגיש בקשה עבור קרן בערבות מדינה, בעל העסק צריך להבין לקראת איזה תהליך הוא נכנס, הן מבחינת תנאי ההלוואה, לוחות זמנים, עמידה בתנאי סף, סיכוי הצלחה והכי חשוב הכרת צרכיו הפיננסים.

הלוואות לעסקים קטנים – יתרונות וחסרונות

לפני שאנחנו מבצעים גיוס אשראי לעסקים קטנים ומגישים בקשת אשראי אנו אוהבים להציג ללקוחותינו את כל היתרונות ובעיקר החסרונות בכדי שבעל העסק ידע בוודאות כי אכן ההלוואה תתאים לצרכיו העסקיים ושלא ירגיש חלילה מופתע בהמשך התהליך, לפיכך אנו נציג את עיקרי הדברים והנקודות העיקריות עליהם צריך בעל העסק המעוניין בהלוואה בערבות מדינה להבין היטב:

1. הליך הגשת בקשה לוקח לפחות חודש ימים, בזמני חגים וימי שבתון יכול לקחת גם כחודשיים תהליך עד קבלת ההלוואה.
2. בגין כל הלוואה לקרן בערבות מדינה צריך בעל העסק להעמיד בטחונות בסך של 25% אחוז מהסכום המאושר, כך שבפועל הסכום נטו הינו פחות מהסכום המבוקש.
3. את הביטחונות בשיעור של 25% צריך בעל העסק לממן מהון עצמי שלו לפני קבלת ההלוואה, מה שיכול ליצור קושי בהתארגנות פיננסית עד העמדת הבטוחה לפני העמדת ההלוואה.
4. ההליך כרוך בתשלום למשרד המלווה, בדרך כלל התשלום בנוי מעלות לכתיבת תכנית עסקית ופרמייה למשרד הייעוץ בגין הצלחה.
5. ישנו צורך להחתים רו"ח ועו"ד על תצהירים, עוסקים מורשים בדר"כ אינם משתמשים בשירותי עו"ד ועל החתימה ייתכן וישלמו לעו"ד שכ"ט נוסף.
6. קיימת עמלה חד פעמית בסך של 250 ₪ אגרה למדינה, ועמלת הקמת הלוואה כשיעור מהסכום המאושר.
7. ההליך הנו ביורוקרטי ומצריך מקצועיות רבה לאורך כל הסעיפים שהוצגו.

הלוואה שתרים את העסק שלך

כאמור מדובר בהלוואה מעולה שעוזרת לעסקים רבים להתפתח, לפיכך ישנן יתרונות בולטים כגון:

1. ההלוואה הנה בערבות מדינה, כך שהבנק מאוד יעודד את העסק לקבל את ההלוואה.
2. הריבית בהלוואה הנה אטרקטיבית מאוד, P+2.9% בממוצע, ריבית מקסימלית P+3.5%.
3. הסכומים המומלצים בקרן יכולים להגיע לרמה של 500 אש"ח או עד 8 מיליון ₪ כנגזרת מהמחזור העסקי, ולכן מדובר בסכום משמעותי לכל הדעות.
4. ההלוואה איננה "יושבת" על האובליגו הבנקאי של בעל העסק, כך שבעל העסק אינו נפגע ומחסל את המסגרת המאושרת, אלא להפך מתפנה תזרימית.

לסיכום, מומלץ מאוד לעבוד עם האיש מקצוע הטוב ביותר, שמכיר את התהליך הן בתור כלכלן בכיר בקרן בערבות מדינה לשעבר, והן בתור בעל עסק כיום שמבין היטב את צרכי ורחשי הלב של בעלי העסקים בישראל.

תוכלו לפנות אלינו, להתייעץ, לקבל חוות דעת ראשונית ללא עלות, בדרך זו נוכל יחד להבין אם לתיק שלכם קיימת התכנות ראלית הן לגבי סיכוי הצלחה והן לגבי סכומי גיוס צפויים בקרן לעסקים קטנים בערבות מדינה.

הפוסט הלוואות לעסקים קטנים בערבות מדינה הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

קרן בערבות המדינה: להגיש בקשה לפי הנהלים

כאשר אנו מקימים עסק חדש, אנו למעשה שמים את השם הטוב שלנו בקדמת הבמה, מיישמים את התשוקה שלנו לתחום כמו גם מגשימים את הרצון לממש את עצמנו – בדרך עסקית עצמאית. לאור כל זאת, ובין אם מדובר בענף הייבוא, ייצוא, קמעונאות, ייצור או שמא מדובר בתחום עיסוק אחר, כדי שנוכל לבסס את העסק שלנו כראוי – ולהצדיק את השם הטוב שלנו, מומלץ לנהל אותו כראוי.

ניהול נכון של עסק מתבסס, בין היתר, על השגת תזרים מזומנים. כך, ניתן יהיה להוציא אל הפועל את התכניות השוטפות ללא חשש. כדי לקבל כספים חשובים אלו, מומלץ להגיש בקשה לקרן בערבות המדינה. מדובר בפתרון פיננסי מומלץ המיועד לעסקים בסדר גדול קטן ובינוני.

כמו כן, קרן זו מחזיקה ביתרונות רבים: החל מריבית נוחה, פריסת התשלומים החודשיים לפרק זמן של עד חמש שנים ועוד. כמו כן, ניתן לקבל את ההלוואה למטרות שונות – בין אם מדובר בהקמתו של העסק והשקעה בו או שמא מדובר בהון חוזר. בהתאם, כדי שתוכלו להגיש את הבקשה כראוי ובדיוק מרבי, רצוי לפנות אל יועצים מקצועיים שיסייעו לכם.

לבצע את הפעולה – שלב אחר שלב

כדי לקבל את ההלוואה בערבות המדינה, חשוב לבצע זאת כהלכה. אנו, בפרץ פיננסים, נשמח לסייע לכם בכך. החל מפגישת הייעוץ הראשונית, אבחון מצבכם הנוכחי ועד הגשת הבקשה בפועל – נשמח לסייע לכם שלב אחר שלב עד התוצאה הרצויה.

הפוסט קרן בערבות המדינה הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

מה זה הלוואת גישור לעסקים? הלוואות גישור לעסקים הן הלוואות לטווח קצר שמטרתן לעזור לעסקים לגשר בין שתי עסקאות או לבצע מימון יבוא, כך למשל אחרי שעשינו עסקת קנייה מספק בחו"ל הדורך את כספו במזומן, עד להגעת הסחורה ארצה ואנחנו מחכים לתזרים מעסקת מכירה עתידית, הלוואת גישור מאפשרת לנו לקבל כסף עד שייכנס התזרים. הלוואת גישור מתייחסת לסכום ידוע מראש ולתקופה ידועה מראש שמאפשר לנו לא לשלם את סכום ההלוואה מיד.
בהלוואת גישור אפשר להשתמש בעיקר לתקופה קצרה בין כמה חודשים עד לשנה, ובמקרים חריגים גם מעבר לתקופה של שנה ואפילו שנתיים.

ישנן 3 סוגי הלוואות גישור: בלון, בולט וגרייס, להלן:

1. הלוואת בלון:
   הלוואת בלון היא הלוואה שבה מחזירים הן את הקרן (סכום הלוואה) והן את הריבית בסוף תקופת ההלוואה. היתרון הוא תקופה ארוכה של נוחות בהחזר ההלוואה, אך בסוף ההלוואה תצטרכו להחזיר סכום גבוה, לכן היא מתאימה למי שיודע שסכום גבוה עומד להשתחרר בתאריך מסוים עם סיכוי מועט לדיחויים.
2. הלוואת בולט:
   הלוואת בולט היא הלוואה שבה מחזירים את הריבית לאורך כל תקופת ההלוואה ואת סכום הלוואה המלא מחזירים רק בתום התקופה. כאן הכדאיות טמונה בגובה הריבית וביכולת ההחזרים החודשית.
3. הלוואת גרייס:
   הלוואת גרייס היא למעשה הלוואת גישור לדחייה לתקופה מסוימת, למשל חצי שנה מלקיחת הלוואה ואז מחזירים את הסכום בתשלומים. גם כאן הריבית עשויה להיות גבוהה יותר.

מתי משתמשים בהלוואת גישור לעסקים ?

כאמור, הלוואת גישור לעסקים היא הלוואה לטווח קצר שעוזרת לעסק לגשר על הפער בין עסקה שיש בה הוצאה להכנסה צפויה ומאפשרת לו תזרים חופשי בתקופה הזו.

נוסף על כך עסקת גישור יכולה לשמש למימון עסקאות, עד מימושן, לרכישת מלאי, ציוד או נכס נדל"ני, בהתאם להכנסות הצפויות, למשל מנכס מניב, ממכירה או תשלום צפוי מלקוח או השתחררות חסכונות או פיקדונות.

מתי לקחת הלוואת גישור לעסקים?

הלוואת גישור לעסקים אנחנו לוקחים כאשר אין לנו די הון עצמי או מקורות מימון נוספים ואנחנו יודעים שאכן צפוי תזרים בקרוב. הלוואות גישור יכולות להיות רלוונטיות גם למקרה של שיפוצים, לעסקים עונתיים כמו תיירות שבהם יודעים שייכנס תזרים גבוה יותר בעונות הביקוש וכן לקניית נכס או לקנייה גדולה אחרת.

לכמה זמן לוקחים הלוואת גישור?

בדרך כלל הממוצע להלוואת גישור הוא 3 חודשים עד שנה ולפעמים מגיע גם ל-24 חודשים אם יודעים שיש פיקדון, חיסכון, או השקעה שצפויה להשתחרר. הלוואה לקניית נכס מקרקעין היא לרוב יותר ארוכה מהלוואות גישור אחרות.

ערבויות בהלוואת גישור לעסקים:

לרוב הלוואות גישור הן כנגד בטוחות, אלו יכולות להיות נכסים או סכומים כספיים וכן כל הבטוחות המוכרות. סכום המימון שאפשר לקבל תלוי בבטוחות, כמו גם בתקופת ההחזר והתקבולים הצפויים.

רשימת הבטחונות אותן ניתן להעמיד לטובת הלוואת הגישור יכולה לכלול: משכנתא ראשונה או שנייה כנגד נכס נדל"ן, שיקים סחירים או בלתי סחירים, ערבות של בן משפחה, חשבוניות של לקוחות ע"י עסקאות פאקטורינג,

הלוואת גישור לכל מטרה והלוואת גישור למשכנתא:

יש להבחין בין שני סוגי ההלוואות, ההלוואה לכל מטרה, שבה כלולה גם ההלוואה לעסקים, והלוואה למשכנתא, שלאו דווקא הלוואה עסקית, אך רלוונטית לעסקים שרוצים לקנות נכסים, בין אם לצרכים עצמיים ובין אם להשקעה.

1. הלוואת גישור לכל מטרה:
   הלוואת גישור לכל מטרה נועדה אומנם גם ללקוחות עסקיים וגם לפרטיים, אבל יכולה לשמש לטובת מטרות עסקיות כגון נסיעה עסקית, שיפוץ העסק, השקעה עסקית ועוד.
2. הלוואת גישור למשכנתא:
   כאמור הלוואת גישור למשכנתא לנכס יכולה לשמש גם עסקים. בניגוד להלוואה רגילה היא לסכומים גבוהים יותר וכן לתקופות ארוכות יותר, ברוב המקרים עד 18 חודשים וברוב המקרים צריך לשעבד נכס בגין הלוואה, כך אם קניתם נכס ואתם מצפים למכור בטווח החודשים הקרוב, יתאפשר לכם לקחת הלוואת גישור תמורת שעבוד הכנס שעדיין לא מכרתם בשווי של עד 50% מגובה הנכס או עד 70% בנכס חלופי, בהתאם לסכום המשכנתא שכבר שולמה על הנכס.

מי נותן הלוואת גישור לעסקים?

הן בנקים והן חברות המימון החוץ בנקאי מאשרים הלוואה כזו בהתאם לצורך אם ללקוח יש ערבויות מתאימות והוא יכול להוכיח תזרים קרוב.

ריבית בהלוואת גישור:

ריביות בהלוואת גישור לרוב הן גבוהות יותר מריבית רגילה אך גם זו תלויה כאמור בגובה הערבות, בזמן ההלוואה ויכולת ההחזר.

כמו כן, בדר"כ בהלוואות גישור עמלת הקמת ההלוואה משמעותית יקרה מאשר עמלת הקמה של הלוואה רגילה.

הלוואת גישור בזמני קטסטרופה:

הרבה עסקים נפגעים בזמן המלחמה / מגפת קורונה, בין אם כי בעלי העסקים במילואים, העסקים באזורים מפונים או מסיבות אחרות. אם יודעים שהעסק חוזר להיות פעיל בצורה מלאה, לקבל מענק וכדומה, אפשר לקבל הלוואת גישור עד שייכנס הסכום המצופה.

האם כדאי לקחת הלוואת גישור?

כמו כל הלוואה או כל מכשיר פיננסי יש להלוואת גישור לעסקים להלן רשימה של יתרונות וחסרונות.

היתרונות בהלוואת גישור:

• מהירות – במקרה שבו מדובר בנכס משועבד לבנק ההליך מהיר יותר וקבלת התשלום נעשית תוך זמן קצר
• מרווח נשימה – הלוואות גישור מאפשרות גמישות ומרווח נשימה בלי להתחייב להחזרים לתקופות ארוכות
• פתרון מימוני מובטח – גם אם דירוג האשראי נמוך, בזכות בטוחות ותקבולים קרובים צפויים ניתן לקבל את ההלוואה בקלות יחסית

החסרונות בהלוואת גישור:

• ריבית גבוהה יותר ביחס להלוואות אחרות בשוק, אך כאן אפשר למתן אותה כאמור בהתאם לערבויות, לתקופת הלוואה ולסכום הצפוי.
• סיכון – אם התקבול לא מגיע או העסקה למכירת הנכס לא מתבצעת, אנחנו מגדילים את ההתחייבויות ואת הסיכון שלנו ונצבור ריביות ועמלת פיגורים
• סכום גבוה וזמן קצר – יש קושי לעמוד בסכומים גבוהים בזמן כה קצר, ולכן עדיף לבחון אם הלוואת גישור היא המתאימה ביותר לעסק שלכם ולצורך שלכם

כדי לדעת אם הלוואת גישור לעסקים היא ההלוואה המתאימה לעסק שלכם יש צורך ביועץ פיננסי ומנוסה אשר ידע לאבחן את המצב, וידע להמליץ על הגוף המתאים שידע להנגיש את העסקה בצורה הטובה ביותר ללקוח.

משרדינו פרץ פיננסים הוקם בשנת 2010 ומלווה עסקאות של מימון וגישור הן לעסקים והם כנגד נכסי נדל"ן בסכומים משמעותיים. עם הניסיון הנצבר, הקשרים עם גורמי האשראי, מציאת הפתרון היא ההתמחות שלנו, בכדי לעזור ללקוחותינו לעבור את מכשולי התזרים, ולהגיע ליעד בדרך צלחה. נשמח לעמוד לרשותם.

הפוסט מימון יבוא והלוואת גישור לעסקים הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

מסורבי משכנתא הם כל מי שהבנקים מסרבים לתת להם משכנתא לרכישת דירה או עבור דירה קיימת. יכולות להיות כמה סיבות למשכנתא למסורבים, שכר נמוך, חובות גבוהים, או עבר שלילי בנוגע להחזר החוב, BDI שלילי וכו'. בעידן של מחירי דיור גבוהים ובשילוב של ריביות גבוהות הרבה אנשים מתקשים לקחת משכנתא, ובשל כך לקוחות רבים נכללים בקבוצת המסורבים.

לרוב, כשאדם הולך לקחת משכנתא, הבנק בודק גם כמה דברים נוספים, דוגמת סכום ההלוואה או ההון העצמי, גיל הלווה, ערך הנכס המשועבד, יתרת הלוואות קיימות, וותק במקום העבודה ועוד.

מה הסיבות לסירוב משכנתא?

יכולות להיות כמה סיבות לכך שאנשים מסורבי משכנתא, לא רק הכנסה פנויה או הון עצמי נמוך. הנה העיקריות שבהן:

רמת הכנסה: רמת הכנסה היא סיבה עיקרית לא לקבל משכנתא, כך שאנשים עם הכנסה נמוכה לא יכולים לקבל משכנתא. בדומה לכך, גם אנשים שאין להם הכנסה קבועה מתקשים לקבל משכנתא, כמו עסקים קטנים או פרילנסרים.

החישוב הבנקאי הקלאסי לוקח בחשבון את ההכנסה נטו של בני הזוג, ומוריד ממנה את החזרי ההלוואות, הסכום שנותר נקרא הכנסה פנויה וממה הוא גוזר 35%, וזה יכולת ההחזר.

בהתאם ליכולת ההחזר, ניתן לדעת כמה כסף ניתן לקבל מהבנק, וככל שההחזר יהיה בפריסה ארוכה יותר כך הסכום הבנקאי יגדל בהתאמה על בסיס אותו יכולת החזר.

גיל: סיבה נוספת היא גיל הלווים. הרבה פעמים בנקים יתקשו לתת משכנתא למבוגרים (מעל לגיל 60), בשל החשש מפטירה או ממחלות ונכויות. עם זאת, גם למבוגרים יש אלטרנטיבה בדמות משכנתא למבוגרים הנקראת גם משכנתא הפוכה. רוב הבנקים נוטים להעניק הלוואות דיור לתקופה שבה גיל הלווה לא יעלה על 80 שנים, לצד זה קיימת גם הגבלה בה לאורך חיי המשכנתא, שלא יעלה על 30 שנים. משכנתא הפוכה מאפשרת גם למבוגרים לקבל משכנתא תמורת נכס קיים בתנאי החזר נוחים, הן מבחינת גובה ההחזר והן מבחינת התשלום, לכן משכנתא הפוכה מושלמת למבוגרים.

תקרת הגיל 80 נובעת מהעובדה שחברות הביטוח לא מוכנות לבטח ביטוח חיים לאחר גיל 80, משרדינו מתגאה בכך שע"י קשרים עם חברות הביטוח אנו יודעים להעמיד ביטוח חיים עד לגיל 85, וכפועל יוצא פריסת המשכנתא הבנקאית מאושרת עד לגיל 85, וזה בהתאם לצרכי הלקוח, ולעיתים הפריסה הנוספת של 5 השנים גומרת לעסקה להפוך משלילית לחיובית, ובכך הצלחנו לעזור לזוג מבוגר לרכוש דירה, ולא לגור בשכירות לשארית חייו.

נכסים מעוקלים והתנהלות בנקאית בעייתית: נכסים מעוקלים כגון חברות, מכוניות, נכסי-נדל"ן או חשבון בנק מעוקל ימנעו את קבלת אישור המשכנתא המיוחלת מצד הבנקים. גם התנהלות בעייתית מול הבנק יוצרת בעיות דומות, למשל צ'קים חוזרים.

היסטוריית אשראי: כל מי שמתקשה להחזיר חוב מסיבות שונות, בהן פשיטת רגל, הליכי כינוס נכסים, החזר חובות המוכר בשם פיגורים, או אכ"מים (שיקים שחזרו ללא כיסוי) אי עמידה במסגרת אשראי וכדומה יתקשה לקבל משכנתא.

נציין כי הבנק מתבסס רק על הכנסות מדווחות ולא למשל על הכנסות חד פעמיות ו/או הכנסות לא מדווחות.

מה מסורבי משכנתא יכולים לעשות ?

יש כמה פתרונות למשכנתא למסורבים. אנחנו מייעצים לפנות קודם כול לגורמי הייעוץ. יש שלושה סוגי פתרונות עיקריים:

1. לפעול מול הבנק שלכם, אם לבנק יש חשש מיכולת ההחזרה שלכם, תוכלו לשנות את סכום ההלוואה, להגדיל את ההון העצמי, להחליף או להוסיף ערבים, לפרוס את הלוואה כך שתהיה בטוחה יותר לבנק ועוד.
2. במקרה של משכנתא למוגבלים – שקיבלו סירוב מבנק אחד מסורבי המשכנתאות יכולים גם לקבל הסכמה למשכנתא לבנק אחר. הבנקים אינם דורשים דרישות זהות וייתכן למשל שבבנק חזק יותר יהיה יותר קל לקבל משכנתא למוגבלים.
3. דרך נוספת היא לפנות למוסדות חוץ בנקאיים. שבהם אפשר לקבל הלוואות מהר יותר כיוון שעבורם חשוב יותר ערך הנכס הממושכן מאשר העבר הפיננסי שלכם. עם זאת לעיתים תצטרכו לספק ביטחונות, כמו ערבים, ערבויות ועוד. גופים חוץ בנקאיים נותנים ביותר קלות משכנתא למוגבלים אם יש נכס ממושכן.
4. הלוואה כנגד נכס. תמיד כאמור אפשר למשכן את הנכס שלכם או בהסכמה נכס של קרוב משפחה. בהלוואה כנגד נכס יש אפשרות גם למשכנתא בדרגה שנייה. משכנתא בדרגה שנייה פירושה שתוכלו לקחת הלוואה נוספת על נכס ממושכן. במקרה של משכנתא בדרגה שנייה הגורם המלווה נמצא בעדיפות נמוכה אם לא תצליחו להחזיר את מלוא הסכום. עוד אפשרות בהלוואה כנגד נכס היא משכנתא במימון מלא. משכנתא במימון מלא היא הלוואה שמכסה את כל הנכס שאתם קונים. משכנתא במימון מלא אפשר להשיג דרך שעבוד הנכסים או בדרכים אחרות, כמו הלוואה על חשבון חסכונות כמו קרנות הפנסיה או קופות הגמל, מינוף הנכס ע"י משכנתא בדרגה שנייה וכו'. יש אפשרות גם למשכנתא במימון מלא דרך הלוואות לכל מטרה. לאו דווקא מי שמסורב משכנתא יהיה מסורב הלוואה רגילה.

משכנתא לפושטי רגל

היבט נוסף במשכנתא למסורבים הוא פושטי רגל, שעדיין יכולים לתקן את המצב ולקבל משכנתא בתנאי שיש להם הון עצמי. פושטי רגל יכולים לקחת משכנתא, בתנאי שקיבלו צו הפטר מבית המשפט המחוזי הפוטר מחובותיהם, ובתנאי שכל חובותיהם כבר סגורים, רשימת התיקים בהוצאה לפועל נסגרה וזאת בכדי ליצור דירוג אשראי חדש שעם הזן יעלה באופן טבעי. תנאי נוסף הוא שיחלוף זמן רב- שלוש, מסגירת התיקים עד לקבלת BDI תקין. כמו כן חשוב לוודא שכל התיקים סגורים ברשומות.

משרדינו פרץ פיננסים מלווה מאות בקשות משכנתא מורכבות, ומשכנתאות למסורבים, מטרתנו היא לתת את הערך המוסף של הידע הנצבר, היחסים הטובים עם המערכת הבנקאית וקרנות מימון הנדל"ן, וכל זאת בכדי להעמיד ללקוחותינו משכנתא אטרקטיבית לרכישת נכס, ובכך לצאת לדרך חדשה ולהיות בעלים של נכס בישראל. לקוחות רבים הגיעו אלינו מיואשים, חלקם אף לאחר חתימת חוזה והצלחנו לאשר להם משכנתא לאחר מספר סירובים שהם קיבלו. ההצלחה של לקוחותינו היא ההצלחה שלנו. בהצלחה !

הפוסט מסורבי משכנתא – הדרך שלכם לרכוש דירה הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

מהי משכנתא לנכס מסחרי ?

כמו במשכנתא לדיור, כשאין לנו די הון עצמי, אנחנו נאלצים ללוות כסף מהבנק כדי לממן את עלות הדירה. כך גם במקרה של משכנתא לנכס מסחרי: במקרה שאין לנו די הון עצמי לרכוש את הנכס בעצמנו וזאת במקביל לרצון להפסיק לשלם שכירות חודשית, נעדיף לקחת משכנתא לנכס מסחרי, שהעירבון שלה הוא הנכס עצמו.

נציין כי תנאי ההלוואה למשכנתא מסחרית על פי רב יקרים מתנאי ההלוואה במשכנתא למגורים.

מדובר למעשה בהלוואה רגילה ללא התנאים המועדפים של משכנתא לדיור.

