הלוואה כנגד דירה היא סוג הלוואה שמאפשרת פתרון בעיות פיננסיות מגוונות כגון: בעיות עסקיות, התמודדות עם יוקר המחייה, ביצוע השקעה בנכס נוסף, איחוד הלוואות ועוד. זה פתרון טוב למגוון בעיות ולאו דווקא רק למשכנתא לרכישת דירה. אז מה זו הלוואה כנגד דירה? הלוואה כנגד נכס זו הלוואה שהבנק או גוף האשראי נותן תמורת משכון נכס כלשהו כגון: דירת מגורים, נכס מסחרי, קרקע לבנייה וקרקע חקלאית. כך למעשה הבנק מבטח את עצמו במקרה שלא תוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים. הלוואה כנגד דירה משמשת במקרה של הלוואה בסכומים גבוהים בעוד הנכס משמש כעירבון.
למה צריך הלוואה כנגד דירה לגיל המבוגר ?
הלוואה כנגד נכס משמשת לכמה מטרות, בהן משכנתא הפוכה לגיל השלישי – משכנתא הפוכה היא משכנתא שנותנים בגיל מבוגר תמורת שעבוד נכס, למגוון סיבות, שיפור דיור, טיולים, הגדלת הכנסות לעת זקנה, עזרה לילדים בקניית נכס ועוד. למשכנתא הפוכה כמה יתרונות ביחס למשכנתא – אין ביטוח חיים, קיים מסלול ללא החזר חודשי ולרוב אין עמלת פירעון מוקדם. הלוואה כנגד דירה יכולה לשמש גם לרכב חדש, לשיפוצים, איחוד הלוואות ועוד.
מה שיעור ההלוואה שמקבלים כנגד נכס?
על פי הוראות בנק ישראל, בנקים יכולים להלוות תמורת שעבוד נכס קיים עד לגובה של 50% משווי הנכס ולא למורת נכס מגורים להשקעה. כך למשל בנכס שעולה 3 מיליון שקל, ההלוואה תהיה עד גובה 1.5 מיליון שקל.
לעומת זאת במערכת החוץ הבנקאית ההלוואות גמישות יותר ומגיעות גם ל-80% וכמובן שהריביות גבוהות יותר מאשר בבנק ולכן צריך לקחת מראש בחשבון את ההחזר החודשי הצפוי. במקרה של נכס שכבר קיימת עליו משכנתא, במערכת הבנקאית (בחלק מהבנקים) תוכלו לקבל השלמה של עד 50% משווי הנכס. משכנתא כזו נקראת משכנתא מדרגה שנייה. המשכנתא מדרגה שנייה היא משכנתא שלוקחים על נכס מבנק כאשר הנכס כבר משועבד לאחד הבנקים. משכנתא מדרגה שנייה מתאימה לרכישת דירה להשקעה, סגירת חובות, הון זמני להשלמת פערים ועוד.
משכנתא במימון מלא 100% כנגד נכס קיים:
אפשרות נוספות היא לקבל הלוואה כנגד דירה במשכנתא במימון מלא. הפירוש הוא שניתן לקבל משכנתא עד ל-100% מגובה הנכס. איך עושים את זה? כאן כבר דרושה יצירתיות ומקצועיות ובמקביל תיאבון סיכון מוגבר אצל הלקוח ויכולת החזר מובהקת. אפשר להשלים באמצעות הלוואות רגילות, הלוואות מגופים חוץ בנקאיים או מקרנות החיסכון וכך להשלים למשכנתא במימון מלא.
הלוואה כנגד דירה דרך חברות ביטוח:
חלק מהגופים שנותנים הלוואות כנגד נכס הן חברות ביטוח, שם אפשר למצוא הלוואה גם עד 80% מגובה הנכס. לחברות הביטוח קיים כסף פנוי מנגד המפקח על הביטוח אינו מגביל את חברות הביטוח בשיעורי מימון כמו שהמפקח על הבנקים מקפיד על המערכת הבנקאית, ולכן נוצר מצב שבו חברות הביטוח לעיתים טובות יותר מהבנקים, הן ברמת פריסת הלוואה עד ל- 40 שנה, והן ברמת הריבית והן ברמת אישור עסקה בגין בית חדש או קיים בזמן שהבנק מוגבל במימון יכולת ההחזר ביחס למבחן הכנסות בנקאי מקובל.