אז למה משקיעים פונים דווקא להשקעה בנכס מסחרי ולא למגורים ?

שיעור המס על נכס למגורים להשקעה הינו 8% (בדירה שנייה), המס רכישה על נכס מסחרי הינו 6%, התשואה המקובלת על נכס למגורים נעה סביב 1.5%-3% והתשואה על נכס מסחרי נעה סביב 5%-7%, ההוצאות בגין שיפוץ הנכס מוכרות בנכס מסחרי בשונה מדירת מגורים, על אף שמחירי הנדל"ן עולים ועולים, הפחת (ירידת הערך) של הנכס המסחרי מוכרת לצרכי מס כאשר על בית מגורים אין הכרה שכזו, וישנן סיבות רבות למה דווקא אנשים נוטלים משכנתא על נכס מסחרי, מאחר ושם העסקאות בדר"כ יותר כלכליות.

למי מתאימה משכנתא לנכס מסחרי ?

• שוכרי נכסים מסחריים שרוצים להפסיק לשלם שכירות חודשית, ובכך לצבור נכס בבעלות לשארית ימיהם וליורשיהם.
• משקיעים שמחפשים הזדמנויות השקעה ולא מעוניינים בהשקעות בשוק הדיור בשל מיסוי גבוה, שיעור תשואה נמוך. אלו יכולים ליהנות מהתשואות הגבוהות של נכס מסחרי באזורים מסוימים.

איפה לוקחים משכנתא לנכס מסחרי ?

בניגוד למשכנתאות לדיור, משכנתא לנכס מסחרי לרוב נלקחת במחלקות המסחריות של הבנקים ולא בבנקים למשכנתאות, אם כי ניתן לקחת אותה גם בהם.

בנוסף קרנות רבות למימון נדל"ן, חברות ביטוח וקרנות חברתיות חוץ בנקאיות יודעות להיות מאוד תחרותיים בריבית ובעמלת ההקמה אל מול הבנקים.

מה היתרונות של משכנתא לנכס מסחרי לעומת שכירות ?

• כאשר הנכס המסחרי הוא בחוזה שכירות, בכל זמן נתון בעל הנכס בהתאם לחוזה השכירות יכול לפנות את העסק השוכר את הנכס, ובכך עלול למוטט את העסק ולפגוע פגיעה קשה במוניטין ובלקוחות העסק.
• בניגוד לשכירות, נכס מסחרי יכול להחזיר את עלויות ההשקעה, הן באמצעות השכרה והן באמצעות מכירה, כמו כן הוא יכול להוות סוג של הכנסה לפנסיה של אותו בעל עסק, ולאחר סיום עבודתו הנכס ימשיך לשרת אותו בדמות של דמי שכירות חודשיים.
• בחישוב של החזר השקעה אל מול תשלום דמי שכירות, לאחר 20 שנות שכירות בעל העסק היה יכול לרכוש את הנכס, ולמעשה היה מפחית את ההוצאות התפעול ומגדיל את הרוויח החודשי, וזאת בנוסף לוודאות העסקית, בטחון כלכלי וכו'.

מהם החסרונות במשכנתא לנכס מסחרי ?

עלויות הריבית הינן גבוהות משמעותית מנכס למגורים, עלות הקמת המשכנתא הינה גבוהה ביחס לנכס מגורים.

חסרון נוסף הינו המס רכישה שנעמד על 6%, ולמעשה מייקר את העסקה אך אנחנו מאמינים שכאשר העסקה מתאימה ללקוח, פשוט צריך להעז, לקבל אישור עקרוני למשכנתא ולרכוש את הנכס. כי עד היום כל מי שהשקיע בנדל"ן למגורים או מסחרי לא הצטער על כך.

מה ההון העצמי הדרוש למשכנתא לנכס מסחרי ?

בניגוד לדיור, שבו יש מגבלה על שיעור המימון של הבנק, במשכנתא לנכס מסחרי אין הגבלה כזו. כל בנק וכל גוף מממן יכול להחליט לפי ראות עיינו על שיעור ההלוואה על סמך הערכתו אם הלווה יוכל להחזיר את ההלוואה. לרוב הבנק נותן עד 70% מערך הנכס, וקרנות פרטיות יודעות לתת עד ל- 80% מימון.

משרדינו פרץ פיננסים מלווה עסקאות רבות הן במשכנתאות למטרת מגורים והן במשכנתאות לנכסים מסחריים, עם הניסיון אנו מיד יודעים להתאים את מתווה המשכנתא ללקוח העסקי, ליכולת ההחזר ולצרכי העסק. לעיתים כבר בפגישת ההיכרות אנו מציגים ללקוח שהעסקה איננה כדאית, ומחזירים את הלקוח למחפש נכס אחר, והכל בכדי שהלקוח יצא מרוצה מרגע קבלת ההחלטה לרכוש נכס ועד לקבל המפתח.

הפוסט משכנתא לנכס מסחרי – למי זה מתאים? הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

פשיטת רגל הינה תהליך המתאפשר רק במידה והוכח כי החייב אינו יכול לשלם את חובותיו באופן אחר.

פושטי רגל בתוך הליכי פשיטת רגל ולאחר קבלת הפטר נדרשים לעיתים קרובות לקבלת משכנתא לסגירת חובות בכדי להמשיך ולבנות את חייהם מחדש.

במאמר הבא נלמד על אפשרויות המשכנתא העומדות בפני פושטי רגל בכל שלב בתהליך.

האם פושטי רגל יכולים לקחת משכנתא?

פושטי רגל זכאים ברוב המקרים זכאים לקבלת משכנתא. משכנתא לפושטי רגל מתחלקת ל-2 סוגים: משכנתא לפושטי רגל הנמצאים בתוך התהליך ונדרשים לקבלת הלוואה לצורך החזר חובותיהם עבור קבלת צו הפטר בגין דירה קיימת וכן משכנתא עבור פושטי רגל לשעבר אשר בידם צו הפטר עבור רכישת דירה חדשה או על בסיס דירה קיימת. להלן נפרט על שני סוגי המשכנתאות:

איך ניתן לקבל משכנתא לפושט רגל בתוך תהליך פשיטת רגל?

פושט רגל באמצע הליך פשיטת הרגל שיש בבעלותו נכס נדל"ני מסחרי או דירה יכול לשעבדה ובתמורה לכך לקבל משכנתא חוץ בנקאית ולפרוע את חובותיו או לפנות לבנקים המסחריים במטרה לבקש הלוואת משכנתא בפריסת תשלומים או בדמות של הלוואת בלון לתקופה קצרה של 1-5 שנים.

אלטרנטיבות חוץ בנקאיות לפושטי רגל, האם זה משתלם?

לקיחת משכנתא מגוף חוץ בנקאי לרב אינה מותנית בבדיקה של כושר ההשתכרות של פושט הרגל אך קיימת הגבלה של גובה המשכנתא עד 70% מערך הנכס שבידי פושט הרגל. חשוב לציין כי משכנתא חוץ בנקאית היא הלוואה חוקית, מפוקחת ע"י רשות שוק ההון אך דורשת עמידה בתנאים מסוימים הקשורים לאופן רישום הנכס, מצב בריאותי של הלווה, סטטוס משפטי של הליך הפש"ר ועוד.

יש לדעת כי משכנתא חוץ בנקאית היא הלוואה יקרה שכן גופים אלו דורשים ריביות גבוהות יותר מאשר גופים בנקאיים. השירות של הגופים החוץ בנקאיים הוא בלעדי ומאפשר למסורבי הבנקים לקבל משכנתא מה שמסביר את הריבית הגבוהה של משכנתא מסוג זה, טווח הריביות בגומרי החוץ בנקאים ינוע בין 14%-9% שנתי.

משכנתא בנקאית לפושטי רגל – למה שבנק יהיה מוכן לאשר משכנתא לפושט רגל?

הבנקים המסחריים מציעים משכנתאות בריביות נמוכות ביחס לגופים החוץ הבנקאיים טווח הריבית למשכנתא יכול לנוע בין 5.5%-3%. פושט רגל המעוניין לפנות לבנקים במטרה לבקש משכנתא צריך לגשת לבנק שבו אין לו היסטוריה שלילית של הגבלות, הסדרי חובות, מחיקת חובות, חוסר עמידה בתשלומים, מחיקת חובות ועוד שכן עבר בעייתי יגרום לבנק לסרב חד משמעית לנטילת המשכנתא המיועדת.

במידה ופושט רגל מעוניין במשכנתא בנקאית עליו להציג זהות של לקוח משתקם שמראה שיפור בהתנהלות, הפטר רשמי מבית המשפט המחוזי, רצף תלושי עבודה, מקורות להון עצמי ובדרך זו הבנק יכול לבחון ברצינות את אישור המשכנתא ללקוח לאחר פשיטת הרגל.

איך ניתן להוכיח לבנק על שיפור בהתנהלות כלכלית של פושט רגל?

יש להוכיח לבנק על שיפור ולהוכיח יציבות כלכלית. אחד התנאים המשפיעים ביותר על החלטת הבנק היא שינוי בסטטוס המקצועי של פושט הרגל. הבנקים חוששים שפושט רגל שיחזור לעבוד כעצמאי ימצא את עצמו במהירות בסיטואציה דומה ועל כן מעריכים פושטי רגל שהפכו לשכירים.

חשוב להציג בפני הבנק תמונת מצב של רמת שכר הולמת ועבודה כשכיר במקום יציב. במידה ולבנק אין הסתכלות שלילית על הלקוח ביחס לעברו רבים הסיכויים שהבנק לא יחסום את פושט הרגל אלא יאפשר לו לקחת משכנתא לכיסוי חובותיו.

האם פושט רגל לשעבר יכול לקבל משכנתא?

במידה ופושט הרגל חזר לעבוד כשכיר והוא מציג הכנסות קבועות ויציבות כלכלית – ישנם סיכויים לקבלת משכנתא מהבנק.

גופים שונים כתנאי לניהול שיח בקשר למשכנתא ידרשו את מסמכי ההפטר וכן יבדקו היטב את דוח האשראי כדי לאמוד את סיכויי הפירעון ויכולת האשראי של מבקש המשכנתא.

לפיכך, חשוב לבדוק את דוח האשראי לפני בקשת משכנתא לצורך וידוא כי הנתונים אכן נכונים וכן שלא כלול בו מידע בלתי רלוונטי שאינו קשור לפירוט פשיטת הרגל של החייב, לעיתים קיים צורך לשפר ולתקן את דוח ה BDI של הלקוח בפעולה יזומה. בכל מקרה של שגיאה בדו"ח האשראי יש לדווח לחברות דירוג האשראי.

גופי ההלוואות השונים עשויים לשאול שאלות לבדיקת פושט הרגל כדוגמת: כיצד עמד הלקוח בחובת התשלומים שהוטלה עליו? מה עשה הלקוח כדי לדרג את האשראי מחדש? מתי הסתיים תיק פשיטת הרגל? מהי הסיבה לפשיטת הרגל ?

חשוב להכין מראש תשובות מפורטות ואמינות עבור שאלות אלו כדי להקל על תהליך קבלת המשכנתא.

מי עשוי לסייע בקבלת משכנתא לפושטי רגל?

ניתן להיעזר בשירותיו של משרד לייעוץ כלכלי או עו"ד לצורך שיפור הציון של דירוג האשראי וכן זיהוי שגיאות והגשת בקשות לתיקונן בפני מנהלי חברות דירוג האשראי ובמקרה הצורך אף לייצג בתביעה נגדם.

ניתן להתייעץ עם יועץ משכנתאות המתמחה בבקשות משכנתא מורכבות לפושטי רגל גם בהיבט המעשי והבירוקרטי ולהסתייע בניסיונו בתחום ספציפי זה.

משכנתא לפושטי רגל – סיכום הדברים

פושטי רגל בתוך הליך חדלות הפירעון ולאחריו רשאים להגיש בקשה לקבלת משכנתא, זו זכותם המלאה. לעיתים ניתן להשיג משכנתא מבנקים וממקורות חוץ בנקאיים בהצגת דירוג אשראי משופר, שכר קבוע ונכס הניתן לשעבוד. מומלץ לשפר את דירוג האשראי לפני הפנייה לבקשת ההלוואה וכן לדאוג לשיפור התדמית של פושט רגל לשעבר באמצעות מעבר לעבודה כשכיר, מצב משפחתי תקין, הצגת התנהלות תקינה מיום קבלת ההפטר והצגת חסכונות לטובת תשלום ההון העצמי לעסקת הרכישה.

משרדינו פרץ פיננסים מלווה עשרות עסקאות משכנתא מורכבות, לרבות משכנתאות למוגבלים, משכנתאות לפושטי רגל, משכנתאות הפוכות, ובשל הניסיון הנצבר החל מבניית התמהיל, ניול הקשר מול השמאי, עו"ד, פקיד המשכנתאות בבנק, רו"ח במקרה של עצמאים ואת כל הידע אנחנו יודעים למנף ולתעל לטובת הלקוח והצלחתו הפיננסית.

הפוסט משכנתא לפושטי רגל – כיצד תעשה זאת נכון ? הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

הקרן הראשונה והמהותית שהוקמה בשנות ה-90 הינה הקרן לעסקים קטנים בערבות מדינה, קרן זו פתחה צהר לכל שאר הקרנות, וכיום עולם הקרנות לעסקים הינו נרחב ומשוכלל.

עדיין אנו נתקלים במשרדינו בשאלות מצד בעלי עסקים כגון: האם קרנות לעסקים אכן נותנות הלוואות עם תנאים מועדפים ? האם באמת הריביות בקרנות נמוכות מאילו שהתרגלנו אליהם במערכת הבנקאית במשך כל השנים ? ולמעשה בעלי העסקים לומדים שלעתים רבות מומלץ לקחת הלוואה מהקרן ולא מהבנק בו העסק פעיל.

קרנות מימון לעסקים- לבחור את הקרן המתאימה ביותר

בעשור האחרון נושא הקרנות מימון לעסקים תפס תאוצה רבה, בנקים עושים מאמצים רבים בכדי לשמש כפלטפורמה לקרנות, בקרן בערבות מדינה הבנקים שזכו במכרז הם: בנק לאומי, בנק מזרחי, בנק אוצר החייל, בנק הבינלאומי ובנק מרכנתיל. בנק הפועלים נכנס לשוק עם הקרן הפועלים לעסקים בשיתוף כלל חברה לביטוח, וכל זאת במקביל לקרנות נוספות ורבות מצד גופי ביטוח כגון: ביטוח ישיר, חברת הפניקס וכלה בגופים חברתיים ו/או פילנתרופים כגון הקרן ללא ריבית, קרן BTB לעסקים, קרן טריא, קרן נתן, קרן קורת ועוד.

חשוב להבין שעולם קרנות לעסקים מימון לעסקים הנו נרחב ומשתנה מידי יום בהתאם לרגולציה, תקציבים, מכרזים וכוחות שוק. לכן חשוב לעבוד עם אותו יועץ פיננסי שבקיא בכל המסלולים שבכל אחת מהקרנות, כמו כן חשוב לדעת מהן תנאי הסף לכל קרן כגון מחזורי מינימום, וותק עסקי, ענף עסקי, יחסים פיננסים ועוד.

במידה ואתם מעוניינים לקבל מידע נוסף, ובכלל לדעת האם העסק שלכם מתאים ועובר תנאי סף ראשוניים לגשת לאחת או יותר מהקרנות הקיימות בשוק הישראלי, נשמח לעזור לכם החל מהראיון הראשוני לבדיקת זכאות מקדמית, בדיקת BDI עסקי לבחון אינפורמציה עסקית היסטורית ובצורה סדורה לעבוד בשיתוף פעולה עד לקבלת האשראי המיוחל.

הקרן המובילה בישראל- הקרן לעסקים קטנים בערבות מדינה:

הקרן לעסקים קטנים הינה מהחלוצות במשק הישראלי שידעה לתת פתרון אמיתי למצוקת תזרים מזונים ובעיות הון-חוזר, להלן המדריך השלם שכתבנו להגשת בקשה לקרן לעסקים קטנים בערבות מדינה.

לפני שאנחנו מאבחנים לקוח שמגיע למשרדינו, הקרן הראשונה והטבעית ביותר הינה הקרן לעסקים קטנים, וזאת בשל הריבית האטרקטיבית, גרייס לחצי השנה הראשונה בחיי ההלוואה, עמלות הקמה נמוכות וערבות מטעם המדינה, מה שעוזר לבנק להפתח עם הלקוח בסכומים מהותיים שיכולים לעזור להמשך הקיום העסקי ולגשר על פערי תזרים מזומנים.

סיוע מקצועי – והתאמת הקרן המתאימה עבורכם

החשיבות של הכרת כל הקרנות, תנאי הסף לרבות היכרות עם מנהלי הקרנות והכלכלנים בכדי לחשוב בצורה הדדית איך להטיב לעסק יכול לתרום מאוד לכל התהליך של גיוס אשראי בצורה מהירה ומיטבית.

נישת הקרנות מימון לעסקים עוברת שינויים מידי יום, ולכן חשוב שתבחרו במשדרינו "פרץ פיננסים" שנשמש עבורכם וניתן לכם ליווי וייעוץ כלכלי הדוק יחד עם שירות ומקצועיות ללא פשרות. כמו כן חשוב לאמת מול היועץ המלווה שהוא אכן בקיא בנושא ושאכן יש לו היכרות מעמיקה ובנוסף שיהיה מאושר בכל הבנקאים המסחריים כיועץ מורשה ומוכר ברשימת היועצים ובדרך זו תוכלו להגדיל את הסיכויים להצליח בתהליך כולו לטובת קבלת ההלוואה הרצויה.

הפוסט קרנות מימון לעסקים קטנים הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

הלוואת מדינה: לבסס את העסק כראוי

בין אם מדובר בתחום המסעדנות, הרוקחות או שמא מדובר בתחום עיסוק אחר, רבים מעוניינים לצאת לדרך עצמאית ולנהל את עסקיהם לפי ראות עיניהם. עם זאת, תשוקה לתחום התמחותכם איננה מספיקה. למעשה, נדרשות יכולות רבות אחרות אותן יש לבצע – כדי לבסס את עצמכם ואת המוניטין העסקי שלכם.

כאמור, ניהול עסק מצליח מתחיל ביכולות ניהול שונות. במקביל לכך, חשוב לא פחות להשיג מקורות מימון; גיוס כספים אשר יסייע לכם לעמוד על שתי רגליים איתנות – ולהשיג תזרים מזומנים לפרק זמן מוגדר. כיצד תשיגו זאת? שיתוף פעולה עם יועצים פיננסיים יוביל אתכם למסלול הנכון. שיתוף פעולה זה יכלול, בין היתר, הגשת בקשה להלוואת מדינה.

כאשר אנו מדברים על הלוואה של קרן בערבות המדינה, הכוונה היא להלוואה המאפשרת לעסקים קטנים ובינוניים לגייס את הכספים הדרושים להם – תוך פריסת תשלומים באופן שקול עד לחמש שנים כולל גרייס בכדי לתת לבעל העסק אורך נשימה תזרימי. סכום ההלוואה בפועל, כמו גם גובה הביטחונות יעמוד בהתאם לגודלו של העסק והיקף פעילותו.

לעמוד לרשות הלקוח

כיום, עומדות אפשרויות מימון רבות עבור עסקים בתחילת דרכם. מעוניינים לגייס כספים עבור העסק בבעלותכם? כל שעליכם לעשות הוא לפנות אל פרץ פיננסים. משרד זה מציע מגוון שירותים בתחום הפיננסי: החל מסיוע בהתנהלות בנקאית תקינה, גיוס אשראי בנקאי לעסקים ועד הטמעתם של פתרונות עסקיים – עובדי המשרד ישמחו לעמוד לרשותכם.

הפוסט הלוואת מדינה הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

חשוב להבין שלכל בנק יש את הגבול המקסימלי אשר הוא יכול לאשר לאובליגו (חשיפת אשראי), וכאשר הלקוח מגיע לגבול העליון הבנק יכול לבצע פעולות ואף לבטל הרשאות ולהחזיר שיקים.

מה עושים במצב בו הבנק רוצה להחזיר הרשאות ? כל עוד העסק שמר על נקיות והתנהלות פיננסית תקינה מומלץ מאוד לפנות לאחת הקרנות למימון עסקים שלמעשה מהווים אלטרנטיבה לבנק ולכן נקראים במונח אשראי חוץ בנקאי, מאחר וההלוואה לא מתקבל מהבנק בו הלקוח מפעיל את עסקיו ופעולותיו הכלכליות היומיומיות.

אשראי חוץ בנקאי לעסקים- בתנאים טובים יותר מהבנקים

כפי שהבנו, אשראי חוץ בנקאי יכול להיות ממקור בנקאי שבו העסק אינו מפעיל את הפעילות עסקית השוטפת, אלא מקבל הלוואה ייעודית תחת מתווה של קרן בערבות מדינה, או כל קרן אחרת לרבות קרנות מחברות ביטוח, קרנות חברתיות ועוד. לעתים רבות אנו במשרדינו מגלים שהריבית והתנאים במגוון הקרנות טובות יותר מאשר הלקוח משלם במערכת הבנקאית.

לשם דוגמה: בקרנות מדינה הריבית הממוצעת הנה P+2.9%, ובדר"כ מסגרת חח"ד/עו"ש הריבית עליה בתוספת עמלת הקצאת אשראי שנתית יכולה להגיע לטווח של – 10%-14%. מאחר ועמלת הקצאת האשראי מחושבת על המסגרת ברוטו ללא קשר לממוצע הניצול השנתי, הריבית הראלית יכולה לנסוק מעלה ולעבור את רף ה- 15%.

לעתים אנו מגלים שלקוח מעמיד רכוש קבוע ואף פיקדונות כספיים שלאחר חישוב גבוהים מסך כל האובליגו הבנקאי, כך שהלקוח משלם ריביות בגין החוב בו בזמן הפיקדונות צוברות תשואה השואפת לאפס. בדרך זו הבנק מגדיל משמעותית את רווחיו בו בזמן שלבנק אין כמעט סיכון אשראי עסקי.

לכן פנייה לקרן לעסקים בו בזמן שההלוואה איננה תוספת ללקוח את מסגרת האובליגו הבנקאי היא עניין מתבקש, וכל זאת בכדי לחסוך בעלויות מימון שבחישוב שנתי יכול להגיע לאלפים ואף לעשרות אלפי שקלים של חסכון בריביות.

מהם הסיבות לפנייה לאשראי חוץ בנקאי ?

כידוע עסקים לא אוהבים להחשף, וכאשר הם מגייסים אשראי מגופים חוץ בנקאים, בחלק מהמקרים יתרת ההלוואות איננה מוצגת בדוח חיווי האשראי העסקי, ובכך הלקוח מצליח לשמר לעצמו ציון אשראי עסקי גבוה, לעיתים בשל היסטוריה בנקאית הלקוח דווקא יעדיף גופים שיבחנו את הלקוח כפי שהוא כיום ללא "סטיגמת עבר" ולכן הלקוח העסקי יעדיף לפנות לגורם חוץ בנקאי מאושר ומפוקח.

סיבה עיקרית היא קלות החיתום, בבנקים כיום ישנה רשימה ארוכה של מסמכים לפני כל אישור אשראי, בגופים החוץ בנקאים קיימת דרישת מסמכים מקוצרת יותר, וזאת במטרה לסגור עסקה להעמיד את האשראי בצורה יעילה ומהירה, כאשר במערכת הבנקאית לעיתים בקשת אשראי יכולה להסחב גם 3 חודשים.

לפעול מתוך חשיבה כלכלית

החשיבות של הכרת עולם עלויות המימון, הכרת החוק הבנקאי, חישוב ריבית אלטרנטיבית מול ריבית ראלית, חישוב עלויות מימון בגין בטוחות כאשר הן גבוהות ביחס לאובליגו הבנקאי יכולות להאיר לבעל העסק את הדרך בחסכון בעלויות ולייעל את העסק מבחינה פיננסית. בשל כך יש צורך לחשוב יחד עם בעל העסק מחוץ לקופסה, ולהבין שישנם פתרונות אשראי לעסקים בתצורה של אשראי חוץ בנקאי שבהסתכלות ובחשיבה מושכלת עלולות להיות זולות יותר מהאשראי הבנקאי.

במשרדינו פרץ פיננסים צברנו ניסיון רב שנים, אנו יודעים להציג ללקוח בצורה שקופה ובהירה את היתרונות של גיוס אשראי לעסקים חוץ בנקאי מהגופים הגדולים והמובילים במשק הישראלי.

הפוסט אשראי חוץ בנקאי לעסקים הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

בישראל קיימת סביבת ריבית נמוכה מה שמעודד לקחת משכנתא לרכישת דירה מה גם שמגמת מחירי הדיור בעלייה מתמדת וכפי הנראה רכישה מוקדמת ככל האפשר של נכס נדל"ני הינה פעילות כלכלית נבונה.

בעבר הייתה קיימת אפשרות רכישת דירה ללא הון עצמי באחוזי מימון גבוהים ע"י ביטוח EMI של חברת הראל. עם החלטת בנק ישראל על הגבלה במימון הבנקים הופכת אפשרות זו למורכבת יותר, ובפרט בדירות להשקעה שניתן להגיע למימון של 50% בלבד.

איך ניתן לרכוש דירה ללא הון עצמי?

יוקר המחייה בישראל מאפשר חיסכון מינימלי לזוגות צעירים ולרווקים כך שאם איתרע מזלם של בני זוג והם אינם מצאצאי משפחת רוטשילד או בעלי משרות בכירות במיוחד – הסיכוי לאגור הון עצמי מספק לרכישת דירה, בייחוד באזור המרכז – הינו אפסי. איך אם כן ניתן לרכוש דירה ללא הון עצמי?

האפשרויות לרכישת דירה ללא הון עצמי:

1. נטילת הלוואה באמצעות שעבוד דירת ההורים
   הורים רבים שואפים להעניק לילדיהם יציבות וביטחון כלכלי ומעוניינים להעניק להם סיוע במימון הדירה. עבור שעבוד דירת ההורים ניתן לקבל הלוואה בנקאית של עד 50% משווי הנכס במסלול של משכנתא הפוכה. אופציה זו מאפשרת נטילת משכנתא בתנאים טובים ובהחזר חודשי נמוך יותר.
2. גיוס הון באמצעות נטילת הלוואות ממספר בנקים
   בגדול, האפשרות הרווחת הניצבת בפני בני זוג המעוניינים לגייס הון עצמי עבור דירה משל עצמם היא ליטול 75% משכנתא משווי הדירה ואת 25% התשלום הנותרים לגייס כהלוואה לכל מטרה מבנק מסחרי אחד או מכמה.
   
   חשוב לוודא טרם נטילת המשכנתא וההלוואות כי אכן יש דרך ריאלית לעמוד בהחזרי התשלום הגבוהים הנובעים מהחזר של 100% משווי הדירה.
3. קניית דירה זולה ללא הון עצמי
   בחירה ברכישת דירה בפריפריה בתשלום מוזל מאפשרת נטילת משכנתא וגיוס הון עצמי מועט. במקרה זה ניתן להשכיר את הדירה ולשכור דירה במיקום מרכזי ולאחר שערך הדירה עולה לנצל את התשואה לצורך קניית דירה יקרה יותר.
4. שימוש בביטוחי חיים
   כיום לזוגות צעירים קיימות פוליסות ביטוח בו בזמן שהם נמצאים במסלול שכירות נכס ללא תקווה לרכישה. לעיתים שווה לשקול פרעון של פוליסות ביטוח במטרה לרכוש נכס, לשלם משכנתא ולהצמד לעליית מחירי הדיור.
5. מחיר למשתכן
   תוכנית מחיר למשתכן מאפשרת לזוגות צעירים נשואים, לזוגות מאורסים העומדים להתחתן בתוך פרק זמן של 3 חודשים ולידועים בציבור – לרכוש דירה במחיר מסובסד עם משכנתא בשיעור של 90%. במסגרת התוכנית יתבקש הזוג להשלים את הלוואת הבנק בסכום נמוך מאוד אותו כחיסכון אישי או כהלוואה מהבנק.
6. הכנסת שותף עסקי
   במידה ומדובר בקניית דירה להשקעה ניתן להיעזר במשקיע נוסף ולהתחלק ברווחים. יש לבדוק היטב את יושרו והגינותו של השותף לפני התקשרות עמו בקשרי עסקים.

האם רכישת דירה ללא הון עצמי כרוכה בסיכון?

ישנם מספר סיכונים ברכישת דירה ללא הון עצמי, יש לקחת אותם בחשבון לפני ביצוע החלטה בנושא:

• רכישת דירה ללא הון עצמי דורשת עמידה בהחזרים חודשיים גבוהים. יש לחשב את יכולת ההחזר ולוודא שאכן ניתן לעמוד בו כדי שהבנק לא יראה בכך סיכון ויעלה את מחיר הריביות וההחזר בהתאם.
• רכישת דירה ללא הון עצמי עלולה להיות כרוכה בסיכון גבוה למינוף מוגזם.
• יש לקחת בחשבון כי חוסר יכולת לעמוד בהחזרי המשכנתא עלול לגרום לאובדן בעלות על הדירה.

האם מומלץ לרכוש דירה ללא הון עצמי או להתגורר בשכירות?

רכישת דירה מספקת עוגן כלכלי והשקעה בטוחה יחסית. זוגות צעירים רבים הנחשפים לעליית מחירי הדיור מעדיפים לרכוש דירה באזור עם פוטנציאל לתשואה משמעותית ובמידה והדירה אינה מתאימה לצרכיהם – הם משכירים אותה לדיירים אחרים ושוכרים במקום אחר. בצורה כזו הם מאפשרים לעצמם להגדיל את סיכוייהם לרכוש בעתיד דירה על פי רצונותיהם המדויקים.

שורה תחתונה: משכנתא ללא הון עצמי – אפשרי או לא?

ישנן מספר אופציות לרכישת דירה ללא הון עצמי. חשוב לחשב את הסיכוי לעומת הסיכון ולנהוג בצורה מושכלת. בכל מקרה של רכישת דירה ללא הון עצמי מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך לבדיקה מעמיקה של הנתונים ולצורך הכרעה האם הרכישה בקונספט הזה הינה אכן השקעה כדאית.

משרדינו "פרץ פיננסים" הוקם בשנת 2010 ומלווה עשרות רבות של עסקאות משכנתא, חלקם במטרה להעמיד משכנתא של 100% לרכישת נכס, ואנו שמים לב שלקוחות מוכנים לשלם יותר מגובה השכירות החודשית והעיקר להיות במסלול של משכנתא עם דירה בבעלות, וזאת במטרה לבנות בסיס כלכלי וודאות מגורים לשנים הבאות.

הפוסט משכנתא ללא הון עצמי הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

מהו אישור עקרוני למשכנתא ?

כל מי שמעוניין לקבל משכנתא יודע שהוא נכנס לסוג של "מבחן" מול הגוף הבנקאי, הן ברמת השאלות, הצגת הרווחים היסטוריה פיננסית והכל במטרה להציג את המצב הקיים בצורה המיטבית עבורו. הלקוח מבין שהבנק רוצה לבחון את הבקשה להלוואה ולאתר "מוקשים" בכדי לא לעבוד לחינם ולתת סירוב בסוף כל התהליך המייגע. האישור העקרוני של הבנק הינו מסמך מחייב אך מנגד כולל סייגים רבים של התניות רבות מתי הבנק יכול לחזור בעצמו, ולבטל את האישור העקרוני.

מבחינה רשמית, ברגע שאתם מקבלים אישור עקרוני למשכנתא זה אומר שהבנק מבחינתו מאשר לכם משכנתא באופן עקרוני בלבד. האישור ניתן על סמך הנתונים שראה ודווחו בפגישה המקדמית בלבד.

הבנק חזר בו מהאישור העקרוני – מה הסיבה ?!?!?

• הלקוח הציג לבנקאי מהו השכר ברוטו, בזמן שהבנק מחשב את יכולת ההחזר לפי השכר נטו.
• הלקוח הציג לבנק 2 מתוך 3 ההלוואות שברשותו, ובפועל קיימות הלוואות נוספות.
• ללקוח קיימת תביעה משפטית כנגדו ובתצהיר הלקוח הציג כי את תביעות כנגדו.
• הלקוח הציג היסטוריית אשראי סדירה ותקינה אך בפועל הבנק זיהה כי לפני שנתיים וחצי היו חזרות.
• הלקוח העצמאי חשב שהוא מרוויח 20 אלף ₪, אך באישור רו"ח ההכנסה נטו הינה 12 אלף ₪ נטו בלבד.

הצגנו כאן מספר כשלים מאוד שכיחים, ולמרבה הצער על בסיס אותו אישור עקרוני למשכנתא רשמי מצד הבנק הלקוח חותם על עסקת רכישת הדירה בתום לב, ובשל כך מתחייב לעסקה במיליוני שקלים ובפעול אין ברשותו אישור משכנתא, מאחר ובתהליך החיתום הרשמי הבנק יחזור בעצמו והלקוח למעשה הינו מסורב משכנתא, וכפועל יוצא הדרך לקבלת אישור משכנתא קשה הרבה יותר ממה שהיה נדמה בפועל.

למה חשוב להוציא אישור עקרוני לפני רכישת דירה?

לא סתם מתעקשים על חשיבות הנפקת אישור עקרוני למשכנתא לפני רכישת דירה. חתימה על חוזה רכישה מחייב את הרוכש בקנייתה. אם הוא מתחרט ומעוניין לבטל את העסקה הוא יחויב בתשלום הפרת חוזה סכום שנעמד בקירוב על 15% מגובה העסקה, בממוצע 300 אלף ש"ח מה שיכול להוות עוגמת נפש ללקוח.

אף אחד לא מעוניין לחתום על חוזה רכישה ולבסוף למצוא את עצמו ללא אישור עקרוני למשכנתא בגובה שהתחייב לרכוש או במקרה הגרוע יותר, עם סירוב למשכנתא. ניתן לומר כי אישור עקרוני למשכנתא מונפק כדי למנוע סירובי משכנתא ולזרז את תהליך קבלת המשכנתא.

כמו כן, באישור העקרוני למשכנתא מופיע תמהיל הריביות, מסלולי המשכנתא, ההחזר החודשי בגין כל מסלול, תאריך סיום המשכנתא ועוד.

איך מבקשים אישור עקרוני למשכנתא?

אם אתם עומדים לפני בקשת משכנתא, צריך תחילה לתכנן מהו מחיר הדירה הנדרשת, מהו ההון העצמי הנדרש, והפער הינו הסכום המתבקש להגשת הבקשה.

לפני הגשת הבקשה לבנק אנחנו יושבים עם הלקוח ומציגים לו מהו ההחזר החודשי הצפוי ל- 20, 25 ו-30 שנים, ובשלב זה לקוחות רבים הלקוח כבר יכול לדעת אם הוא מרגיש נוח עם ההחזר, לעיתים הלקוח מבין שההחזר גדול עליו, ומיד מחפש דירה זולה יותר.

כאשר אנחנו מזהים שהלקוח שלם עם ההחזר החודשי הצפוי, ועם היכולת להשגת ההון העצמי הנדרש, יחד עם הלקוח פונים לבנק, ומכאן הבנק ירצה לקבל את פרטיכם האישיים ואת מצבכם הכלכלי, תצטרכו להגיש 3 תלושים אחרונים, אישור הכנסות מרו"ח במידה שאתם עצמאיים או שכירים בעלי שליטה, אישורי ביטוח לאומי על הכנסה מקצבאות, דפי עו"ש של 3 החודשים, ריכוז יתרות ופירוטי הלוואות האחרונים וכמובן תעודות זיהוי ופרטים על הנכס המבוקש.

הבנק יבחן את הבקשה ויגיש אישור עקרוני למשכנתא הכולל את גובה הריביות הראשוני המאושר. שימו לב, הריביות תקפות ל-24 יום ולכן יש לזרז את תהליך לקיחת המשכנתא כדי להנות מגובה הריביות המופיעות בו.

תהליך לקיחת המשכנתא מלווה בהגשת טפסים רבים המאמתים את הצהרותיכם בדבר ההכנסות ובניהול משא ומתן להוזלת ריביות המשכנתא.

תוך כמה זמן מקבלים אישור עקרוני?

הרבה פעמים מגיעים לקוחות לחוצים לבנק וללא יועץ משכנתאות והבנק אשר מזהה את חוסר הידיעה עלול להציע ללקוח ריביות גבוהות מהממוצע. לכן, חשוב להיות מלווה ע"י היועץ משכנתאות לאורך כל תהליך הבקשה.

יש לציין כי לכל בנק התנהלות בנקאית משלו. ומשכך, גם מהירות התגובה לבקשות הלקוחות תהיה שונה. יש בנקים בהם יינתן אישור עקרוני תוך כמה שעות לעומת בנקים מסוימים שאישור עקרוני יכול להינתן בהם כעבור כמה ימים ולעיתים שבועות.

מניסיון התערבות של יועץ משכנתא בעל קשרים ענפים בבנק המבוקש, הנפקת האישור העקרוני מקבלת זירוז רציני, בשל הרצון של הבנק לשמור על קשר טוב ולקבל תיקי משכנתאות נוספים מאותו היועץ.

מהם הפרטים המופיעים באישור עקרוני למשכנתא?

אישור עקרוני הוא מסמך המהווה הסכמה של הבנק לנתינת המשכנתא. במסמך זה יופיעו פרטי הלווים ומספר ת.ז. של כל אחד מהם, שם מקום העבודה, פרטי ההלוואה, גובה הסכום המאושר, מסלולי הריביות המאושרות, אורך חיי המשכנתא, מחיר הנכס הצפוי, ההכנסות החודשיות של בני הזוג, החזר ההלוואות של בני הזוג, התניות לערבים נוספים במידת הצורך, התניות לגבי אופן תשלום ההון העצמי, התניות לגבי בעיות משפטיות ובעיות לגבי השמאות אודות הנכס, לעיתים גם מופיעים רשימת השמאים המאושרת לאותה עסקה ספציפית.

מהו התוקף לאישור עקרוני למשכנתא?

כאמור, אישור עקרוני תקף לזמן קצר של 24 יום, אך חשוב לקור היטב את האישור העקרוני, מאחר וקיימת שונות בין הבנקים והאישור אינו אחיד. כאמור, האישור העקרוני לא מחייב את הבנק לתת לכם משכנתא בסופו של דבר. אך אם הלקוח התנהל תקין, וללא בעיות מיוחדות לא אמורה להיות סיבה שהבנק לא יעדכן את האישור וישמור לו על הרביות בעדכון האישור העקרוני. אך מנגד הבנק עלול לדחות ולחזור בו באישור העקרוני בפרט אם הנתונים שהוא רואה לאחר נתינת האישור מצביעים על סיפור שונה ממה שהצגתם.

אישור עקרוני גם למסורבי משכנתא:

בנוסף, הרבה פעמים אנשים לא מיומנים מעוניינים לקבל משכנתא ופועלים עצמאית ומגישים בקשה עקרונית לכל הבנקים. הבעיה היא שהם הרבה פעמים לא יודעים שיש להם בעיה מבחינת הבנק. והם מקבלים סירוב משכנתא.

ברגע שהלקוח מקבל דחייה מהבנק הראשון, הוא חייב לעצור את רצף ההגשות ולבדוק את דוח ה BDI, ייתכן וקיימת בעיה קטנה שבגללה הבנקים דוחים את ההצעה בצורה אוטומטית, במצב שכזה חשוב לבצע תיקון BDI, ורק לאחר מכן לצאת חזרה לבנקים במטרה למצוא משכנתא מתאימה.

מאחר ומשרדינו "פרץ פיננסים" טיפול במאות רבות של בקשות, יש לנו את הניסיון והידע הנצבר לתת מענה לקשיים בעסקת משכנתא, שללא יועץ הלקוח עלול להכנס להפרת חוזה ולקבל קנסות במאות אלפי ₪.

משכנתא הפוכה כצעד לקראת האישור העקרוני.

עם מחירי הנדל"ן הגואים, לזוגות הצעירים קשה מאוד להשיג הון עצמי לרכישת דירה, ובשל כך הבנק לא מאשר אותם באישור עקרוני למשכנתא.

ע"י קבלת משכנתא הפוכה בזכות דירת ההורים,

באופן כללי משכנתא הפוכה מיועדת לבני 55 ומעלה וניתנת עבור מטרות שונות. איך משכנתא הפוכה קשורה לאישור עקרוני?

במקרים בהם התקבל אישור עקרוני אך ההון העצמי של בני הזוג לא מספק. כדי לסייע לבני הזוג, הורים רבים פונים ללקיחת משכנתא הפוכה המסייעת לילדם בהצבת הון עצמי מספק לרכישת הנכס. ע"י קבלת הכספים ניתן להציג לבנק את ההון העצמי לעסקה וזאת במטרה לקבלת האישור העקרוני למשכנתא, ובכך ניתן יהיה לצאת לעסקה עם מינימום סיכונים.

משרדינו פרץ פיננסים מלווה מאות עסקאות משכנתאות מורכבות, לעיתים גם בהשגת מימון מלא לרכישת דירה, פתרון בעיות משכנתא עם BDI שלילי, השגת אישור משכנתא לאחר פשיטת רגל, וע"י הניסיון הנצבר והקשרים הטובים עם המערכת הבנקאית, אנחנו מצליחים לגשר על פערים והכל לטובת הלקוח, ובמטרה שהוא ירכוש דירה ויצא משוק השכירות לשוק הבעלות.

נשמח שתיצרו עימנו קשר לכל שאלה.

הפוסט אישור עקרוני למשכנתא – כיצד תעשה זאת נכון ? הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

הגדלת משכנתא היא פתרון המביא תועלת פיננסית לבעלי נכסים. פעמים רבות אנשים ועסקים נזקקים לכסף נזיל וזמין ולאחר שכל האמצעים נוצלו, נראה כי אין פתרון למצוקת האשראי. בשלב זה כאשר אין להם מהיכן להשיג את האשראי הדרוש, כאן נכנס הפתרון של הגדלת משכנתא קיימת על דירה או נכס מסחרי. לא כולם מודעים לעובדה שאם יש להם משכנתא על הנכס והם משלמים מידי חודש בחודשו, הם יכולים לבצע הגדלת משכנתא קיימת הן באותו הבנק או הן בתצורה של משכנתא בדרגה שנייה על אותו הנכס דרך חברות ביטוח וקרנות נדל"ן. הגדלת משכנתא מבוצעת ממגוון סיבות ובאמצעות ייעוץ משכנתא תוכלו גם אתם לקבל אותה בתנאים המתאימים ביותר עבורכם. במשרדנו "פרץ פיננסים" חושבים עליכם ומנגישים לכם כאן מידע ייחודי שנצבר ממאות רבות של בקשות וניסיון רב שנים שיכול לסייע לכם בהגדלת המשכנתא הקיימת.

מהי הגדלת משכנתא קיימת?

ברגע שמגדילים את הלוואת המשכנתא הקיימת על אותו הנכס שכבר משועבד ניתן לקבל כספים נוספים ללא כל סיכון מהותי מצד הבנק מאחר והנכס משמש כערובה. אך לפני שמגדילים משכנתא על דירה, הלקוח מחוייב לבצע שמאות על הנכס בכדי שהגורם המממן ידע מהו אחוז המינוף ומהו הסכום שניתן עוד להוסיף על בסיס המשכנתא הקיימת, ובמינוח המקצועי נקרא בשם (LTV) – Loan To Value ובתרגום חופשי יחס חוב לנכסים.

כאשר מגדילים את המשכנתא, המשכנתא המקורית נשארת באותם התנאים, ובאותה הפריסה ובאותו ההחזר החודשי, ולכן לעיתים רבות כאשר מגדילים משכנתא על דירה קיימת פורסים את המשכנתא הראשונים לטווח זמן ארוך יותר בכדי לייצר יכולת החזר לטובת האישור למשכנתא החדשה (הנוספת), וללא פריסת המשכנתא הראשונה הבנק לא יאשר את העסקה, בשל אי יכולת החזר.

איך מבצעים הגדלת משכנתא על נכס קיים?

אם יש לכם נכס בבעלותכם נכס מסחרי או נכס פרטי, ניתן להגדיל את המשכנתא הקיימת עליו. לצורך כך עליכם לוודא שאכן אחוזי המימון של המשכנתא לא מנוצלים דיים, כיום ניתן להגיע עד ל- 80% משווי הנכס.

לצורך כך פונים לבנק או לגוף האשראי המתמחה בהלוואות כנגד נכסים בבקשה להגדלת משכנתא על נכס קיים. הבנק ידרוש לראות מסמכים רלוונטיים המצביעים על יכולת החזר של הלווים כגון: תלושי משכורת, אישורי הכנסות לעצמאים, הכנסות מנכסים וקצבאות ועוד, במקביל מבחינה משפטית הבנק יגדיל את רישום המשכון שלו על הנכס ולאחר בחינה כלכלית יאשר את הגדלת המשכנתא. הגדלת משכנתא קיימת היא מעין הלוואת משכנתא נוספת על הנכס הממושכן שלא בהכרח תילקח מאותו הגוף שממנו נלקחה המשכנתא הראשונה. היא מלווה בריביות ובתנאי משכנתא שונים מהמשכנתא הראשונה מאחר והיא מסווגת כמשכנתא "לכל מטרה" בשונה ממשכנתא רגילה שנלקחת לטובת רכישת דירה ומסווגות כמשכנתא "לדיור", הפערים בריביות משמעותיים מאוד בין סיווג "דיור" לסיווג "כל מטרה", ולכן כאשר גוררים משכנתא חשוב להוכיח כי המשכנתא הנגררת היא לדיור בכדי לשמור על רמת ריבית נמוכה ככל האפשר.

כמה זמן לוקח התהליך של הגדלת משכנתא על נכס קיים?

זמן לקיחת משכנתא תלוי במשתנים רבים וככזה, גם זמן תהליך הגדלת משכנתא קיימת לא צפוי ולא ניתן להעריך במדויק את טווח הזמן הסופי. מאחר ומרגע הכנסת המסמכים להגשת הבקשה, חיתום ואישור עקרוני של הבנק, זימון שמאי לקביעת השווי העדכני של הנכס, זימון לחתימות בסניף הבנק, ביצוע רישומים משפטיים על הזכויות בנכס, ולפיכך ניתן לקבוע כי הגדלת משכנתא על נכס קיים יכולה לארוך חודשיים פלוס מינוס.

חשוב לציין כי מטרת ההלוואה הינה סיבה מהותית שלפיה לעיתים גורמת לעסקאות טובות להיכשל, ולכן חשוב מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות לאורך כל התהליך, כי לעיתים מה שנראה פשוט ותמים עלול לגרום ולהכשיל את העסקה כולה.

מתי לבצע הגדלת משכנתא על נכס קיים?

הגדלת משכנתא על נכס קיים היא פעולה המתאימה למי שצריך כסף מהיר וזמין בסדרי גודל גדולים, של החל מ- 100 אלף ₪ ועד לכמה מיליוני שקלים. המטרות לכך הן רבות ומגוונות: עזרה למשפחה, פירעון הלוואות קצרות ומעיקות, עזרה לילד לרכוש דירה, מימון טיפולים רפואיים ועוד. בבנק מכירים את הצורך בהגדלת משכנתא ויש מטרות רשמיות בהן תאושר הגדלת משכנתא על נכס קיים. במקרים חריגים שלא עונים להגדרה שכאן, הבנק יבחן את הבקשה ויראה אם נכון לו לאשר אותה.

הגדלת משכנתא לאיחוד הלוואות

איחוד הלוואות הוא נצרך במיוחד לבעלי הלוואות רבות שמתקשים להתנהל נכון פיננסית עקב ריבוי ההלוואות, שיוצרות אפקט סחרור כלכלי. הבנקים מאוד מעודדים את לפרוע הלוואות קצרות ולפרוס אותם בתצורה של משכנתא לסגירת חובות. חשוב לזכור כי איחוד הלוואות לא פותר בעיות מהשורש, וניתן לעשות זאת פעם אחת מאחר ובפעם השנייה הבית כבר מגיע לרמות מינוף בנקאי שאין עוד למקום להגדיל את המשכנתא בפעם השלישית אלא אם עבור מספר רב של שנים מהתוספת השנייה. וכן חשוב להתייעץ עם מומחה בתחום הכלכלה לפני צעד כזה.

הגדלת משכנתא לשיפוץ הבית

שיפוץ והרחבת הדירה הממושכנת היא סיבה מספקת לאישור הגדלת משכנתא. חשוב לציין שאם השיפוץ מהותי, הבנק יזמן את השמאי לפני ואחרי השיפוץ מכמה סיבות: הראשונה לראות שאכן השיפוץ בוצע, והשנייה לבחון מהי עליית הערך של הדירה בעקבות השיפוץ. הקושי העיקרי הוא שכאשר ישנם ספקי שיפוצים הבנק ירצה לשלם לספק בעצמו את השכ"ט כנגד חשבונית ורק כאשר הספקים שיפוצים מוכר ומאושר עם ניהול ספרים תקין, ולעיתים זה יותר קושי תפעולי לשחרר כספים מהבנק.

הגדלת משכנתא למימון טיפול רפואי

אנשים רבים נצרכים לעבור טיפולים רפואיים יקרים שהם מחוץ לסל הבריאות. כדי לא לוותר על איכות חייהם הם מוכנים לשלם מחיר יקר ובצדק. הגדלת משכנתא יכולה להוות פתרון לגיוס כסף לטיפולים יקרים שכאלו בארץ ובחו"ל. במקרים רבים כאשר בני הזוג מבוגרים הם יקחו משכנתא הפוכה ובכך ימנעו מהחזר חודשי, ויוכלו לבצע את הטיפולים ללא קושי תזרימי חודשי.

האם עדיף למחזר משכנתא או לקחת תוספת משכנתא על נכס קיים?

מחזור משכנתא יהיה משתלם אם תנאי המשכנתא הקיימת הם לא אטרקטיביים, וכאשר יש בשוק עליית ריביות מאוד קשה יהיה למחזר משכנתא מאחר, ולכן יהיה מומלץ להישאר עם המשכנתא הקיימת. לכן מחזור מטרתו להקטין את ההחזר החודשי, להוזיל ריביות ובדר"כ ע"י פריסת לשנים ארוכות מצליחים לעמוד ביעד. אך מנגד תוספת משכנתא על בסיס נכס קיים זוהי לקיחת משכנתא נוספת על זו הקיימת ועם הכסף ניתן לפעול למטרות רבות ומגוונות כפי שמופיע שחלקן הוצגו בהרחה.

לסיכום, הגדלת משכנתא קיימת היא פעולה בנקאית המגדילה את הלוואת המשכנתא הקיימת. סיכמנו את המקרים בהם ניתן להיעזר בהגדלת משכנתא על נכס קיים. משרדינו "פרץ פיננסים" בעל ניסיון של בקשות הגדלה רבות ומגוונות, מול הבנקים, חברות הביטוח וקרנות נדל"ן וכל זאת במטרה לדעת להעמיד ללקוח את הפתרון המתאים עבורו בהתאם ליכולותיו הפיננסים.

הפוסט הגדלת משכנתא קיימת – בדקו את זכאותכם הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

מהי משכנתא למבוגרים ? מתי צריך אותה ? מאיזה גיל מקבלים אותה ואיפה אפשר לקבל משכנתא למבוגרים, על כל אילו ננסה לענות במאמר הבא:

משכנתא למבוגרים, הנקראת גם משכנתא הפוכה או משכנתא פנסיונית, נועדה למבוגרים שלרוב מתקשים יותר לקבל משכנתא מצעירים משתכרים הנכנסים להתחייבויות לטווח ארוך. משכנתא למבוגרים ניתנת כנגד נכס קיים או נכס שנשארה לו יתרת משכנתא נמוכה או אפילו עבור רכישת נכס חדש להשקעה או למגורים.

משכנתא למבוגרים היא למעשה הפוכה למשכנתא רגילה, בעוד במשכנתא רגילה מקבלים הלוואה כדי לקנות נכס עתידי, במשכנתא למבוגרים אתה קודם ממשכן את הנכס ואז מקבל את ההלוואה המיוחלת במטרה לעזור במשכנתא לילדים, לדירה נוספת, לחיות בכבוד בשנות הפנסיה או לכל מטרה.

לכמה זמן מקבלים משכנתא למבוגרים?

בניגוד למשכנתא רגילה, משכנתא הפוכה אינה מוגבלת בזמן, לא כוללת החזרים שוטפים, אינה נסמכת על מבחן הכנסות ואינה נדרשת בביטוח חיים. ההלוואה היא למעשה הלוואת בלון (בולט) שבה ממחזרים את ההלוואה (הקרן או הקרן והריבית) רק במועד שנקבע מראש או עד ל- 120 של בני הזוג. כמובן שגם היורשים יכולים להחזיר את הפירעון, במקרה של פטירה ע"י מקורות עצמיים או ע"י מכירת הנכס.

למי מתאימה משכנתא למבוגרים ?

משכנתא למבוגרים מתאימה ללוויים מעל גיל 55, ובחלק מהמקרים מעל גיל 60, שיש ברשותם נכס בשווי גבוה ממיליון שקל ויש להם צורך בהלוואה גדולה יחסית (החל מ- 150 אלף ₪). בנוסף משכנתא למבוגרים מתאימה למי שהכנסותיהם ירדו בעקבות פרישה מעבודה וזקוקים לכסף לטובת מחייה שוטפת בכבוד.

מה גובה המשכנתא ?

גובה הלוואה במשכנתא למבוגרים הוא בממוצע 50% מערך הנכס. אך במקומות מסוימים גם 15%, בהתאם לערך הנכס ולגיל הלווים – ראה במאמר משכנתא הפוכה טבלה גיל ביחס לשווי נכס.

מה מטרות משכנתא למבוגרים ?

המטרה העיקרית למשכנתא למבוגרים היא עזרה לקניית נכס לילדים, אך יש גם מטרות נוספות, דוגמת סגירת התחייבויות מעיקות, צרכים שהביטוח הרפואי לא מכסה, דיור מוגן וכו'.

מה היתרונות והחסרונות של משכנתא למבוגרים ?

היתרון של משכנתא למבוגרים הוא בעיקר שהמבוגרים לא צריכים למכור את הדירה, בכדי לממן את הנכס עבור הילדים או מטרות הלוואה אחרות. לכן הם גם לא עוזבים את הבית שלהם. נוסף על כך, למשך תקופה ארוכה יש כסף נזיל ללא חשש לרדת לקו העוני או להצטמצם בשירותים ומוצרים חיוניים. יתרון נוסף הוא שאין עמלת פירעון מוקדם ואפשר להחזיר את ההלוואה מתי שרוצים. כיוון שהנכס משמש כעירבון אין גם צורך בערבים או עירבונות אחרים. כמו כן על הילדים לחתום על ידיעה בלבד שההורים לקחו את המשכנתא.

החיסרון הוא שאומנם לא צריך להחזיר את ההלוואה במשך הרבה שנים, אבל סכום ההלוואה הכולל גדל בהשפעת הריבית "ריבית דה ריבית". חיסרון נוסף הוא שמדובר בהלוואה בסיכון גבוה ולכן יש בנקים למשכנתאות שמעדיפים לא לתת הלוואות אלו . כמו כן הריבית גבוהה יותר ממשכנתא רגילה, אם כי ביחס להלוואות אחרות למבוגרים הריבית נמוכה יותר.

איך לוקחים משכנתא למבוגרים?

בניגוד להלוואות אחרות, במשכנתא למבוגרים אין צורך בהחזר חודשי, מספיק שיש כאמור נכס בשווי גבוה ממיליון שקל. חשוב שדוח ה BDI של הלווים יהיה נקי, צריך לבדוק שגובה המשכנתא הקיימת על הנכס לא עולה על הסכום המקסימלאי שניתן להשיג בהתאם לגיל הלווים, בכדי שנוכל לחץ מספיק כסף בקיזוז ופרעון המשכנתא הקיימת.

מי נותן משכנתא למבוגרים?

בארץ מעט בנקים נותנים משכנתא למבוגרים, אך יש כמה חברות ביטוח ומוסדות חוץ בנקאיים שנותנים משכנתא למבוגרים.

איזה סוגי גופים נותנים משכנתא למבוגרים ?

יד לפני מספר שנים היתה חברת ביטוח אחת בלבד שידעה להעמיד משכנתא למבוגרים, כיום נכנסו לתחרות 2 בנקים מסחריים גדולים, ועוד 6 חברות ביטוח ועוד קרן למימון נדל"ן.

על אף התחרות ישנן הבדלים בין הקרנות וגופי המימון השונים, חלקן יודעות להגדיל את שיעור המימון ביחס לאותו הנכס, טווח הריביות נע סביב 4.5%-5.5% צמוד מדד או במסלול מלא של פרים, עמלות ההקמה נעות בין 500 ₪ לאלפי שקלים, דרישת רופא גריאטר, בחלק מהגופים נדרש רופא משפחה ובחלק לא נדרש רופא בכלל, בהתאם לגיל הלקוח ולמצבו. שיתוף הילדים, בחלק מהגופים דורים ילד ערב וידיעה של שאר הילדים, בחלק ניתן לוותר על ידיעת מלוא הבנים. מכאן למדים שהנושא מצריך התמחות והבנה מהם צרכי הלקוחות, וע"י אבחון הבקשה אנו מוצאים את הדרך הנכונה להצלת הלקוח ולעמידה ביעדי המשכנתא.

משרדינו "פרץ פיננסים" מלווה עסקאות מימון מורכבות, בין היתר אנו יודעים ללוות זוגות מבוגרים במסלולי משכנתא לגיל המבוגר, במטרה לעזור ולשפר את רמת החיים וזאת בשל יוקר מחייה לעומת רמת הכנסות שאינה מכסה את השוטף. עם הקשרים עם כל הקרנות, ומנהלי הקרנות אנחנו יודעים להוזיל ריביות, ולזרז את העסקה עד לביצוע והזרמת הכסף ללקוחותינו.

הפוסט משכנתא למבוגרים – המדריך הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

המשכנתא היא בעצם היתרה שהבנק מלווה לצורך השלמת קניית הנכס המיועד. ככל שההון העצמי גדול יותר, ההחזרים החודשיים יכולים להיות קטנים יותר וכך גם הריביות תפחת וככל שהמשכנתא מסוכנת יותר גם הריבית תהיה גבוהה יותר.

בישראל יש הגבלה על ההון העצמי לרכישת דירה עד 75% במערכת הבנקאית ועד 80% במערכת החוץ בנקאית, וזאת בכדי לא ליצור מינופים גבוהים, וכדי למנוע מצב שהלווים לא יעמדו בהחזרים החודשיים.

כמה הון עצמי למשכנתא צריך לדירה ראשונה ?

בהון עצמי למשכנתא יש הבדל בין דירה ראשונה לדירה שנייה. ההנחה היא שעבור דירה ראשונה תצטרך הלוואה יותר גדולה ויש רצון לעודד צעירים לרכוש דירה. הנחה נוספת שצעירים עדיין לא צברו די חסכונות ונכסים, ולכן ההון העצמי במערכת בנקאית הדרוש לדירה ראשונה הוא 25% מערך הדירה.

כמה הון עצמי צריך למשכנתא לדירה שנייה ?

לעומת זאת, עבור דירה שנייה, לאחר שצברתי כבר נכסים והון, תצטרכו לגייס הון עצמי גבוה יותר של 50% מערך הדירה. וזאת בנוסף למס רכישה גבוה שנעמד על 8% בגין דירה שנייה, לא כמו שבדירה הראשונה המס רכישה הינו ליניארי ונמוך משמעותית.

מנגד בחברות הביטוח ניתן להגיע למימון של 80% משווי הנכס לדירה שנייה, אך בריבית גבוהה מהריבית הבנקאית.

רעיון יצירתי להוזלה בעלויות הון עצמי על נכס קיים:

כאשר לקוחות פונים אלינו עבור גיוס מקורות לרכישת נכס שני, אנחנו מציעים שהם יקחו מהבנק משכנתא עד ל- 50% משווי הנכס הנרכש, לאחר מכן על הנכס הנרכש אנחנו מעמידים משכנתא בדרגה שנייה של עוד 35% ועד הבית הראשון ניתן לגייס 15% אם במשכנתא ראשונה או שנייה, ובכך מגיעים ל- 100% מימון בתמהיל ריביות כמעט בנקאי ובפריסה של 30 שנים.

כמה הון עצמי צריך במחיר למשתכן ומחיר מטרה ?

בהוראה של זוכי "מחיר למשתכן" קבעו שההון העצמי המינימלי הנדרש עומד על 100,000 שקלים, או 10% ובישובים המזכים במענקים ההון העצמי המינימלי עומד על 60 אלף שקלים. מאחר והממשלה משנה לעיתים את מסלולי הסבסוד, וסוגי התוכניות מומלץ שתיצרו איתנו קשר וניתן לכן פרטים מהימנים ועדכניים בהתאם לתוכנית העידוד מטעם הממשלה במימון העסקה.

דרכי השגת מקורות להון עצמי ?

אחד הקשיים שבהם נתקלים מבקשי הדיור הוא הקושי להגיע להון העצמי הראשוני, ודאי לאחר עליית מחירים הצורך בהון עצמי גדל בהתאמה.

הנה כמה שיטות מומלצות להגדלת ההון העצמי:

1. הקטנת ההוצאות והגדלת ההכנסות:
   נראה עיקרון כמעט מובן מאליו, אבל קשה לשמור עליו לאורך זמן. משק בית שבו באופן קבוע גדל הפער בין ההכנסות להוצאות (לטובת הכנסות כמובן) מגדיל את ההון העצמי שלו. איך עושים את זה? תרשים תקציב חודשי של הוצאות, מה מותרות ומה הוצאות הכרחיות, חיפוש אפיקי השקעה מניבים דוגמת פיקדונות, שוק ההון, השכרה, מכירת פרטים, הגדלת הכנסות באמצעות עבודה ועוד.
2. הלוואה לכל מטרה:
   הלוואה לכל מטרה לא חייבת להיות עבור דיור, אבל היא מאפשרת לכם להכניס עוד כסף להון העצמי למשכנתא שבה הריבית זולה יותר מרוב ההלוואות וכך גם תוכלו להגדיל את המסגרת.
   
   החיסרון הוא שכאשר הזוג המעוניין לקבל אישור למשכנתא עבור הדירה המיוחלת, הבנק יספור את ההחזר על ההלוואה, ובכך ההכנסה הפנויה תפחת והסיכוי לקבל את האישור העקרוני למשכנתא יפחת בהתאמה.
3. סיוע של חברים או משפחה:
   אחת האפשרויות הנפוצות להגדלת ההון העצמי היא שימוש בחברים ובמשפחה (בעיקר בהורים). פעמים רבות ההורים לוקחים משכנתא הפוכה בכדי לגייס הון ראשוני לזוג הצעיר לרכוש דירה, ולעיתים יותר נדירות אחד מהאחים לוקח הלוואה או שהוא חותם כערב על הלווה בכדי להגדיל את מבחן ההכנסות המצרפי ובכך ניתן לקבל אישור עקרוני למשכנתא מוגדלת.
4. הלוואה על חשבון תוכניות חיסכון (חברות ביטוח):
   עוד אפשרות היא לקחת הלוואה על חשבון תוכניות חיסכון, אלו הפנסיות שלנו, קרנות ההשתלמות וקופות הגמל. ניתן לקחת הלוואה תמורת שעבוד הכספים בתוכניות החיסכון. החיסרון הוא שאנחנו מסכנים את כספי החיסכון לטווח ארוך שלנו. היתרון הוא ריבית נמוכה יחסית. עם זאת, גם תקרת ההלוואה נמוכה בהתאמה לגובה החיסכון בניכוי המס על פירעון מוקדם.

איך הון עצמי נמוך משפיע על רכישת הדירה ?

הון עצמי נמוך אומנם מקשה על רכישת דירה אך כדי לא להתחייב להלוואות יקרות, יש כמה אפשרויות לבעלי הון עצמי נמוך. כאמור במחיר למשתכן צריך פחות הון עצמי. אז כדאי לבדוק אם אתם זכאים ולנסות לזכות בהגרלות. דרך נוספת היא להתרחק לפריפריה ולחפש דירות זולות יותר מאזורי הביקוש. עוד דרך היא לחפש דירות ישנות או קטנות במחירים נמוכים ולבצע להם השבחה כך שערך הנכס יגדל.

משרדינו "פרץ פיננסים" קיים משנת 2010, וליווה מאות עסקאות משכנתא מורכבות כולל עסקאות ללא הון עצמי, וע"י יצירתיות ורצון עז של הלקוח לצאת משוק השכירות נכסים ולהתחיל לרכוש לעצמו נכס בשיתוף פעולה לבצע עסקאות מורכבות שהוכיחו את עצמם.

הכיף שלנו הוא לעזור ללקוח שרוצה לעזור לעצמו, למצוא דרכים יצירתיות ולוות את הלקוח עד לקבל המפתח המיוחל.

הפוסט הון עצמי למשכנתא – הדרך לרכישת דירה הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

השלמת הון עצמי לרכישת דירה שנייה, מאיפה ?

כאמור, במערכת הבנקאית המענה הינו 50% לדירה שנייה ובחוץ בנקאי עד ל- 80% מימון, אך חשוב לקחת בחשבון הוצאות נלוות שמעמיסות על העלויות הישירות של מחיר הדירה כגון: מס רכישה של 8%, אם דירה יד 2 שיפוץ והתאמה לשוק השכירות, עלות עו"ד, עלות תיווך, עלות ייעוץ משכנתאות, עמלת פתיחת תיק בבנק או בחברת הביטוח, שמאות וכמובן שריביות.

עם כל ההוצאות הללו, הדרך להשלמת ההון הנדרש יכול להגיע מהדירה הראשונה בבעלות הרוכש, אם בקונסטלציה של משכנתא ראשונה או משכנתא בדרגה שנייה (בפריסה ארוכה), כמו כן ניתן לעזר בהלוואה לכל מטרה, הלוואה על חשבון פוליסת ביטוח לחסכון.

הכל במטרה לייצר הכנסה פאסיבית לאורך זמן, עם פוטנציאל השבת נכס במקביל.

החוק הבנקאי להשלמה בגין דירה ראשונה ? האם יש אלטרנטיבה לבנק ?

כיום, הבנקאות איננה מאפשרת לקבל בגין הדירה הראשונה מימון לטובת דירה שנייה, ולכן הפתרון הטבעי הוא לפנות לגופים החוץ בנקאים כגון חברות ביטוח מובילות וקרנות למימון נדל"ן.

בשל רגולציה בנקאית, גופי המימון מזהים את המגמה ויודעים לתת מענה בפריסה של עד 40 שנה, בריביות תחרותיות למערכת הבנקאית.

למי מתאימה משכנתא לדירה שנייה ?

משכנתא לדירה שנייה מתאימה בראש ובראשונה למשפרי דיור, אלו שרוצים לעבור לדירה מרווחת וגדולה יותר. המגזר השני הוא קהל המשקיעים, שמעדיפים את האפיק הסולידי לטווח ארוך של הנדל"ן מאשר התנודתיות בבורסה או בהשקעות בעסקים. אלו מעוניינים להשכיר את הדירה בעתיד ולהנות מהתשואה שלה לאורך זמן, וזאת במקביל לפוטנציאל השבחה ועליית ערך הנכס.

כמובן, שמשכנתא לדירה שנייה רלוונטית למי שאין לו די הון עצמי כדי לקנות דירה שנייה בהון עצמי אך יש לו די הון או נכס בשווי גבוה כדי לקבל משכנתא או השלמת משכנתא על הדירה הראשונה.

מה היתרונות במשכנתא שנייה לרכישת דירה שנייה ?

משכנתא מדרגה שנייה או לטובת רכישת דירה שנייה היא למעשה משכנתא לכל מטרה, כלומר הלוואה לכל מטרה שלא חייבים להשתמש בכספים דווקא כדי לקנות דירה. ככזו יש לה יתרונות ברורים, היא פשוטה יותר ללקיחה ודורשת פחות קריטריונים ממשכנתא רגילה. במקרה של משכון אם יש לכם נכס במחיר גבוה, זה עשוי להוזיל את המשכנתא לדירה שנייה מהותית. במקרה זה היתרון המרכזי שניתן להמשיך לגור בבית שלכם בלי למכור את הדירה.

מה החסרונות במשכנתא מדרגה שנייה ?

במשכנתא לדירה שנייה לרוב הריביות גבוהות יותר ממשכנתא רגילה, אך זה כמובן יכול להשתנות בהתאם לקריטריונים שונים, ובהם טיב הלקוח, ערך הנכס, תקופת ההלוואה יכולת החזר להכנסה, שיעור המימון ביחס לערך הנכס ועוד. חיסרון נוסף הוא מס רכישה 8% שנכון להיום גבוה יותר ממס רכישה על דירה אחת שהינו במס מדורג. כמו כן מס השבח יכול להיות גבוה בשל החזקת 2 דירות וכך בעת המכירה עלול להתבצע אירוע מס משמעותי נוסף.

למי מומלץ לקחת משכנתא לדירה שנייה ?

• ש לכם די הון או נכס בשווי גבוה מספיק.
• תוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא ובהוצאות נלוות נוספות.
• אתם צריכים דירה שנייה ולא רוצים למכור את הקיימת בכדי לייצר אפיק הכנסות.

כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה שנייה במערכת הבנקאית ?

בעוד הלוואת משכנתא עבור דירה ראשונה, יכולה לנוע בין 75% מימון מערך הנכס עבור משפרי דיור, ועד 70% מערך הנכס לרוכשי דירה יחידה ראשונה, בדירה שנייה אפשר כאמור לקחת משכנתא עד 50% משווי הנכס.

אך במערכת החוץ בנקאית ניתן להגיע לעד 80% מימון בפריסה של 40 שנה.

משכנתא לדירה שנייה, רק על ידי חישוב כלכלי.

לקוחות רבים פונים למשרדינו, עם רצון עז לרכוש דירה נוספת, ואנחנו נכנסים מיד לבחינה כלכלית פשוטה הכוללת את תחשיב מחיר הנכס הצפוי, החזר המשכנתא החודשי בגין הדירה השנייה, תקבול השכירות הצפוי, החזר המשכנתא הנוספת להשלמת העסקה, ועל פי רב כאשר מגיעים למימון של משכנתא בהון עצמי מלא 100%, אנחנו מגלים שההחזר משמעותי גבוה מהשכירות הצפויה ומהר מאוד הלקוח מודה לנו על השירות, והוא יורד מהעקרה כולה.

מנגד, מגיעים אלינו לקוחות עם עסקת "פליפ", הכוונה עסקה במחיר משמעותי מתחת למחיר השוק, והיעד שלהם הוא לממן את העסקה בכל מחיר, ומיד לאחר הרכישה לבצע שיפור קל בנכס ולבצע מחירה בסכום כפול, בעסקאות מסוג אילו אנחנו ממליצים לקחת משכנתת גישור עד 24 חודשים, ובכך אנחנו עוזרים ללקוחותינו לממש פוטנציאל עסקי ולהמיר אותו לכסף.

איך לוקחים משכנתא לדירה שנייה ?

בדומה למשכנתא ראשונה גם במשכנתא לדירה שנייה צריך אישור עקרוני לקבלת משכנתא, שלאחריו תצטרכו למסור מידע על פרטיכם האישיים, הנכס שאתם רוצים לרכוש, הכנסתכם או מידע על נכס שתרצו למשכן. הבנק יחליט אם להיענות או לסרב לבקשתכם. לאחר האישור הראשוני תצטרכו לספק פרטים מפורטים יותר על הכנסתכם זימון שמאות ובמדינה ועובר תהליך החיתום כמו שצריך ייחתם הסכם משכנתא.

משרדינו ממליץ לכל לקוחותינו לקבל אישור עקרוני למשכנתא לפני חתימה על חוזה הרכישה, וזאת מאחר ואנחנו נתקלנו במקרים בהם הלקוחות רכשו את הדירה ללא אישור עקרוני.

משכנתא לדירה שנייה לטווח קצר ? למי זה מתאים ?

במקרים רבים, מגיע הזדמנות נדל"נית, ובשל כך נדרשת משכנתא למימון העסקה, הלקוח לעיתים לא עומד בתנאי הבנק לקבלת משכנתא לפריסה ארוכה, והפתרון הוא לקבל משכנתא גישור למימון העסקה, לבצע רכישה מלאה ומיד להוציא למכירה, ועד לקבלת כספי המכירה הלקוח ישלם בעיקר ריבית על טווח קצר המקובל לעד 24 חודשים, ובכך הלקוח ירוויח את רווח ההון בקיזוז הריבית לקרן הנדל"ן.

משרדינו "פרץ פיננסים" נותן קשת רחבה של שירותים בתחום המשכנתאות המורכבות הכולל משכנתא בדרגה שנייה, הלוואות גישור לנכסי נדל"ן, משכנתא כנגד רישום הערת אזהרה בלבד. בשל הוותק והקשרים של משרדינו עם הקרנות והמערכת הבנקאית, אנו נדע לבנות עסקה אופטימאלית בהתאם לממצאי הלקוח ובהתאם להצעות המימון המגוונות שהוק יודע להציע, והכל במטרה לתת את השירות הטוב ביותר, ולהגיע לפתרון הטוב ביותר עבור לקוחותינו.

הפוסט משכנתא לדירה שנייה בדרך הכי מתאימה לך הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

למה צריך הלוואה כנגד דירה לגיל המבוגר ?

הלוואה כנגד נכס משמשת לכמה מטרות, בהן משכנתא הפוכה לגיל השלישי – משכנתא הפוכה היא משכנתא שנותנים בגיל מבוגר תמורת שעבוד נכס, למגוון סיבות, שיפור דיור, טיולים, הגדלת הכנסות לעת זקנה, עזרה לילדים בקניית נכס ועוד. למשכנתא הפוכה כמה יתרונות ביחס למשכנתא – אין ביטוח חיים, קיים מסלול ללא החזר חודשי ולרוב אין עמלת פירעון מוקדם. הלוואה כנגד דירה יכולה לשמש גם לרכב חדש, לשיפוצים, איחוד הלוואות ועוד.

מה שיעור ההלוואה שמקבלים כנגד נכס?

על פי הוראות בנק ישראל, בנקים יכולים להלוות תמורת שעבוד נכס קיים עד לגובה של 50% משווי הנכס ולא למורת נכס מגורים להשקעה. כך למשל בנכס שעולה 3 מיליון שקל, ההלוואה תהיה עד גובה 1.5 מיליון שקל.

לעומת זאת במערכת החוץ הבנקאית ההלוואות גמישות יותר ומגיעות גם ל-80% וכמובן שהריביות גבוהות יותר מאשר בבנק ולכן צריך לקחת מראש בחשבון את ההחזר החודשי הצפוי. במקרה של נכס שכבר קיימת עליו משכנתא, במערכת הבנקאית (בחלק מהבנקים) תוכלו לקבל השלמה של עד 50% משווי הנכס. משכנתא כזו נקראת משכנתא מדרגה שנייה. המשכנתא מדרגה שנייה היא משכנתא שלוקחים על נכס מבנק כאשר הנכס כבר משועבד לאחד הבנקים. משכנתא מדרגה שנייה מתאימה לרכישת דירה להשקעה, סגירת חובות, הון זמני להשלמת פערים ועוד.

משכנתא במימון מלא 100% כנגד נכס קיים:

אפשרות נוספות היא לקבל הלוואה כנגד דירה במשכנתא במימון מלא. הפירוש הוא שניתן לקבל משכנתא עד ל-100% מגובה הנכס. איך עושים את זה? כאן כבר דרושה יצירתיות ומקצועיות ובמקביל תיאבון סיכון מוגבר אצל הלקוח ויכולת החזר מובהקת. אפשר להשלים באמצעות הלוואות רגילות, הלוואות מגופים חוץ בנקאיים או מקרנות החיסכון וכך להשלים למשכנתא במימון מלא.

הלוואה כנגד דירה דרך חברות ביטוח:

חלק מהגופים שנותנים הלוואות כנגד נכס הן חברות ביטוח, שם אפשר למצוא הלוואה גם עד 80% מגובה הנכס. לחברות הביטוח קיים כסף פנוי מנגד המפקח על הביטוח אינו מגביל את חברות הביטוח בשיעורי מימון כמו שהמפקח על הבנקים מקפיד על המערכת הבנקאית, ולכן נוצר מצב שבו חברות הביטוח לעיתים טובות יותר מהבנקים, הן ברמת פריסת הלוואה עד ל- 40 שנה, והן ברמת הריבית והן ברמת אישור עסקה בגין בית חדש או קיים בזמן שהבנק מוגבל במימון יכולת ההחזר ביחס למבחן הכנסות בנקאי מקובל.

מקרים מורכבים במסלולי הלוואה כנגד דירה:

ישנן לקוחות שמצבם הפיננסי הינו מורכב כגון: שיקים שחזרו בחשבון, אין מספקי הכנסה חודשית, עיקולים בחשבון, תבעיה משפטית, בעיות ברישום הנכס, קושי בין בני הזוג, כל אילו עלולים לקטלג את העסקה כמקרה מורכב בו בדר"כ המערכת הבנקאית לא תתמודד אלא חברות הביטוח או קרנות למימון נדל"ן.

הלוואה כנגד דירה או משכנתא למסורבים:

משכנתא למסורבים מתחלקת לשניים:

1. הלוואה למסורבים עקב הכנסה נמוכה
2. הלוואה למסורבים עקב דירוג אשראי שלילי

משכנתא למסורבים עקב הכנסה נמוכה מיועדת לאנשים שאומנם הכנסתם נמוכה, אבל יש להם תזרים קבוע. אחת האופציות מבחינתם היא הלוואה כנגד נכס משועבד. כמו כן אנשים שנפסק להם התזרים עקב הפסקת הכנסה יוכלו להשתמש בהלוואה כנגד דירה כדי ליצור תזרים קבוע.

משכנתא למוגבלים בבנק:

משכנתא למוגבלים היא משכנתא למי שהוגבל להם החשבון, ישנן 3 סוגי הגבלות: הגבלה בנ'אית רגילה, הגבלה בנקאית חמורה והגבלה מיוחדת בהוצל"פ. בגלל מקרים כאיל הבנק על פי רב מסרב לתת לאשר את המשכנתא והפתרון עבורם הוא משכנתא למוגבלים כנגד נכס בגופים חוץ בנקאיים.

משכנתא לאיחוד הלוואות:

מקרה נוסף הוא איחוד הלוואות קצרות מועד (עד ל- 5 שנים) בריביות גבוהות ובהחזרים מאוד גבוהים. איחוד הלוואות היא סיבה נוספת לביצוע הלוואה כנגד דירה. כל המטרה היא כלכלית ותזרמית. כלכלית בכדי להוזיל עלויות מימון, להפחית ריבית שנתית ולמנוע המשך גלגול הלוואות בדמי הקמה גבוהים ובריביות יקרות. ותזרימית כי הלוואות לכל מטרה הם בדר"כ ל- 5 שנים בזמן שהמשכנתא לאיחוד הלוואות הינה לפחות ל- 20 שנה, ולכן ההחזר החודשי הצפוי הינו רבע מההחזר הנוכחי.

יתרונות הלוואה כנגד נכס

להלוואה כנגד דירה כמה יתרונות, בהם קבלת סכומים גבוהים משמעותית מהלוואה לכל מטרה על סמך מבחן הכנסות. החזרים נמוכים מנגד לריסה ארוכ טווח. שיפור רמת החיים בעזרת הנכס, במקום למכור את הנכס, לאבד בעלות ורמתה החיים תדרדר.

להלן ריכוז שאלות ותשובות שנשאלנו ע"י לקוחותינו:

איפה אפשר לקבל הלוואה כנגד דירה?

הלוואה כנגד נכס ניתנת כאמור במערכת הבנקאית, בחברות הביטוח ובקרנות חוץ בנקאיות.

האם אפשר לקבל הלוואה כנגד נכס שיש עליו משכנתא?

במקרה כזה אפשר לקבל מימון בתצורה של משכנתא בדרגה שנייה, אך צריך לקזז משווי הנכס את המשכנתא בדרגה הראשונה בכדי למדוד את שווי הבטוחה.

מי יכול לקבל משכנתא כנגד דירה ?

כל אחד שיש נכס בבעלותו, בכלל טווח הגילאים, בחלק מהמקרים כם אם אין הכנסות כל אילו יכולים לקבל משכנתא בהתאם לאחוזי המימון הנגזרים משווי הנכס. עם זאת, יש מקרים חריגים ולכן כדאי להתייעץ עם איש מקצוע.

משרדינו "פרץ פיננסים" מתמחה במתן משכנתאות כנגד נכסים במקרים מורכבים מאוד, הן מבחינת BDI שלילי, קושי ביכולת ההחזר, קושי הנכס המשועבד, וע"י הניסיון הנצבר של מאות עסקות והיכרות מעמיקה עם הקרנות השונות, מיד עם שיחת ההיכרות עם הלקוח אנו יודעים לזהות את עומק הבעיה, סכום האשראי המתאים וההחזר החודשי הצפוי. לאחר שהלקוח מאשר את מתווה העסקה הראשוני אנחנו יוצאים יחד עם הלקוח לסבבה הצעות למימון אשראי כנגד הנכס, ואת ההצעה הזולה והמתאימה ביותר אנחנו מקדמים עבור לקוחותיו.

כיום משרדינו פועל מול 40 גופי מימון שונים, ובהתאם לכל עסקה אנחנו מתאימים את הגוף המתאים ביותר.

הפוסט הלוואה כנגד דירה בדרך הטובה ביותר הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

הלוואה להון עצמי – מה זה אומר? מה היתרונות והחסרונות? כמה הון עצמי צריך ועוד ?

אחת הבעיות בלקיחת משכנתא היא העדר הון עצמי מספיק גבוה כדי לעמוד במשכנתא למגורים. כיום התנאי לקבלת משכנתא הוא 25% לפחות מערך הבית. אז מה עושים? יש פתרון: הלוואה להון עצמי.

הלוואה משלימה להון עצמי למשכנתא – מה זה אומר בדיוק?

לרוב בדירה הראשונה אצל זוגות צעירים ההון העצמי מגיע מההורים, תוכניות חסכון, קרובי משפחה וקרובים, אבל במקרים רבים זה לא מספיק, למשל אצל זוג צעיר שרוצה לגור ליד הוריו באזורי הביקוש. לא תמיד ההון העצמי מספיק, כך גם כשיש עוד ילדים במשפחה קשה יותר לגייס את ההון העצמי הנדרש עבור כל אחד מהילדים בפרט כשמחירי הדיור עולים. הלוואה להון עצמי היא למעשה הלוואה שניתנת מבנק או מגוף חוץ בנקאי, או לחלופין – מחברת ביטוח או בית השקעות. כמובן התנאים שונים מתנאי הלוואה למשכנתא ודומים יותר לתנאי הלוואה לכל מטרה.

מה עדיף? הלוואה להון עצמי למשכנתא מבנקים או מגופים חוץ בנקאיים?

הלוואה חוץ בנקאית היא הלוואה שניתנת למי שהתקשה לגייס את ההלוואה מהבנק. המשמעות של זה היא שהסיכון עבור הגוף המלווה הוא גבוה יותר, ולכן הריביות גבוהות יותר. עם זאת, אפשר להפחית את הסיכון דרך משכון נכס, למשל נכס של ההורים.

הלוואה בנקאית גם כן יכולה להינתן כנגד הנכס או כנגד שעבוד חסכונות קיימים. הריביות בבנק אומנם נמוכות יותר, אך קשה יותר לקבל הלוואה מהבנק לבעלי דירוג אשראי נמוך וכן הבנקים חשופים לשינויי רגולציה המקשים על לקיחת ההלוואה.

האם כדאית הלוואה כנגד חסכונות אחרים?

מלבד הבנקים והגופים החוץ בנקאיים, אפשרות נוספת היא לקיחת הלוואה מגופי החסכונות, דוגמת קרנות פנסיה, קרן השתלמות, ביטוחי מנהלים וקופת גמל. גופים אלו מאפשרים לקחת הלוואה בגובה 40%-80% מגובה החיסכון וניתן להחזיר אותה תוך שבע שנים. המשמעות היא שהחסכונות שלנו משועבדים כנגד החיסכון. חשוב להזכיר שאם לא עומדים בהחזר הלוואה, אנחנו מאבדים את החסכונות לטווח הבינוני והארוך. כמו כן לאחרונה גופים אלו הקשיחו את התנאים לקבלת הלוואה.

למי הלוואה משלימה להון עצמי מתאימה?

הלוואה להון עצמי מתאימה כאמור לזוגות צעירים שזו דרכם הראשונה, היא יכולה להתאים גם לרוכשי דירה שנייה, משום שההון העצמי שהם נדרשים לו גבוה יותר -50% לפחות מערך הנכס. גם למשפרי דיור הלוואה להון עצמי יכולה להתאים, כיוון שהם משלמים לפחות 35% מערך הנכס. במחיר מטרה או מחיר למשתכן ההון העצמי הנדרש הוא רק 10% בממוצע מערך הנכס. אך אם אין לכם גם את הסכום הזה תוכלו להיעזר בהלוואה להון עצמי. כמו כן הלוואה להון עצמי למשכנתא יכולה להתאים גם לשכירים, שלרוב אין להם נכסים רבים ויש להם תקרת הכנסות קבועה. הלוואה להון עצמי יכולה להתאים גם לעצמאים בשכר גבוה והכנסות יציבות.

מה היתרונות והחסרונות בהלוואה להון עצמי ?

להלוואה להון עצמי כמה יתרונות ברורים:

• היא מאפשרת לקנות את הדירה שחלמתם עליה.
• קל יותר לקבל אותה כאמור כנגד חסכונות או נכסים או על בסיס תלושי שכר גבוהים.
• זו הלוואה לטווח קצר ולא משעבדת אתכם לתקופה ארוכה.
• בהצטרפות לבנק יש תנאים מקלים עם ריביות נמוכות ובסכומים גבוהים יותר בפריסות ארוכות של 10 שנים.

אבל יש לה גם כמה חסרונות:

• מדובר בהלוואה יקרה יותר ממשכנתא.
• תקופה קצרה יכולה להיות גם נטל כשההחזר החודשי גבוה יותר.
• הלוואה כנגד חסכונות מסכנת את החסכונות לטווח ארוך.
• הסכום שניתן לקבל נמוך יותר ממשכנתא.

לכן כאשר לקוחים הלוואה להון עצמי לדירה, צריך לדעת היטב שקיימת יכולת החזר גם להלוואה וגם למשכנתא וזאת על בחינת ההכנסות והיציבות הפיננסית, חשוב להסביר את מלוא ההשלכות של הסיכון כנגד הסיכוי להחזיק בדירה בבעלות.

משרדינו "פרץ פיננסים" מלווה עסקאות רבות, כולל השלמות הון לרכישת דירה במימון נמוך ע"י בנקים וחברות ביטוח, זוגות רבים מעוניינים להחזיק דירה בבעלות וזאת על חשבון רמת חיים גבוה, מדובר בשיקול שצריך להתאים לאופי הלקוח.

בשיחת ההיכרות אנו מזהים מיד את היכולת והאם מומלץ לאותו לקוח להתממן ע"י הלוואה להון עצמי לדירה, ואכן בחלק מהמקרים זו הדרך המומלצת לרכוש דירה ולצאת משוק השכירות ולהפוך לבעל נכס.

הפוסט הלוואה להון עצמי – כיצד תעשה זאת נכון ? הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

• מהו תפקיד עורך דין בפשיטת הרגל ?
• מהי מטרת הפעולה של פשיטת רגל ולמי היא מתאימה ?
• מהם שלבי התהליך בפשיטת רגל ?
• נקלעתם לחובות כלכלים, מרגישים מבולבלים ?
• למי מיועד הליך פשיטת רגל ?
• סיום התהליך וקבלת ההפטר המיוחל, כמה זמן זה לוקח ?
• מה ההבדל בין הפטר מותנה להפטר חלוט ?
• קיבלתי את ההפטר החלוט, מה עכשיו ? איך הבנקים יתנהלו מולי ?

מאיזו סיבות עיקריות אנשים מגיעים למצב של פשיטת רגל ?

כאמור, במצב שאדם נקלע לקשיים כלכלים בשל חובות כבדים ואין ביכולת האדם לעמוד בהחזר החובות.

בשל הלחץ הכלכלי והדרך אל הלא נודע, שיקול הדעת של הלקוח עלול להיפגע, ולכן עורך דין מקצועי ומיומן שבקיא בתחום פשיטת הרגל ומכיר את דרכי העבודה ידע להנחות את הלקוח עד ליעד המיוחל "קבלת הפטר חלוט מלא".

לעיתים רבות ביצוע הליך של פשיטת רגל עבור הלקוח הינו הפתרון המהיר והטוב בכדי לחזור לדרך חדשה ללא חובות, ללא טרדות ובכך יוכל להתחיל את חייו מחדש ע"י קבלת ההפטר המיוחל.

האם פשיטת רגל הינה הליך לגיטימי ?

לקוחות רבים שנכנסו להליך של פשיטת רגל מבינים שהסטיגמה של להיות פושט רגל אינה הרת גורל, והחזרה לחיים שגרתיים הינה בהישג יד וזאת בפרט לאחר הרפורמה של הליך מהיר להפטר. לעיתים רבות זהו הפתרון המתאים ביותר בכדי לשפר את רמת החיים מיידית, לחזור ולבנות BDI נקי ולצאת לדרך חדשה כלכלית ונפשית גם יחד.

מהן הפעולות שמתבצעות לפני קבלת ההחלטה לצאת להליך של פשיטת רגל ?

חשוב לציין שלפני שהלקוח נכנס להליך של פשיטת רגל, אנחנו בוחנים כלכלית מספר אלטרנטיבות בכדי לדעת שאת ההשתדלות למצות את כל הפתרונות ביצענו. לפיכך אנחנו בוחנים ומבצעים פגישת היכרות והבנת הצרכים יחד עם הלקוח, בחינת אפשרות למשא ומתן אל מול הנושים (ספקים, בנקים ורשויות) וכפועל יוצא ביצוע פעולה מחיקת חוב בהתאם לנסיבות, לעיתים אנו בוחנים ביצוע של מימוש נכסים או מימוש רכוש וציודים במטרה להגיע להסדר חוב בנקאי, ואם לא אז פונים למסלול של פשיטת רגל. מסלול פשיטת הרגל בנוי מ 4 שלבים עיקריים.

מהם 4 השלבים העיקריים בבקשה לפשיטת רגל?

1. הכנת בקשה לפשיטת רגל- זהו השלב העיקרי בתהליך. בשלב זה מכינים את כל המסמכים הרלבנטיים, מציגים את דוח ההוצאות וההכנסות של המשפחה כולל הסבר מפורט המציג איך הגיעו לאותם חובות מעיקים, הצגת הנכסים של בן/בת הזוג, ויתור סודיות לטובת הכונס לקבלת מידע והחייב יציין שאין ביכולתו לשלם את חובותיו. הבקשה לפשיטת רגל תוגש ע"י הנושה או ע"י החייב, חוב של עד 150 אלף ₪ יטופל ע"י ההוצאה לפועל וחוב שמעל 150 אלף ₪ יטופל ע"י בית משפט השלום.
2. קבלת צו כינוס- לפתיחת הליכים ע"י החלטת בית המשפט על גובה ההחזר החודשי בהתאם ליכולת ההשתכרות. מרגע קבלת הצו כינוס כנגד החייב ההליכים המשפטים יוקפאו. כל הנכסים והחובות של החייב נכנסים לפיקוח של הכונס נכסים, בהתאם להחלטה האם החייב נכנס להליך של כינוס נכסים או יוכרז כפושט רגל.
3. מבוצע דיון בבית המשפט. בדיון נוכחים החייב, הנושים, כונס הנכסים והנאמן, מכאן לבית המשפט יש את מרחב התמרון להחליט האם החייב הינו פושט רגל ובמידה וכן יתקבל הפטר.
4. קבלת הפטר מבית משפט מחוזי על החובות, ויציאה לדרך חדשה.

בעקבות הרפורמה החל משנת 2019 הליך פשיטת הרגל הפך למהיר וכבר בתחילתו ניתן לצפות את סופו, כך שמרגע הגשת הבקשה תוך 18 חודשים תתקבל תוכנית לפירעון ותוכנית להפטר מהיר ע"י המנהל המיוחד.

תפקיד עורך דין לפשיטת רגל אל מול המנהל המיוחד ?

כחלק מתהליך פשיטת הרגל ימונה מנהל מיוחד המייצג את הכונס הרשמי, וזאת מיד לאחר קבלת צו הכינוס. כאמור, לאחר 18 חודשים מיום צו הכינוס יציג את ממצאי בדיקותיו לגבי החייב, לרבות החובות שהוצגו, הליכים משפטיים שנפתחו ועוד.

העורך דין יוודא לאורך כל ההליך המשפטי מקבלת צו הכינוס ועד לדיון בבית המשפט לפשיטת הרגל מהם דרישות הנושים, הצגת העובדות מעיניי הלקוח, וכל זאת במטרה עיקרית לרתום אותם לתהליך.

בהתאם לאופן שבו תוגש הבקשה לפשיטת רגל כך תושפע הצלחת התהליך לקבלת האישור לביצוע פשיטת הרגל. לפיכך, ההבנה, הניסיון, הכרת המערכות ושיטות העבודה מהותיות לקבלת התוצאה המבוקשת בזמן המהיר ביותר.

פשיטת רגל לחברות – האם זה אפשרי ?

פשיטת רגל הינו הליך משפטי המיועד אך ורק לפרטיים, עצמאים, יחידים ושכירים.

מנגד, חברה בע"מ איננה יכולה לפשוט רגל, אלא מבצעת הליך של פירוק.

הליך הפירוק לחברה הינו שקול להליך פשיטת הרגל ושניהם על פי רב מאותם הסיבות, קושי כלכלי, פירוק החברה יכול להתבצע מרצון ושלא מרצון.

תחילה מקבלת החברה צו פירוק, וכאשר המפרק מסיים את עבודתו מקבלת החברה צו חיסול.

הדרך מהפטר מותנה להפטר חלוט המיוחל:

תחילה בית המשפט יציג תוכנית פירעון לחייב, כאשר החייב יסכים לתוכנית כחלק מהכרזתו כפושט רגל יקבל "הפטר מותנה". ולמה הוא מותנה ? עד לאחר סגירת החובות לאחר וכאשר ישולמו התשלומים בהתאם לתוכנית הפירעון, מתקבל ההפטר החלוט ע"י בית משפט מחוזי, ומכאן פושט הרגל מתחיל את חייו מחדש.

חשוב לציין שבית המשפט חייב להרגיש משוכנע לאורך כל התהליך שהתיק נוהל בצורה מהימנה וישרה, ואין מנוס אלא לפטור את הלקוח מחובותיו.

בשלב זה מומלץ להגיש את ההפטר לחברת ה BDI, לבצע מחיקות חובות בבנקים במאגרי המידע העסקי לרבות הגשת ההפטר להוצאה לפועל ולבצע סגירת התיקים וכן לכל שאר הנושים.

סיימתי את הליך פשיטת הרגל וקיבלתי הפטר חלוט, האם אני יכול לקבל משכנתא והלוואות מהבנקים ?

מערכת ה BDI הינה מערכת המידע המציגה לבנקאים את ההיסטוריה הפיננסית של הלקוח. לפיכך שהבנקאי יבחין כי הלקוח קיבל הפטר לאחרונה, הסיכוי לקבל מיד הלוואות בנקאיות, מסגרות ומשכנתאות הינו נמוך.

חשוב לציין כי לאחר 3 שנים מיום קבלת ההפטר החלוט הסימן במערכת ה BDI נמחק אוטומטית, ומכאן הדרך משמעותית נוחה להתחיל לעבוד עם הבנקים בצורה סדירה וטבעית.

כאשר העורך דין לפשיטת רגל פוטר את החייב מהלוואות במספר בנקים, ככל הנראה אותם הבנקים שמחלו על החוב לא יסכימו לעבוד עם אותו לקוח לעולם, לכן חשוב לפנות לבנקים אשר לא נכנסו להליך פשיטת הרגל, ושם לצבור וותק בנקאי בכדי לשפר את ציון ה BDI.

מהן ההשלכות העיקריות על פושט הרגל:

• פושט רגל מוגדר כמוגבל מיוחד, בשל כך אין באפשרותו לבצע פעולות בנקאיות שגרתיות.
• איסור להקים חברה בע"מ, לרבות מנוע מלהיות נושא משרה או בעל עניין.
• עיכוב יציאה מהארץ, עד לסוף התהליך.

משרדינו "פרץ פיננסים" מלווה עסקים ופרטיים מעל לעשור, יחד עם צוות של עורכי דין לפשיטות רגל, רואה חשבון, כלכלנים והכל בכדי לתת ללקוח מעטפת משפטית וכלכלית וזאת במטרה להגיע לתוצאה המיוחלת.

המידע האמור אינו מהווה ייעוץ או תחליף לייעוץ משפטי וכלכלי, לפיכך כל מקרה הינו שונה ומצריך טיפול והבנה ספציפית.

הפוסט עורך דין פשיטת רגל – המדריך המקיף ביותר ! הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

לגייס הלוואה עסקית בהתאם לתכנית

הדרך להצלחה עסקית מתבססת על מגוון גורמים – כאשר ניהול התקציב הנו חלק משמעותי בכך. אכן, הקמתו של עסק חדש וניהולו השוטף כולל, לדוגמה, גיבוש החזון העסקי, ניהול צוות העובדים כמו גם גיבוש תכנית שיווקית אשר תגדיל את קהל הלקוחות. במקביל לכך, היבט חשוב לא פחות הנו ניהול תקציב עסק כמו גם ניהול מדויק של תזרים המזומנים.

אכן, חשיבותו של תזרים המזומנים הוא משמעותי ביותר להצלחתו של כל עסק – במיוחד אם הוא קטן או בינוני. הרי המטרה היא לפתח את גודלו כמו גם את רווחיו. עם זאת, לעתים קרובות בעלי עסקים שונים נקלעים למצב בעייתי מבחינה כלכלית – כאשר בקשה הלוואה עסקית הופכת לפתרון הנכון.

כיום, קיימות אפשרויות גיוס אשראי שונות; פתרונות שיסייעו רבות לעסקים קטנים ובינוניים להתמודד עם המחסור במזומנים – ולזקוף את הראש מעל המים. בין אם מדובר בהלוואה של קרן בערבות המדינה, קרנות סיוע מטעם בנקים מסחריים או שמא מדובר במסלולים אחרים של גיוס אשראי – חשוב לבנות תכנית עסקית מקיפה אשר תוכיח כי אכן תוכלו להחזיר את ההלוואה. כדי ליצור תכנית זו, כמו גם לבצע אסטרטגיה פיננסית עתידית, מומלץ לפנות אל יועצים כלכליים מנוסים.

להגיש בקשה להלוואה – בזכות ליווי מקצועי

הדרך הבטוחה להצלחה עוברת דרך בניית תכנית עסקית וכלכלית. במסגרת גיבוש התכנית, תבצעו הערכת מצב – ואף תגישו בקשות לקבלת הלוואה עסקית; הלוואה שתעניק לכם מרווח נשימה. זקוקים לייעוץ בתחום זה? מעוניינים לנהל את המשא ומתן מול הבנק? צרו קשר עוד היום עם פרץ פיננסים.

הפוסט הלוואה עסקית הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

הלוואות לחברות: לדון עם יועצים פיננסיים

מדי יום ביומו, אנו צופים בחדשות וקוראים את העיתונים – כאשר העדכונים השוטפים על הצלחתן של חברות ענק מרשימה אותנו. הצלחה זו מעודדת אותנו לפעול בהתאם – ולצאת לדרך חדשה ועצמאית. עם זאת, פתיחתה של חברה חדשה וניהולה השוטף דורש הרבה מעבר למומחיות בתחום השיווק. למעשה, כדי להפוך את החברה בבעלותכם למצליחה ולהגדיל את הכנסותיה, חשוב להגיש בקשה לקבלת הלוואה.

מתעניינים בכל הנוגע אל הלוואות לחברות? בשלב זה, חשוב ביותר לפנות אל יועצים המתמחים בתחום הפיננסי. לאורכו של שיתוף פעולה זה, יהיה עליכם להגדיר מספר נקודות:

• השלב הראשון בטיפול המצב הפיננסי של החברה כולל את האבחון העסקי שלה. אבחון ההתנהלות הפיננסית יצביע על הקשיים של החברה להגיע לכדי יציבות.
• בהתאם לתמונת המצב, כך ניתן יהיה לבנות תכנית עסקית; תכנית הכוללת את יכולתה של החברה להחזיר את ההלוואה, ניתוח הענף ותחזית פיננסית מבוססת תזרים מזומנים. כמו כן, תכנית זו תציג את מטרות ההלוואה וכיצד היא תסייע לפעילות השוטפת של החברה.

בהתאם להיבטים אלו, ניתן יהיה להגיש את הבקשה להלוואה – מתוך ציפייה כי התשובה תהיה חיובית.

לפעול מתוך ערכי מצוינות

מעוניינים לקבל הלוואה לחברה בבעלותכם? החל מביצוע בדיקה מקדימה ועד ניהול המשא ומתן עם הבנקים או הגורמים הרלוונטיים, פרץ פיננסים יסייעו לכם על הצד הטוב ביותר. מוזמנים ליצור קשר.

הפוסט הלוואות לחברות הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

משכנתא לחרדים הינה משכנתא המותאמת לצרכים הייחודיים של המגזר החרדי המושפעת ממספר גורמים כגון: התמודדות עם אברכים מקבלי מלגות ואופן הצגת המלגה מהכולל לבנק. מנסיון, מאוד חשוב שהמלגה תיכנס לחשבון הבנק, בכדי לתקף את ההכנסה ולבנות תיק אמין לנותן האשראי. מחד ההכנסות המדווחות לתא המשפחתי נמוכות מהממוצע, אך מנגד ההורים מוכנים לעזור בחתימת ערבות אישית כולל עזרה מהאחים. הקשיים נובעים מהעובדה שהגידול מהיר באוכלוסיית החרדים ומנגד היעדר היצע דירות שנאמד ביותר מעשרות אלפי יחידות דיור. בעיה נוספת היא הון עצמי והכנסות מדווחות נמוכות במגזר החרדי.

מה האפשרויות במשכנתא לחרדים?

כיוון שההכנסות במגזר החרדי נמוכות מהממוצע, יש כמה פתרונות למשכנתא לחרדים. כמו סניפים של בנקי משכנתאות המיועדים לחרדים היודעים להתמודד עם אופי הקהילה החרדית, בנוסף קיים הצורך לממש כל הטבה להקהל על ההחזר החודשי כגון: הטבות של משרד השיכון למשכנתא לזכאים, גמ"חים ללא ריבית ועוד.

מה מאפיין את המשכנתאות למגזר החרדי ?

עוד לפני החתונה ההורים של בני הזוג מתכננים את חיי הזוג בין היתר בהקצאת הון עצמי לרכישת בית, במידה ומתאפשר להם. במגזר החרדי רכישת בית מסמלת על יציבות ועוגן משפחתי, כמו כן מנגד, תשלום על שכירות הינו "מבוזבז" ומאחר וכל שקל הינו מדוד בשל הכנסות לא גבוהות המקובלות במגזר.

לפיכך, בשונה מהמגזר הכללי ההורים במגזר החרדי נרתמים לעזור לזוג הצעיר. ולכן שיעור רכישת הדירות במגזר החרדי גבוה מזה שבמגזר הכללי, וזאת למרות הכנסה ממוצעת נמוכה יותר.

בנקים המתמחים במגזר החרדי ידעו להבין את העסקה, לקרוא את אישורי הכולל, להעמיס את דמי קצבת הילדים, להמנע מלספור הלוואות 18 חודשים טרום הפירעון, והכל בכדי שהמערכת הבנקאית תוכל לאשר אותם באישור עקרוני לרכישת הנכס המיוחל.

כמו כן, ההורים בעצמם לוקחים משכנתאות על הדירת מגורים ואת הסכום מחלקים בין האחים והכל בכדי שכל אחד מהם יהיה לו את היכולת להון עצמי לרכישת דירה.

גם מהמקום ההלכתי רכישת דירה בישראל הינה מצווה "מצוות יישוב הארץ".

איך מתאפיינות משכנתאות לחרדים ?

משכנתאות לחרדים מתאפיינות בסוגי הנכסים – דירות קטנות, איזורים בהם קיים ריכוז בתי-כנסת, כוללים ונותני שירותים למגזר. כך הזוג התחילת דרכו מצליח ע"י הון עצמי ומשכנתא הם החזר נמוך יחסית לרכוש את הדירה המיוחלת, ועל פי רב המגזר נוהג לפרוס את המשכנתא לטווח הארוך ביותר בכדי להקל על ההחזר החודשי, מה שמייקר את שיעור הריבית השנתית ואת ההחזר המצרפי בתום תקופת המשכנתא.

משכנתאות לזכאים חרדים, האם זה מומלץ ?

מדינת ישראל, באמצעות משרד השיכון, מציעה סיוע ברכישת דירות במסלול זכאות עבור משכנתא לחרדים. מדובר במסלול שלא ניתן רק לחרדים אבל מותאם למאפייני האוכלוסייה החרדית, כך ככל שזמן הנישואים ארוך יותר, יש יותר ילדים, ויש יותר אחים ואחיות, סכום המשכנתא שמציע משרד השיכון גדול יותר במסלול משכנתא ייעודי ומסובסד.

מה היחס של הבנקים בנוגע למשכנתאות לחרדים?

למרות המאפיינים הייחודיים של האוכלוסייה החרדית, בממוצע יכולת ההחזר שלהם אינה שונה בהרבה מהמגזר הכללי. אך כיוון שההון העצמי נמוך ונדרשות הרבה הלוואות להשלמת ההון העצמי, תנאי המשכנתא טובים פחות ולכן נדרש ייעוץ כדי לקבל את הפתרונות הטובים ביותר לחרדים.

איך מקבלים משכנתאות לחרדים?

אם אתם רוצים לקחת משכנתא לחרדים באחד המסלולים המיועדים לחרדים, תידרשו להציג תעודת זכאות מטעם הבנק, על פי הפרמטרים הבאים: כמות הילדים, כמות האחים והאחיות, מספר שנות הנישואים, המיקום הגיאוגרפי של הדירה לרכישה. בהתאם לכמות הנקודות לזכאות כך המסלול זכאות יהיה עם סכום גבוהה יותר.

פתרונות משכנתא ייצירתים לחרדים:

אחד הפתרונות הוא משכנתא במימון מלא 100%, למרות שהתנאים ההתחלתיים קשים יותר במגזר החרדי קל להם להשיג משכנתא במימון מלא דרך קרובי משפחה, גמ"חים, ולפעמים דרך משכנתא חוץ בנקאיות בדרגה שנייה להשלים הון.

אפשרות נוספת היא הלוואה כנגד נכס קיים. שיעורי רוכשי הדירות במגזר החרדי הוא 75%, כך שרבים בעלי דירות ויכולים לקבל הלוואה כנגד נכס. סוג אחד של הלוואה כנגד נכס היא משכנתא הפוכה. משכנתא הפוכה מיועדת למבוגרים מגיל 55 שמעוניינים למשכן את הנכס שלהם כדי לקבל משכנתא שתעזור לילדיהם לרכוש דירות. משכנתא הפוכה היא גם נוחה יותר למגזר החרדי בגלל ההחזרים הגמישים.

פתרון נוסף הוא משכנתא בדרגה שנייה. לחרדים שכבר יש להם משכנתא ורוצים למחזר אותה בתנאים טובים יותר, הכלי משכנתא בדרגה שנייה מאפשר להם להעביר חלק מהמשכנתא או כולה לבנק אחר במסלול מתאים יותר ובתנאים טובים יותר. כך שהבנק שסיפק את המשכנתא בדרגה שנייה יהיה הנושה בעדיפות שנייה.

משכנתא למסורבים או משכנתא למוגבלים, הכיצד ?

למרות הקהילה החזקה, פתרונות המשכנתא מצד הבנקים והעזרה של המדינה במשכנתא, יש גם חרדים שנופלים בין הכיסאות שמסורבים לקבל משכנתא. יש גם פתרונות משכנתא למסורבים או משכנתא למוגבלים. ניתן כמובן לבדוק עם הבנק או עם חברת הביטוח באילו מקומות אפשר להתגמש, קבלת גרייס, הפחתת גובה ההחזרים, הריבית או ההון העצמי וכדומה. ניתן לבדוק השלמות בבנק אחר או במוסדות חוץ בנקאיים.

עוד פתרונות של משכנתא למסורבים או משכנתא למוגבלים הם שימוש בחסכונות או הלוואה על חשבון החיסכון, דוגמת פנסיה או קרן השתלמות כנגד שיעבודם. בעזרת כל אלו אפשר אפילו להגיע למשכנתא במימון מלא.

משרדינו פרץ פיננסים מטפל בעשרות רבות של לקוחות מהמגזר החרדי, אנו מבין את מצוקת ההכנסות המדווחות, ואנו יודעים לשוחח עם הורי הזוג בכדי לחלץ הון עצמי או ערבויות, ויחד ובמאמץ משותף של הבנק, ושל הלקוחות אנו מגיעים לאישור העקרוני המיוחל לרכישת דירה לאותו הזוג, ובכל הם יוצאים לדרך חדשה עם אופק כלכלי יציב בכדי שגם ביום מן הימים הם בעזרת אותה הדירה יעזרו לילדיהם.

הפוסט משכנתא לחרדים – עזרה וסיוע לרכישת דירה הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

סוגים שונים של קרנות לעסקים

יציאה לדרך עסקית עצמאית היא החלטה אמיצה ביותר. וזאת, משום שכל ההחלטות נופלות על בעל העסק. החל מגיבוש החזון העסקי, תכנית פעולה ארוכת טווח ועוד, הקמת עסק חדש וניהול הוא לא עניין של מה בכך. במקביל, המדינה מכירה במורכבות ניהול חברה או עסק ואף יזמה את הקמתן של מגוון קרנות לעסקים; סוגי הלוואות במסלולי הקמה, הון-חוזר והשקעות שמטרתן לסייע לעסקים לחזור לדרך המלך – ולנהל את תזרים המזומנים כראוי.

בעלי עסק קטן או בינוני ונקלעתם לקשיים כלכליים? מעוניינים לפנות לקרנות לשם קבלת הלוואה? קיימות, כיום, הלוואות שונות כדוגמת הלוואה בערבות המדינה. כאשר אנו מדברים על ערבות המדינה הכוונה היא להשתתפותה של המדינה, לצד העסק, במתן בטחונות לבנק המעניק את ההלוואה.

לצד הלוואה של קרן בערבות המדינה, קיימות קרנות סיוע נוספות, כדוגמת קרן חברתית BTB לעסקים, הקרן ללא ריבית, קרן פועלים לעסקים ועוד. כדי לדעת איזה מסלול הלוואה מתאים לעסק שלכם, רצוי לפנות אל יועצים פיננסיים מנוסים.

לתת מענה מקיף לבעלי עסקים

מקימים עסק חדש וזקוקים לסיוע כספי? בבעלותכם עסק קטן וברצונכם לקבל הלוואה לצורך מימון התפעול השוטף? כך או כך, כדי שתזרים המזומנים יאפשר לכם לנהל את עסקיכם כראוי, יש לפנות אל פרץ פיננסים. צוות עובדי המשרד ישמחו להשיב על כל שאלה ופניה.

הפוסט קרנות לעסקים הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

סיבות שונות לבקשת הלוואות עסקיות

נדמה כי כסף הוא הכוח המניע של חיי היום-יום שלנו. בזכותו אנו יכולים לנהל את העסק או החברה בצורה שקולה וכפועל יוצא הגעה לרווחה כלכלית, מטרתו של כל בעל עסק. במקביל לכך, בזכות תזרים מזומנים שוטף, יש ביכולותינו לנהל את עסקינו כראוי. כלומר, בין אם מדובר בהקמתו של עסק חדש או שמא מדובר במימוש התכניות העסקיות – עלינו להחזיק בכספים הדרושים לביצוע המשימה.

עם זאת, בעלי עסקים קטנים או בינוניים נקלעים לקשיים מבחינת התזרים השוטף של הכספים. חוששים שאתם נמצאים בצומת דרכים מבחינה עסקית? זקוקים לסיוע פיננסי? בשלב קריטי זה, מומלץ לפנות אל חברה המתמחה בייעוץ פיננסי. חברה זו תבחן את מצבו של העסק. בהתאם לתוצאה, היא תמליץ לכם האם רצוי להגיש בקשה להלוואות עסקיות.

במידה ונראה לנכון שקיימת התכנות ראשונית בבקשת האשראי, המומחים הפיננסיים ילוו אתכם לאורך תהליך הגשת הבקשה להלוואה. נדגיש כי ישנן סיבות שונות בגינן עסקים מבקשים הלוואות. החל מלקוחות אשר אינם מעבירים את התשלומים בזמן, תזרים מזומנים שלילי, גידול חד במלאי, הרחבת העסק הקיים כמו גם ביצוע מקצה שיפורים והשקעות – היבטים אלו ואחרים משמשים כעילה לבקשת הלוואה.

לשתף פעולה עם גורמים מביני דבר

בבעלותכם עסק ואתם מעוניינים לקבל הלוואה? ישנם קריטריונים שונים לקבלת הלוואה. כדי לוודא שאתם אכן עומדים בהם, כל שעליכם לעשות הוא לפנות אל פרץ פיננסים. משרד זה מנוהל על ידי ערן פרץ, אשר בעבר שימש ככלכלן בכיר בקרן בערבות מדינה ונציג היועצים העסקים מטעם הקרן.

הפוסט הלוואות עסקיות הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

ישנם ענפים שמשבר הקורונה הביא אותם להתמודד עם מחלה כרונית- כמו תחום הפנאי, גני הילדים ועוד, שאותם תפס המשבר "לא מוכנים" ועלול להביא לקריסתם המיידית ואיתם, קריסה כלכלית גם של בעלי המניות ומנהלי העסקים שאינם מסוגלים להתמודד עם המשבר הכלכלי החמור המתרחש.

הסדר חוב מול הבנקים לעסקים במציאות עסקית משתנה:

העולם העסקי הינו עולם מורכב במהותו, וכאשר הלקוחות לא משלמים, הספקים דורשים תשלום רק במזומן, והבנקים לא מוכנים לאשר הלוואות נוספות, נוצר מצב של וואקום פיננסי שפוגע אנושות בעסק, ובין רגע העסק אינו מסוגל לעמוד בהתחייבויות אליהם התחייב.

במצב בו תזרים המזומנים לא יכול לשרת את החוב (במילים פשוטות אין כסף לשלם את ההלוואות), בשלב זה כבר ההלוואות חוזרות מסיבת פיגור ושיקים חוזרים מסיבת אין-כיסוי ומומלץ מיד לבחון תהליך של הסדר חוב מול הבנקים. הסדר חוב שכזה הינו מהלך שיבוצע מול המחלקה המשפטית בבנק, וזאת במקביל לפגישות עם ספקים שעלולים לפתוח תיקים הוצאה, לתבוע בבית משפט ולפעול בגין חובות פתוחים שלא שולמו. השלב אינו קל מבחינה כלכלית ובפרט מבחינה נפשית, אנו נדע לתת מענה מקיף ללקוח ולהשקיט לו את כל גבולות הגזרה והכל במטרה שהלקוח יעשה את מה שהוא עושה הכי טוב- להמשיך לנהל את העסק ולשמר את הקיים, מאחר והעסק הוא המקור והבסיס להחזיר את החובות ולקיים את בעליו ואת משפחתו.

גם כאשר טרם חזרו שיקים והלוואות לעסק, מומלץ לבחון כניסה להסדר חוב בצורה מושכלת ומתוכננת מראש.

הסדר חוב מול הבנקים בעקבות צריכת אשראי עודפת:

רבות דובר על "בועת האשראי" שהתפתחה במשק בתקופה שקדמה למשבר הקורונה, הריבית הנמוכה והיעדר חלופות להשקעה, הביאה עסקים רבים לצרוך אשראי עסקי ופרטי ללא תכנית עסקית סדורה, מתוך אמונה שכל זמן שהעסק "מתגלגל", הם ישלמו את התחייבויותיהם למערכות הפיננסיות מבלי לקחת בחשבון אירועים בלתי צפויים, כמו למשל ירידה דרמטית במספר הקונים או המבקרים בעסק, סגר כללי במשק וכפועל יוצא ירידה כללית בצריכה במשק.

ככל שסכום החוב למערכת הבנקאית גבוה יותר, כך גם מרווח התמרון לבעל העסק גדל בהתאמה במסלולי ההסדרים. חשוב לציין כי מטרת הבנק היא לקבל ולהבטיח את כספו, ומטרת העסק היא לקטין את ההחזרים לבנק ככל שאפשר. כל צד מבין היטב מה מטרת הצד השני, ולכן ע"י ניסיון נצבר הלקוח יגיע להסדר חוב המיוחל.

הסדר חוב מול הבנקים אל מול תיקון לחוק חדלות הפרעון בזמן קורונה:

על מנת ליתן מענה מיידי לכל אותם עסקים מדשדשים, העבירה ממשלת ישראל תיקון לחוק חדלות פירעון, במסגרתו בעלי עסקים וחברות יוכלו לעתור בבקשה לעיכוב הליכים זמני, למשך 4 חודשים, שבמסגרתו יפעלו מהר מול הנושים השונים במטרה לייצר תכנית הבראה לעסק וזאת במטרה להימנע מכניסה להליכי חדלות פירעון, שעלולים להביא לפירוק החברה ולפשיטת רגל אישית של בעלי החברות והערבים להתחייבויות החברה או בית העסק.

תיקון זה, שהינו כלי נוסף וזמין בארגז הכלים של בעלי חברות ואנשים פרטיים, ונועד קודם כל, לאפשר אקלים נוח לגיבוש תוכנית הסדר בפרק זמן קצר יחסית, לפי יכולת ההחזר ושווי הנכסים שיכולים לשמש את החברה ובעליה.

חשוב להדגיש כי הסדר כזה נבחן תמיד מול החלופה שבפני הגורמים המעורבים באירוע זה והמומחיות היא למצוא את הדרך הנכונה "לדבר בשפתם" ולהוביל את בעלי החוב לבחור בפתרון הנכון, לפיו מחילה או ויתור על חלק מהחוב (מחיקת חוב בנקאי) של העסק עדיף אלפי מונים על הליכים משפטיים בעלויות גבוהות שעלולים לפגוע בכושר החזר החובות ולהתקיים לארוך שנים.

היתרון והניסיון שלנו בהסדר חוב מול הבנקים:

משרדנו מתמחה ביצירת "סימולציה" ריאלית עם צוות מיומן של כלכלנים, רו"ח ועו"ד וכל זאת במטרה לשקף תמונה מראה של המצב הכלכלי והמשפטי בו מצויה החברה בימים אלו, הצגת התרחישים והשווי הכספי העומד מאחורי כל תרחיש, במקרה של הסדר נושים ושיקום שיכול ויניב תועלת רבה לנושים ולבעלי החברות או במקרה של פירוק, פשיטת רגל וכינוס נכסים, שעלול להביא למחיקת ערך מיידית והותרת הנושים מול שוקת שבורה מבלי יכולת להיפרע מחובם או ממרביתו.

מדובר בהליך רגיש, הטומן בחובו גם שיקולים פסיכולוגיים רבים והבנת מכלול השיקולים של השחקנים הפועלים בזירה ובמסגרת זו, ניתן להגיע לתוצאות חיוביות ומתן אופק ותקווה לבעלי עסקים, שנדחקו בשנה זו מחוץ לכותרות ועומדים על בלימה לפני קריסה סופית.

למשרדנו "פרץ פיננסים" פונים בעלי עסקים רבים המצויים בשעת משבר, אולי הקשה ביותר שחוו מעולם ובעבודה מאומצת, לרבות מול הנושים והמערכת הפיננסית הבנקאית, עלה בידינו להביא למחיקות חוב והסדרים ראויים מול הבנקים והספקים, וזאת בכדי להביא את בעל העסק בצורה מיטבית לשגרת חיים נורמטיבית ובכך אנו נותנים תקווה לאותם בעלי עסקים המרגישים שאיבדו את כל עולמם בשל משבר הקורונה.

הפוסט הסדר חוב מול הבנקים לעסקים הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

משכנתא לאחר הפטר – האם ניתן לקבל ?

לפני שנענה על השאלה האם אפשר לקחת משכנתא לאחר ההפטר נענה על השאלה מה זה הפטר – הפטר הוא צו שפוטר פושט רגל מרוב החובות שהוא צבר לדוגמא: מוסדות בנקיים, כרטיסי אשראי, ספקים עוד.

ההפטר מתקבל מבית המשפט המחוזי, וזאת לאחר הליך של פשיטת רגל, ועמידה בדרישות הנאמן.

נשאלת השאלה אם אפשר לקחת משכנתא אחרי הפטר. השאלה הזו מתחלקת לשניים, האם אפשר לקבל משכנתא אחרי הפטר בכלל והאם יש תקופת צינון לאחר ההפטר. שאלה נוספת האם אפשר לקבל משכנתא לפני הפטר.

אז האם אפשר לקבל משכנתא לפני הפטר?

התשובה היא שפושט רגל בתוך התהליך לא רשאי לקבל משכנתא לפני קבלת הפטר שניתן על ידי המדינה או שקיבל הפטר מותנה. רק לאחר שניתן הפטר חלוט מבית דין ניתן לבקש משכנתא.

אך ניתן על בסיס נכס קיים לתת משכנתא לפושט הרגל בכדי לסגור חובות מול בית המשפט, וזאת במטרה לקבל את ההפטר המיוחל.

האם אפשר לקחת משכנתא לאחר ההפטר בכלל ?

התשובה הקצרה היא כן. ניתן לקחת משכנתא לאחר הפטר אבל נדרשת תקופת צינון. אז מתי אפשר לקחת משכנתא אחרי הפטר? זה תלוי, בנקים יכולים להתנות את קבלת המשכנתא בדירוג האשראי או בחלוף שלוש שנים מההפטר.

מהניסיון שלנו, לאחר שנתיים יש מקום לצאת לדרך חדשה עם הלקוח, וזה בתנאי שהוא עובד במקום קבוע, מתנהל תקין מול המוסדות הפיננסים, ושהלקוח צבר הון עצמי לטובת רכישת הדירה.

ומה לגבי משכנתא חוץ בנקאית ?

משכנתא לאחר הפטר כמובן לא מתייחסת לגופים החוץ בנקאיים שיש עליהם פחות רגולציה, הגופים החוץ בנקאיים יכולים להיות גמישים יותר ולהתאים את עצמם גם במשכנתא למסורבים או משכנתא למוגבלים.

משכנתא לאחר הפטר במקרים פרטניים:

השאלה האם אפשר לקבל משכנתא אחרי הפטר היא לא תלויות אדם? ברור שהתשובה היא חיובית. במה זה תלוי? בעיקרון בהכנסה שוטפת ויציבה. אם למשל אדם החליט להיות שכיר, ויש לו הכנסה יציבה ושוטפת, הבנקים לא יראו בכך בעיה, לא משנה מה היה העבר שלו. לעומתו מי שלא לא מצליח לשמור על הכנסה יציבה יתקשה לקבל שוב משכנתא.

בעיה נוספת היא מי היו הנושים שלך. אם לקחת הלוואה על הלוואה והסתבכת עם מספר בנקים, זה מצב שונה מאשר אדם שהנושים שלו היו ספקים ו/או חובות לרשויות שהוסדרו לכל היותר.

לכן שאנחנו מקבלים לקוח, תחילה אנו שואלים אותו באיזה בנק היה לך ההסדר הבנקאי, ומהתשובה אנו יודעים לאיזה בנקים לא ניתן לפנות, מאחר שבנק שמחל ללקוח על חובות, אותו הבנק הופך את הלקוח לאדום לכל הזמן.

במקרים נדירים, לקוח שעולה על דרך המלך, החל לעבוד, והבנק אשר מחל על החובות, כן מעוניין בלקוח, הלקוח יצטרך לשלם את החוב המחול, בכדי לפתוח עם הבנק דף חדש.

אך באופן כללי בנק שרואה שהצלחת לעמוד בהחזר ההלוואות שלו יהיה כמובן גמיש איתך ולא תצטרך לפנות להליך של משכנתא למסורבים או משכנתא למוגבלים.

איך אני יודע אם אני יכול לקחת משכנתא לאחר הפטר?

הצעד הנבון לעשות הוא להתייעץ הן עם יועץ משכנתאות שמכיר את הליך ההפטר וזאת במקביל, לבחינת החובות הפיננסים הפתוחים, קבלת הדוח נתוני אשראי שלך והנכסים שלך. אם הכל תקין ועבר די זמן מאז קבלת ההפטר אין סיבה שלא תקבל משכנתא גם בבנק שמרן.

מה הריביות במשכנתא לאחר הפטר?

הריביות ברוב המקרים מתאימות לשוק. ייתכן שמפאת הסיכון הבנקים יחליטו על ריבית מעט גבוהה.

כאשר לקוח פונה לבנק לקבלת משכנתא, הבנק מיד שואל מדוע הלקוח לא פנה לבנק בו הוא פועל, ומכאן הבנק מודע שניתן יהיה לייקר את הריבית, מאחר והלקוח מתקשה לקבל אישור משכנתא.

כמו כן, בדוח ה BDI ניתן לראות מי משך דוח על הלקוח, באיזה תאריך, בשל איזו סיבה ובגין איזה סכום, וגם שם ניתן לראות שהלקוח פנה לקבלת משכנתא בבנקים נוספים.

מה אחוז המימון במשכנתא לאחר הפטר?

אחוזי המימון במשכנתא לאחר הפטר הינם האחוזים הרגילים, העומדים על 75% למשכנתא לדירה ראשונה ו50% למשכנתא לדירה שנייה. לרוב יועצים ממליצים לפושטי רגל לבקש 60% אם כי עם ייעוץ וליווי נכון ניתן להגיע גם ל-75% ובמחיר למשתכן גם ל-90%.

מה אפשר לעשות במקרה של משכנתא למסורבים ?

אז כאמור אפשר לקבל משכנתא אחרי הפטר, אבל זה תלוי בנק ולקוח. אז מה לעשות אם בכל זאת קיבלתם תשובה שלילית? יש כמה אפשרויות במשכנתא למסורבים:

• משכנתא הפוכה – משכנתא הפוכה היא כלי שניתן בעיקר במוסדות חוץ בנקאיים והוא הלוואה כנגד נכס של ההורים ומיועדת למבוגרים במטרה לעזור לילד שפשט רגל ורוצה לרכוש דירה.
• הלוואה כנגד נכס – אם בבנק אחד קיבלתם תשובה שלילית אף שיש לכם נכסים, ייתכן שבבנק אחר כל עוד יש לכם נכסים תמורת הלוואה כנגד נכס יאשרו לכם את המשכנתא, אך בתנאים של לקוח בסיכון קרי, ריבית ממוצעת גבוהה ועל-פי רב משכנתא בתצורה של בלון עד לשנתיים.
• הלוואות כנגד חיסכון – מלבד הבנקים ניתן להשיג משכנתא גם בהלוואה כנגד חיסכון, לטובת כך צריך להתייעץ עם יועץ פיננסי ייעודי.

מה עושים אם אני מתקשה להחזיר את המשכנתא?

אחד הכלים שהבנקים נותנים למי שמתקשה להחזיר את המשכנתא הוא הגדלת המשכנתא הקיימת ולעיתים רושם גנד ההגדלה רישום משכנתא בדרגה שנייה, זאת אומרת שניתן למחזר חלק מתמהיל המשכנתא בבנק אחר או באותו הבנק בהתאם למקרה.

מה לעשות אם אני לא מצליח לקבל את מלוא המימון?

כאמור, הבנקים מתקשים לתת את המימון המקסימלי לפושטי רגל, אבל במקרים מסוימים ניתן גם להגיע למשכנתא במימון מלא. איך? משכנתא במימון מלא ניתן להשיג תוך השלמת הון באמצעות הלוואה לכל מטרה, הלוואה בשעבוד קרנות פנסיה, הלוואה כנגד נכס, הלוואה כנגד חיסכון ועוד . משכנתא במימון מלא גם מצריכה ייעוץ כדי לבחון מה הכלים העומדים לרשותכם.

משרדינו "פרץ פיננסים" מלווה מאות עסקאות משכנתא מורכבות, הן בתוך תהליך פשיטת הרגל לטובת קבלת ההפטר והן לאחר קבלת ההפטר, הן עבור דירה חדשה והן עבור על בסיס נכס קיים. עם הניסיון הנצבר, אנו נדע להבין ולהתמודד עם התיקים המורכבים ביותר. לכל שאלה תוכלו ליצור קשר עם משרידנו ולקבל מענה מהיר וללא תחרות.

הפוסט משכנתא לאחר הפטר – ייעוץ משכנתא יצירתי הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

רק במקרה שהלווה לא עומד בהחזרים ולאחר התרעות מצד המלווה הנכס יכנס להליך מכירה כפויה.

הכינוי "משכנתא חדשה" נבדל ממחזור משכנתא קיימת, המאפשר לקחת משכנתא במסלול אחר מהמסלול המקורי בתנאים טובים יותר או בפריסה ארוכה ונוחה יותר.

איך מקבלים משכנתא חדשה? אישור עקרוני למשכנתא

כדי לקבל משכנתא חדשה צריך קודם כול לקבל אישור עקרוני למשכנתא, זה אישור ראשוני שמקבלים מהבנק עוד לפני שניתנת המשכנתא. האישור תקף לשלושה חודשים (לעיתים לטווחים קצרים יותר). זהו מסמך שניתן על ידי הבנק לרוכשי הדירות ובו הסכום שהבנק מוכן לתת, טווח המשכנתא, מסלולי המשכנתא, עמלת ההקמה, הביטוחים הנצרכים, ערבים נוספים, התניות ועוד.

חשוב לציין כי אנחנו במשרד פרץ פיננסים לא ממליצים ללקוחותינו לחתום על עסקת רכישת נכס לפני שאנחנו מקבלים אישור למשכנתא קודם לכן.

במקרים לא מועטים, לקוחות פונים אלינו לאחר שהם כבר חתמו על חוזה, ועכשיו עומדים מול סיטואציה שאם ולא יקבלו את המשכנתא הם נכנסים להפרת עסקה, קנסות במאות אלפי ₪, עוגמת נפש וכו'. ולכן כל עסקה אצלינו במרש חייבת להתחיל בשלב קבלת האישור העקרוני למשכנתא חדשה.

כדי לקבל את האישור העקרוני למשכנתא הבנק בודק שלושה פרמטרים עקריים: מצב פיננסי, מטרת הלוואה דוגמת מגורים, נדל"ן מניב, ועוד; וכן מצב הנכס, מיקום, שוויו למימוש, אופן רישום. עבור האישור העקרוני למשכנתא יש להביא תעודת זהות, תדפיסי עו"ש על שלושת החודשים האחרונים, אישורי הכנסות (תלושי לשכירים או אישורי רו"ח לעצמאים) הערכה של שווי הנכס ואחוז המימון הדרוש. נוסף על כך:

• עצמאים צריכים לתת שומת מס על השנה הקודמת כולל אישור הכנסות מרו"ח בגין שנים בהן לא הוגשה שומה.
• שכירים שלוש משכורות אחרונות, ובמידה אין וותק מספק להציג תלוש ישן יותר ממקום העבודה הקודם.
• זכאי משרד השיכון תעודת זכאות, בכדי לקבל סבסוד של אחד ממסלולי המשכנתא המשתקף בהנחה בהחזר החודשי.

לאחר חתימת חוזה המכר יש להביא 3 מסמכים נוספים:

• נסח טאבו או אישור זכויות עדכני מרשות מקרקעי ישראל.
• חוזה רכישת דירה.
• אישור מקורת הכנסה נוספים, דוגמת שכר דירה, קצבאות וכו'.

מה היתרונות של משכנתא חדשה?

כיוון שמשכנתא חדשה הינה משכנתא ראשונה שניתנת על דירה ראשונה, התנאים טובים יותר, הן לגבי הריביות והן לגבי גובה המימון שתקבלו מהבנקים המניחים שההכנסה הפנויה שלכם גבוהה יותר.

כמה הון עצמי צריך למשכנתא חדשה?

ההון העצמי הדרוש למשכנתא חדשה בגין דירה ראשונה הוא עד 25% משווי הדירה, זאת בניגוד לדירה שנייה ו/או נכס להשקעה שבה צריך עד 50% מערך הדירה. במקרים של מחיר מופחת – כמו מחיר מטרה, מחיר למשתכן – ההון העצמי הדרוש הוא 10% מערך הדירה בלבד.

בשלב כך צצו גופי מימון רבים במטרה לנגוס מנתח השוק ולהעמיד ללקוחות משכנתאות במימון של 85% גם עבור דירות ראשונות וגם עבור דירות שניות / דירות להשקעה, ובכך ע"י שיעבוד הדירה הראשונה והשנייה ניתן לרכוש דירה להשקעה ללא הון עצמי, וזאת בהתאם ליתרת המשכנתא ושווי הנכסים.

במקרים מסוימים ניתן להשיג משכנתא במימון מלא. את המשכנתא במימון מלא ניתן להשיג דרך הלוואות נוספות, דוגמת הלוואה כנגד נכס נוסף או הלוואות על חשבון החיסכון מחברות הביטוח כגון פנסיות וקרנות השתלמות בריביות מאוד אטרקטיביות. משכנתא במימון מלא ניתן להשיג גם באמצעות הלוואה לכל מטרה.

מה ההבדל בין משכנתא חדשה במוסד חוץ בנקאי למשכנתא מבנק ?

היתרון המרכזי של גופים חוץ בנקאיים במשכנתא חדשה לעומת בנק מסחרי הוא הגמישות, ולכן הם יכולים לאשר משכנתאות שגופים בנקאיים לא יאשרו. הן ברמת הבנת העסקה, הן בשל יכולת פעולה (בשל מגבלות רגולטוריות של הבנקים), והן בשל תיאבון סיכון גדול יותר מאשר הבנקים. עם זאת עדיין יש עליהם רגולציה מטעם משרד האוצר רשות-ההון והם נדרשים להכרה מהגורמים המוסמכים לכך. עם זאת לרוב בגופים החוץ בנקאיים הריבית גבוהה יותר, אך במקרים מסויימים גובה הריבית החוץ בנקאית זהה לזאת אשר קיימת במערכת הבנקאית.

מה אפשר לעשות אם מתקשים להחזיר את המשכנתא?

יש כמה אפשרויות במקרה שמתקשים להחזיר את המשכנתא, למשל גיוס משכנתא בדרגה שנייה.

משכנתא בדרגה שנייה מאפשרת לכם לקבל משכנתא נוספת על הנכס מגורם מלווה אחר, למרות שהיא יקרה ומתעדפת קודם את המלווה הראשון וכך משכנתא בדרגה שנייה מגדרת את הסיכון שלכם ע"י קבלת סכום משמעותי לפריסה ארוכת טווח עד ל- 40 שנים.

אפשרות נוספת היא משכנתא הפוכה, שאומנם מתאימה לגיל המבוגר אבל לא רק (החל מגיל 55), וגובה המשכנתא המאושרת הינה בהתאם לגובה השמאי ולוחות המימון של חברות הביטוח.

הלוואה כנגד נכס – מתקבלת על-ידי שעבוד על נכס קיים במקום מכירת הנכס עצמו, וזאת בהחזרים מאוד גמישים החל מהלוואת בלון לשנה ועד למשכנתת שפיצר ל- 40 שנים.

משכנתא למסורבים או למשכנתא למוגבלים – גם אם לא קיבלתם את המשכנתא הנחשקת מהבנק או מחברת הביטוח, יש אפשרויות לקבל את המימון הנדרש. לעיתים ע"י שינוי המסלול, פריסה לתקופה מקסימאלית, ניתן ליצור מצב של הקטנת ההחזר החודשי, קבלת תוספת משכנתא ובשורה התחתונה ההחזר נשאר כפי שהוא והלקוח קיבל לידיו מאות אלפי שקלים נוספים.

משרדינו "פרץ פיננסים" הוקם בשנת 2010 ומלווה עסקאות משכנתא מורכבות, הן עבור איחוד הלוואות, משכנתאות כנגד משקים, הלוואות גישור ועוד. בשל הניסיון הנצבר יש לנו את הכלים לעזור כמעט לכל לקוח ובכל מצב. נשמח לתת לך מענה, ולתת לך את המימון הנדרש בכדי להמשיך הלאה.

הפוסט משכנתא חדשה – ייעוץ משכנתא מקצועי הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

רבים מאתנו חולמים, יום אחד, לנהל עסק גדול ומצליח. בטרם תגיעו לשלב זה, יהיה עליכם לעבור מספר שלבים עיקריים: החל מרכישת השכלה, התמקצעות בתחום עיסוקכם ועוד. לאחר צבירת הניסיון והידע, תוכלו לצאת לדרך חדשה; מסלול דרכו תממשו את החזון שלכם כראוי.

אכן, מדובר בצעד מרגש ואמיץ ביותר. עם זאת, חשוב לתכנן אותו היטב. מה כוללת עבודת התכנון? בין היתר, חשוב להשיג מקורות מימון עבור העסקים שלכם. במילים אחרות, בעת השלבים הראשוניים (ואף בהמשך), יהיה עליכם לנהל את תזרים המזומנים שלכם. החל מרכישת ציוד לעסק החדש, העברת משכורות לעובדים בזמן ועוד – יש להשיג את הכספים לכלל התחייבויות החברה.

בהתאם, חשוב ביותר לחפש אחר מקורות מימון שונים ומגוונים – בין אם מדובר במימון חוץ בנקאי ובין אם מדובר בגיוס אשראי מקרנות שונות כמו קרן בערבות מדינה. לאור חשיבותו של תהליך זה, חשוב ביותר לפנות אל אנשי מקצוע מיומנים; מומחים אשר ילוו אתכם שלב אחר שלב – עד להשגת מקור המימון.

כיצד תגיעו למומחים אלו? בין אם באמצעות המלצות או שמא בדרכים אחרות, על בעלי מקצוע אלו להחזיק בהכשרה המתאימה, בסבלנות הדרושה ועוד. רק כך, שיתוף הפעולה יוביל לתוצאות חיוביות.

מימון לעסקים – לעמוד בדרישות הלקוח

ניהול עסק דורש מיומנויות רבות, כאשר גיוס כספים לצורך מימון העסק שלכם היא היבט מרכזי בכך. בהתאם, כדי שגם אתם תוכלו לקבל את המימון הדרוש, כל שעליכם לעשות הוא לפנות אל פרץ פיננסים. צוות עובדי המשרד ישמחו לעמוד לרשותכם בכל שאלה ובעיה.

הפוסט מימון לעסקים: לבסס את מעמדכם העסקי הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

גיוס אשראי לעסקים – לצורך קבלת תזרים מזומנים

ניהול עסק דורש מיומנויות רבות. אכן, תשוקה לתחום עיסוקכם היא חשובה – בכך אין כל ספק. עם זאת, כדי שהעסקים שלכם יפרחו עליכם לרכוש מיומנויות בתחומי ניהול שונים. כמו כן, היבט חשוב לא פחות בכל הנוגע לתפעול השוטף של העסק הינו ההיבט הפיננסי. החל מרכישת ציוד רלוונטי ועד העסקתם של עובדים חדשים ותשלום המשכורת החודשית שלהם – תזרים מזומנים מחזיק בחלק משמעותי בהצלחתו של העסק בבעלותכם.

בהתאם, חשוב ביותר לגייס אשראי לעסקים. כמו כן, כדי לוודא כי אתם אכן עומדים בקריטריונים ואף מגישים את הטפסים הרלוונטיים להלוואה, מומלץ ביותר לשתף פעולה עם יועצים בתחום הפיננסי. שיתוף פעולה זה יוביל לתוצאות הרצויות – בכך אין כל ספק.

לאורכו של שיתוף פעולה זה, יהיה עליכם לדון יחדיו על מספר נקודות עיקריות. מהן כוללות? החל ממערך האשראי שלכם בבנק, ניתוח מדוקדק של המצב הפיננסי של החברה, בירור על המתחרים של העסק, מצב השוק באופן כללי ועוד. בהתאם לכל זאת, ניתן יהיה לגבש אסטרטגיה פיננסית וכמובן – להתחיל בגיוס האשראי.

לייעץ ולשרת את קהל הלקוחות כראוי

מה עומד בבסיס הצלחתו של כל עסק? ישנם פרמטרים שונים לכך, כאשר גיוס אשראי הנו מרכזי. בהתאם, כדי שבקשתכם תתקבל בהקדם, מומלץ לפנות אל פרץ פיננסים. המומחים של משרד זה ישמחו לענות על שאלותיכם.

הפוסט גיוס אשראי לעסקים בליווי המומחים הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

אשראי לעסקים: לפנות לאפיקים מומלצים

רבים מאתנו חולמים להקים עסק מתוך אמונה שהוא יצליח מיד. בפועל, מדובר בעבודה קשה הדורשת מאמצים רבים. למעשה, כל בעל עסק קטן ובינוני המעוניין להגדיל את הכנסותיו, צריך להכין תכנית עסקית דרכה יגשים את החזון שלו. בהמשך, רצוי לקבוע תכנית עבודה ריאלית. במקביל לכל זאת, חשוב ביותר להתנהל נכון מבחינה פיננסית; התנהלות הכוללת, למשל, מעקב אחר תזרים המזומנים. כלומר, כדי שתוכלו לשלם משכורות לעובדים, לנהל את התקציב השוטף כראוי כמו גם לשמור על איזון – חשוב ביותר לוודא כי אינכם מגיעים לגירעונות ולחובות מהם יהיה קשה לצאת.

אם אתם מנהלים עסק קמעונאי, תדאגו שיש ברשותכם קופות רושמות חכמות כולל דוחות מכירה, מעקב אחר עסקאות כולל אפשרות של סליקת כרטיסי אשראי.

בהתאם לכך, חשוב ביותר לגייס אשראי לעסק שלכם. מהם האפיקים דרכם תוכלו לגייס את האשראי? החל מבנקים, מימון חוץ בנקאי, משכנתא חוץ בנקאית למימון פעילות עסקית, חברות אשראי ועד קרנות סיוע ייעודיות – מסלולים אלו יסייעו לכם בכל הנוגע אל קבלת תזרים מזומנים אופטימלי. במקביל, כדי שההתנהלות מול גופים אלו או אחרים תתבצע על הצד הטוב ביותר, רצוי לפנות אל יועצים פיננסיים; מומחים אשר ילוו אתכם לאורכו של תהליך זה.

הניסיון וההכשרה הדרושים לייעוץ

ההתנהלות השוטפת של כל עסק מתבססת, בין היתר, על תזרים מזומנים קבוע. כדי לקבל אותו, רצוי לגייס אשראי; תהליך אותו יש לבצע בסיועו של המשרד פרץ פיננסים. משרד זה הוקם על ידי ערן פרץ, המחזיק בניסיון בתחום הייעוץ הכלכלי. כמו כן, הוא בעל תואר ראשון במנהל עסקים ותואר שני במשפטים.

הפוסט אשראי לעסקים קטנים ובינוניים הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

גיוס אשראי במהות יעניק ללקוחות תזרים מזומנים קבוע ויציב, אך השאלה איך זה מתגלגל להשפעות הארוכות הטווח, האם זה מיטיב ללקוח ? האם הגיוס אשראי זה מה שיגרום לו לקרוס, מאחר והגיוס היה יקר מידי ? או בסכום גבוה שאינו תואם את יכולת ההחזר ? האם מטרת הגיוס אשראי אינה תואמת את צרכי העסק, ולפיכך הכספים "ישרפו" והקושי של החברה לשרת את החוב יפחת עד למצב של חדלות פרעון.

לפיכך, ניהול נכון של תזרים המזונים בעסקים הקטנים יסייע להם, בבוא הזמן, לצמוח ולהגדיל את מחזור ההכנסות שלהם והרווחיות שלהם בהתאם לאופי קבלת ההחלטות והיעדים שנקבעו. כך, העסקים יצליחו לבסס את עצמם מבחינה כלכלית ולמצב את עצמם ביחס למתחרים, ולהיות מובילים, מה שישפיע על תמחור המוצרים ו/או השירותים, כמות הלקוחות שיהיו מעוניינים לקבל את שירותי החברה ועוד.

לכן, חלק בלתי נפרד מנקודות הזינוק של העסקים מכך ממוקד בשלב בו החברה ביצע גיוס אשראי משמעותי וניבטה אותו להשקעות בעלות ערך לטווח הבינוני ארוך.

מעוניינים להגיש בקשה להלוואה לעסק בבעלותכם ? זקוקים לסיוע וחשיבה משותפת בכל הנוגע אל ביצוע הבדיקות המקדימות, צרכים, יעדים ? אתם מוזמנים לפנות למשרד לייעוץ "פרץ פיננסים" ולפרוס בפנינו את מלוא היעדים, ויחד נדע לזהות את פוטנציאל הגיוס והצמיחה של עסקכם.

משרדינו מתמחה משנת 2010 בגיוס אשראי בנקאי לעסקים קטנים ובינוניים, כתיבת תוכניות עסקיות מורכבות והערכות שווי לחברות. כמו כן, עובדי המשרד מציעים שירותים פיננסיים נוספים כדוגמת תכנית הבראה לעסקים.

אשראי לעסקים קטנים בהקשר של ניהול עסקי תקין:

על מה מתבסס ניהול נכון של עסק קטן? יש לכך היבטים שונים ומגוונים הקשורים גם להיבטים כלכלים וגם להיבטים פסיכולוגים. לעיתים דרך אחת המתאימה ללקוח אחד אשר "אוהב סיכון" איננה תואמת את צרכי הלקוח השני אשר "שונא סיכון", ולכן לכל עסק צריך להתאים את הפתרון בהתאם לאופי הבעלים, ויכולת העסק גם יחד.

לפיכך,כדי שניתן יהיה לתפעל את העסק באופן שוטף ומדויק, נצטרך לשבת עם בעל המניות אחת לתקופה ולהבין אם עמד היעדים אותם העמדנו מראש, האם היעדים השתנו בהתאם לכוחות השוק, והאם בכלל ההעדפות של בעל המניות השתנו בהתאם לטעמיו האישיים, אך מניסיון כל שינוי שכזה מצריך הקצאת תקציב ומימונו ע"י גיוס אשראי וניהול מפוקח של תזרים המזומנים. לאור כל זאת, חשוב לפנות אל יועץ פיננסי בעל ניסיון שיודע לקבל החלטות מושכלות לטובת לקוחותיו, וזאת על-ידי הנמקה פיננסית אשר תקנה לבעל המניות ביטחון לצאת לדרך בבטחה.

משרדינו "פרץ פיננסים" עובד עם מלוא אפיקי המימון הקיימים בארץ החל מקרנות לעסקים, קרנות למימון נדל"ן, בנקים, חברות ביטוח וקרנות פרטיות והכל במטרה למצוא ללקוחותינו את הפתרון האידיאלי בהתאם למצב הנתון ולצרכים הפיננסים.

ניהול המשא ומתן מול הגורמים הרלוונטיים כמו גם ביצוע מגוון בדיקות מקדימות המוכרות בשם GO NO GO או בדיקת "אורות אדומים" מול גופי המימון הינו תנאי קריטי להכרת וזיהוי סיכוי העסקה לביצוע או לכשלון, וזהו פרמטר אשר ילווה אותנו לעלות גיוס הכסף בהתאם לסיכון אל מול הסיכוי. כל זאת ועוד, מתוך מטרה לענות על צרכיו של בעל העסק – ולהתאים עבורו את דרישות האשראי הרלוונטיות.

מעוניינים להגיע לנקודה בה תזרים מזומנים מנוהל היטב, ואכן ניתן ללכת לישון בלילה ברוגע נפשי ? משרדינו יכול לתת לכם את המענה בצורה מקצועית וארוכת טווח.לאורך פגישת הייעוץ, וזאת ע"י בחינתמקורות התקבולים ובחינה של האפיקים השונים על-ידם תוכלו להגיש בעזרתו את בקשת האשראי. במקביל, תתבצע עבורכם בדיקה מקדימה, לצד גיבוש תכנית עסקית; תכנית בה יוצגו מספר נתונים חשובים: יכולת החזרת החוב, מטרותיה של ההלוואה וכיצד היא תסייע לפעילותו של העסק ועוד. בחינת היבטים אלו ואחרים יתרמו רבות לקבלת אישור האשראי.

אשראי לעסקים קטנים – שלב אחר שלב

חשיבותו של גיוס אשראי בנקאי לעסקים, בין אם מדובר בעסקים קטנים או בינוניים הוא רב ביותר. עם זאת, בטרם תתחייבו להלוואה, חשוב להבין מהם תנאיה לצד היבטים חשובים אחרים. כדי שמשימה זו תתבצע על הצד הטוב ביותר, חשוב לפנות אל פרץ פיננסים. עובדי המשרד זה ילוו אתכם שלב אחר שלב – עד לקבלת התוצאה הרצויה.

הפוסט אשראי לעסקים קטנים לבצע זאת נכון הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

מה הסיבות שמסרבים למשכנתא?

יש מספר סיבות שבנקים לא מאשרים משכנתא. לרוב כמובן הבנקים נמצאים בתחרות על קהל צרכני המשכנתאות ולעיתים אף יציעו להם הטבות מפליגות, הלוואות הצטרפות בריבית אפסית, עם זאת יש כמה מקרים שבהם הבנקים לא מוכנים לקחת את הסיכון, אלו כמה מהמקרים שבהם הבנקים עלולים לסרב למשכנתא:

• סכום גבוה מדי מבוקש – הסכום הינו מוגבל ל- 35% מההכנסה הפנויה של נוטלי המשכנתא, כמו כן, הסכום לא יכול לעלות על 75% ממחיר הנכס בעת רכישה (בגין דירה ראשונה).
• נתוני הכנסות – לא כל הכנסה נספרת, לדוגמא עזרה שוטפת מההורים אינה הכנסה מוכרת, מקום עבודה חדש וללא וותק תעסוקתי גם כן לא יספר, הכנסות זמניות אינן נספרות וכו'. לכן אופן הצגת ההכנסות הינן מרכיב קריטי באופן קבלת החלטת הבנק בכדי לקבל את המשכנתא המיוחלת.
• עבר בנקאי בעייתי – BDI שלילי בין אם מדובר בצ'קים חוזרים, איחור או קושי בלהחזיר בהלוואות, נכסים מעוקלים, תיקים פתוחים בהוצאה לפועל, חריגות ממסגרת, תביעות משפטיות, הגבלות בנקאיות ועוד – הבנק יתקשה לתת משכנתא. אך בכדי לפתור בעיה זו, נצטרך להגיש את הבקשה מראש עם הצגת הבעיה, סיבות לקיום הבעיה והצגת הפתרון.
• גיל – בשני קצוות הגיל, גיל צעיר (מתחת לגיל 23) וגיל מבוגר (מעל לגיל 70), הבנק לא שמח לתת משכנתא- לגילים צעירים כיוון שעדיין לא הוכיחו ותק תעסוקתי, וכן לגילים מבוגרים שפריסת המשכנתא לטווח של עד לגיל 80, עם יכולת החזר מועטה גורמת למשכנתא להיפסל, כיוון שמשכנתא היא הלוואה לאורך זמן, על כן יש פתרונות דוגמת משכנתא הפוכה המיועדים למבוגרים מגיל 55.
• וותק תעסוקתי– כמו שגיל משחק תפקיד כך גם משחק ותק בעבודה. אם אתם לא יכולים להראות מספיק משכורות, הבנק יתקשה לתת לכם משכנתא, מאחר ויחשוש ליציבות התעסוקתית. במקרים כאילו מומלץ להציג לבנק את תלוש השכר ממקום העבודה הקודם, ובכך ליצור רצף תעסוקתי כרונולוגי.
• מצב משפחתי- ללווה יחיד יותר קשה לקבל משכנתא, מאחר ואין לו בין זוג מכניס שתומך ומגדיל באופן טבעי את רמת ההכנסות. וכפועל יוצא, אם הוא מפטור ו/או מפסיק להכניס מידי חודש אין לו כל גיבוי כלכלי, בשונה מבני זוג שאחד תומך בשני בכושר ההשתכרות לטובת המחייה השוטפת.
• נתוני הנכס- צורות רישום לא מקובלות למשל יכולות להשפיע על החלטת הבנק, כגון חריגות בנייה, בעיה בזיהוי הנכס, שיטת רישום לא תקינה, אי העברת בעלות תקינה, הערות אזהרה המעכבות רישום תיקון ורישום משכון וכו'
• ערבויות לא טובות- הבנק יכול לדרוש לקבל ערבים כתנאי לאישור המשכנתא, אך ברגע האמת הבנק יכול להחליט שהערבים לא עומדים בסטנדרטים הנדרשים כגון, גיל, מבחן הכנסות ועבר בנקאי תקין BDI. כמו כן הבנקים מבקשים ערבים דרגה ראשונה קרי (הורים, אחים, ילדים), ובמקרים רבים הקרובים אינם יכולים לחתום על המשכנתא מהסיבות שצויינו.

לא אישרו לי משכנתא ,זהו לוותר על חלום הבית?

יש כמה פתרונות עבור אותם אילו שנכנסו לקטגוריית משכנתא למסורבים:

1. לוותר על משכנתא בנקאית ולפנות לחברות הביטוח שיותר להעמיד משכנתאות בפריסות ארוכות של 30-40 שנים בריביות אטרקטיביות.
2. במקרה של משכנתא למסורבים או משכנתא למוגבלים אפשר להשלים את ההלוואה דרך הלוואה לכל מטרה, שאומנם יקרה יותר ובפריסה קצרה יותר.
3. אפשר לנסות לקבל את המשכנתא בבנק גמיש יותר. משרדינו מכיר היטב את המערכת הבנקאית, ולכן יש לנו את הידע והניסיון לנתב כל בקשה בהתאם למורכבות התיק ולגמישות הבנקאית, ובפתרון זה ניתן יהיה לקבל אישור עקרוני למשכנתא וזאת למרות שהתיק נדחה בבנק בו הלקוח פעיל עשרות שנים בהתנהלות תקינה.
4. מסורבי משכנתא יכולים גם לנסות למצוא אפיקים אחרים. אפיקים חוץ בנקאיים כגון חברות ביטוח, קרנות למימון נדל"ן נותנים פתרונות משכנתא למסורבים או משכנתא למוגבלים.
5. יש אפשרויות נוספות במקרי משכנתא למסורבים, או משכנתא למוגבלים כמו הלוואה כנגד נכס קיים, זה יכול להיות נכס שלכם או של ההורים. ע"י גיוס הלוואה נוספת אשר תקל על הבנק לאשר סכום נמוך יותר.
6. אפשר לנסות לקבל הלוואה כנגד חיסכון, דוגמת קרן פנסיה, קרן השתלמות או קופת גמל, בריביות אטרקטיביות.

אם לא אישרו לי משכנתא לפני כמה שנים, אני עדיין יכול לקבל משכנתא?

כן, הזמן הוא גורם שמשחק תפקיד עבור מסורבי משכנתא. ברור שאם מצבכם לפני כמה שנים לא אפשר לקחת משכנתא, עתה אתם יכולים לקחת משכנתא אם מצבכם הפיננסי השתפר, אם הנכס מתאים יותר, אם כבר בגרתם בגיל, ה BDI השתפר בציון וכדומה. כמו שאמרנו, האמרה "לא אישרו לי משכנתא" הינה פתירה, ולעיתים ולאחר בחינה שלנו אנו מתאמים עם הלקוח פגישה לעוד חצי שנה, בכדי שיצבור וותק ודוח ה BDI יציג שיפור משמעותי, הן באישור הבקשה והן בריביות אטרקטיביות יותר.

מה אני עושה אם לא אישרו לי משכנתא שנייה או מיחזור משכנתא?

גם אנשים בעלי נכס קיים וכשיש עליו משכנתא נכנסים לקטגוריה של מסורבי משכנתא, מאחר ואף גוף אינו מעוניין להגדיל להם חשיפת אשראי, ובזמן שהם קיבלו משכנתא מצבם הפיננסי עוד היה תקין.

ולכן, לעיתים גם בתחום של משכנתא שנייה יהיו מסורבים, חלק ממה שאפשר לעשות הוא משכנתא בדרגה שנייה או משכנתא כנגד הערת אזהרה בתנאי בלון וללא החזר חודשי במטרה לשקם פיננסית את הלקוח ולהוציא אותו לדרך חדשה, וזאת במקביל לגיוס של מאות אלפי ₪.

משרדינו "פרץ פיננסים" נותן מענה מקיף לעסקאות משכנתא מורכבות, ומוציא לקוחות רבים משוק השכירות לשוק הבעלות, וזאת ע"י הבנת צרכי הלקוח, תיאום ציפיות, בניית תמהיל משכנתא עם החזר חודשי מותאם ליכולת ההחזר. ובכך הלקוחות הופכים להיות בעלים על נכס וזאת למרות העבודה שהם פנו אלינו עם מכתב סירוב מצד הבנק שלהם. בשל הקשרים, הידע והניסיון, אנו יודעים להנגיש פתרונות פיננסים מגוונים ויצירתיים עבור לקוחותינו.

הפוסט לא אישרו לי משכנתא – סורבת בבנק למשכנתא? הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

מסיבות אילו הבנקים סבורים שיש סיכון גבוה יותר לתת הלוואות למגורים במגזר הערבי, ומכאן שהריבית גבוהה יותר. ולעיתים התיקים נדחים. אנחנו במשרד פרץ פיננסים מכירים היטב את הבעיות במגזר ויודעים לתת להם מענה המניח את הדעת אל מול הגופים הבנקאים, ובכך תיק שקיבל דחייה למשכנתא מקבל לאחר תקופה קצרה אישור עקרוני למשכנתא.

בעיות משכנתא במגזר הערבי

כאמור, אם אתם רוצים משכנתא במגזר הערבי יש לא מעט קשיים, בהם ההכנסות המדווחות, הקושי לגייס ערבויות וגם הרישום שבמקרים רבים אינו תקין ונתקע באמצע ההליך, בין אם בשל נכסים שעברו בירושות ולא נרשמו בצורה תקינה ובין אם בשל חריגות בנייה המונעות לבצע עדכון רישום. בעיה נוספת היא שבחלק מהעסקאות הסכום המוצג לא בדיוק תואם את הסכום בפועל ולכך העסקה מקבלת עיוות אל מול דוחות השמאים.

במקרים רבים בהם הם בונים דירה, הפועלים מקבלים את כספם בצורה לא מוסדרת, ומאוד קשה להוכיח לבנק ו/או לשמאי את הסוכמים ששולמו בפועל, ולכן מדובר בסיבה נוספת לקבלת דחייה מצד הבנק.

כיום הרבה בתים ערביים במבנה החמולה נבנים כבתים בהרחבה, ולא ניתן למכור את הנכס בלי לפנות את הדיירים כולם. נציין גם כי יש הבדל בין המגזר הערבי בכפרים לערים המעורבות והקושי קיים יותר בכפרים.

לטובת כך צריך לבצע הסכם שיתוף בין אנשי החמולה "המשפחה", אך אנו מזהים פעמים רבות שחלק מהבעלים נפטרו ומאחר ולא השאירו צווי ירושה ישנו סכסוכים משפחתיים המעכבים שנים רבות את הליך הרישום הסדיר, וכפועל יוצא כל אנשי החמולה בכפר אינם זכאים למשכנתא.

אנו במשרדינו מצליחים להתמודד עם אותם הבעיות, וזאת בשל ההיכרות של אופי העסקאות במגזר הערבי.

מהם המטרות אליהם פונים למשכנתא במגזר הערבי ?

פעמים רבות פונים אלינו לקוחות מהמגזר הערבי לטובת קבלת משכנתא בשל בעיות כלכליות אליהם נקלעו, כגון: תביעות משפטיות, חובות פיננסים, הלוואות שחוזרות, כניסה להליך פשיטת רגל.

כל אילו ועוד עילות מספיק מוצדקות לקחת על הדירה בבעלותם משכנתא, אך בשל ה BDI השלילי, המשכנתא הינו מסורבת, ולכן אנו מלווים את לקוחותינו להליך את הבראה פיננסית ע"י קבלת משכנתא גישור לשניים כנגד הנכס, בזמן זה הלקוח ישפר את ביצועיו, ישמור על התנהלות תקינה, יבנה רצף תעסוקתי תקין, ובכך נוציא אותו לאחר שנתיים למשכנתא רגילה לטווח של 20-30 שנים, בריביות טובות ובהחזרים התואמים את יכולת ההחזר של הלקוח.

מה המסלולים למשכנתא במגזר הערבי?

למרות ההבדלים בין המגזר הערבי לכללי, אין הבדלים מהותיים במסלולים, וכמו במגזר היהודי ניתן לקבל מסלול הצמוד לריבית הפריים או צמוד למדד, בריבית קבועה או משתנה. ניתן גם לבחור במסלול משכנתא הצמוד למט"ח, דוגמת יורו או דולר, או צמוד למק"מ.

בשל הקשיים המגזריים כפי שהוצגו הריבית תהיה במגזר גבוהה במעט בשל רמת סיכון.

אז האם יש אפליה במשכנתא במגזר הערבי?

למרות הנאמר לעיל, אין בעיה לקבל משכנתא במגזר הערבי אם העסקה הינה תקינה לדוגמא: קיים שכר יציב, הנכס רשום בצורה תקינה ולא קיימות עבירות בנייה או הערות אזהרה עליו של בני משפחה. כמו כן אם הערבויות הן מצד ערבים טובים ואמינים, גם כאן לא צפויה בעיה.

פתרונות משכנתא למסורבים/משכנתא למוגבלים במגזר הערבי

אחד הפתרונות במשכנתא למסורבים או משכנתא למוגבלים הוא הלוואה לכל מטרה, אלא שהלוואה זו יקרה יותר ממשכנתא. פתרון טוב יותר יכול להיות הלוואה כנגד נכס לרוב של בן משפחה, ובמקרה שלא עומדים בהחזר ההלוואה הבנק ממשכן את הנכס.

סוג נוסף של משכנתא הוא: משכנתא הפוכה אשר נועדה למבוגרים, שרוצים לעזור לילדיהם לרכוש את הנכס ומוכנים למשכן את ביתם עבורם. משכנתא הפוכה יכולה להיות גם כלי למי שמתקשה בגיל הפנסיה ולהוות הכנסה פנויה.

מהם הפתרונות למשכנתא שנייה ומחזורים?

פתרון נוסף הוא במקרה שכבר הלקוחות הצליחו לקחת את המשכנתא, אבל מתקשים לעמוד בהחזרים. פתרון אחד לזה הוא משכנתא בדרגה שנייה. במקרה כזה בנק אחר ייתן לכם תוספת למשכנתא בתנאים מועדפים ויהיה הנושה הפחות מועדף כשצריך לפרוע את ההלוואה.

לסיכום, למרות הבעיות במתן משכנתא במגזר הערבי, יש גם פתרונות. כדי למצוא את הפתרון הטוב יותר יש להיוועץ עם יועץ פיננסי.

משרדינו פרץ פיננסים מלווה עסקאות רבות במגזר הערבי, עבור פתרון פיננסי תואם לצרכים.

הפוסט משכנתא למגזר הערבי – ייעוץ משכנתאות הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.

עסקים מפסידים:

עסק שהוא הפסדי בהכרח זקוק לאשראי בכדי לייצב את מבנה ההון ולהמשיך להתקיים בכדי לבצע עסקאות בריאות ולחזור לשורת רווח ובכך יצליח לייצב את עצמו. ללא הזרמת הון עצמי או גיוס אשראי בנקאי מדובר בעניין של זמן עד שהעסק יגיע לפשיטת רגל.

עסקים-מאוזנים:

זהו עסק ששיעור הרווחיות שלו שואפת ל-0%, בשל כך ללא השקעה בפיתוח חדשני, רכישת מכונה שתהפוך אותו לבעל יתרון תחרותי מהותי ביחס למתחרים, להשקיע בכלי שיווק ועוד. בכדי לצאת ממעגל הקסמים העסק מחוייב לגייס אשראי ולהשקיע בפיתוח העסק ולהכנס לשורת רווחיות.

עסקים-רווחיים:

השאלה הכי מסקרנת היא למה עסקים שמרווחים כסף זקוקים לגייס אשראי בנקאי.

סיבה ראשונה:

בעל העסק יודע לענות אך הציבור הרחב חושב שזה דומה לתא משפחתי שמרוויח ובשל כך אינו אמור כלל לצרוך אשראי בנקאי.
הבעיה היא שבעולם העסקים מקובל לקבל את התשלום מהלקוחות בתנאי שוטף פלוס. ומנגד המשכורות, שכר-הדירה, אחזקת רכב, תקשורת ועוד משולם מידי חודש בחודשו.
בשל כך, נוצר לעסק פער שנקרא בשם "הון-חוזר", והתוצאה הישירה היא לחץ בתזרים המזומנים בשל מימון ימי לקוחות.

לעיתים ספקים נותנים אשראי ללקוח, ובכך יחס ימי ההון חוזר קטן בהתאמה, אך בכל זאת מדובר בצורך מימוני שגם חברה רווחית יכולה להכנס לקשיי נזילות מסיבה זו בלבד.

בעל עסק שלא מזהה את הבעיה ועובד עם תזרים מזומנים יכול להרגיש בנוח תקופה מסויימת, ובהפתעה גמורה לראות איך הבנק מאיים עליו בהחזרות שיקים בשל מימון ימי הלקוחות.

סיבה שנייה:

לצורך אשראי לחברה רווחית היא מימון ימי מלאי, עסקים בענף המסחרי מחוייבים להחזיק מלאים רבים, בצבעים שונים, מידות שונות וככל שהמגוון רחב יותר כך העסק ימכור יותר.

כפועל יוצא בדוח הכספי העסק יכול להציג רווחיות גבוהה אך בשל מלאי סגירה שמנוטרל משורת הרווח, יוצר גרעון תזרימי לטובתו החברה מחויבת לגייס אשראי.

גם במקרה הנ"ל, בעל עסק שלא ינהל תזרים מזומנים בצורה ממוחשבת ומסודרת, יכול למצוא את עצמו ביום נתון בחריגות בנקאיות, בו בזמן שהרו"ח מדווח לו על שנה מאוד רווחית ומוצלחת.

סיבה שלישית:

ישנם סוגי עסקים שללא השקעות שוטפות, העסק יהפוך ללא רלבנטי בעיני לקוחותיו.

השקעות במהותן אינם הוצאה שמוכרת במלואה לאותה שנת העסקים, אלא הוצאה שצוברת פחת רב שנתי, ובשל כך החברה יכולה להשקיע מיליונים בהשקעות ארוכות טווח, ובדוחות ההוצאה תוכר על סך של כמה מאות אלפי ₪.

כפועל יוצא הדוח הכספי יציג רווחיות מכובדת, אך תזרימית החברה עלולה להיות בגרעון בסך גובה ההשקעה.

סיבות נוספות נובעות בדרך-כלל מלקוח שחייב כסף ומצבו הדרדר, החוב הופך להיות מסווג לחוב מסופק, ובקרה הרע משנה את מעמדו לאבוד.

בשל כך החברה חייבת להזרים את הסכום לקופת החברה בכדי לא להכנס לגרעון בגובה הסכום האבוד.

בנוסף ישנן תביעות משפטיות, סכסוך בין שותפים, שינויים רגולטורים בענף ועוד.

בשל כל הסיבות המופיעות, רצוי מאוד לבדוק עם איש מקצוע את צרכי האשראי, להבין את פער ימי ההון חוזר ומראש להקצות להם תקציב, להתאים את פערי מימון הפעילות בהתאם לצפי התחזית העתידית בצורה חשבונאית מקובלת.

במידה ומציגים את הבעיה מראש, הבנקים או קרנות המדינה יעריכו את הכנות של הלקוח, יעשו מאמץ בכדי לפתור את הבעיה, ובכך החברה להמשיך לעבוד ולהתקדם הלאה.

הפוסט למה עסק רווחי צריך אשראי בנקאי? הופיע לראשונה ב-מימון לעסקים וחברות | פרץ פיננסים - גיוס אשראי לעסקים קטנים בתנאים הטובים ביותר • פרץ פיננסים.