מקרים מורכבים במסלולי הלוואה כנגד דירה:
ישנן לקוחות שמצבם הפיננסי הינו מורכב כגון: שיקים שחזרו בחשבון, אין מספקי הכנסה חודשית, עיקולים בחשבון, תבעיה משפטית, בעיות ברישום הנכס, קושי בין בני הזוג, כל אילו עלולים לקטלג את העסקה כמקרה מורכב בו בדר"כ המערכת הבנקאית לא תתמודד אלא חברות הביטוח או קרנות למימון נדל"ן.
הלוואה כנגד דירה או משכנתא למסורבים:
משכנתא למסורבים מתחלקת לשניים:
- הלוואה למסורבים עקב הכנסה נמוכה
- הלוואה למסורבים עקב דירוג אשראי שלילי
משכנתא למסורבים עקב הכנסה נמוכה מיועדת לאנשים שאומנם הכנסתם נמוכה, אבל יש להם תזרים קבוע. אחת האופציות מבחינתם היא הלוואה כנגד נכס משועבד. כמו כן אנשים שנפסק להם התזרים עקב הפסקת הכנסה יוכלו להשתמש בהלוואה כנגד דירה כדי ליצור תזרים קבוע.
משכנתא למוגבלים בבנק:
משכנתא למוגבלים היא משכנתא למי שהוגבל להם החשבון, ישנן 3 סוגי הגבלות: הגבלה בנ'אית רגילה, הגבלה בנקאית חמורה והגבלה מיוחדת בהוצל"פ. בגלל מקרים כאיל הבנק על פי רב מסרב לתת לאשר את המשכנתא והפתרון עבורם הוא משכנתא למוגבלים כנגד נכס בגופים חוץ בנקאיים.
משכנתא לאיחוד הלוואות:
מקרה נוסף הוא איחוד הלוואות קצרות מועד (עד ל- 5 שנים) בריביות גבוהות ובהחזרים מאוד גבוהים. איחוד הלוואות היא סיבה נוספת לביצוע הלוואה כנגד דירה. כל המטרה היא כלכלית ותזרמית. כלכלית בכדי להוזיל עלויות מימון, להפחית ריבית שנתית ולמנוע המשך גלגול הלוואות בדמי הקמה גבוהים ובריביות יקרות. ותזרימית כי הלוואות לכל מטרה הם בדר"כ ל- 5 שנים בזמן שהמשכנתא לאיחוד הלוואות הינה לפחות ל- 20 שנה, ולכן ההחזר החודשי הצפוי הינו רבע מההחזר הנוכחי.
יתרונות הלוואה כנגד נכס
להלוואה כנגד דירה כמה יתרונות, בהם קבלת סכומים גבוהים משמעותית מהלוואה לכל מטרה על סמך מבחן הכנסות. החזרים נמוכים מנגד לריסה ארוכ טווח. שיפור רמת החיים בעזרת הנכס, במקום למכור את הנכס, לאבד בעלות ורמתה החיים תדרדר.
להלן ריכוז שאלות ותשובות שנשאלנו ע"י לקוחותינו:
איפה אפשר לקבל הלוואה כנגד דירה?
הלוואה כנגד נכס ניתנת כאמור במערכת הבנקאית, בחברות הביטוח ובקרנות חוץ בנקאיות.
האם אפשר לקבל הלוואה כנגד נכס שיש עליו משכנתא?
במקרה כזה אפשר לקבל מימון בתצורה של משכנתא בדרגה שנייה, אך צריך לקזז משווי הנכס את המשכנתא בדרגה הראשונה בכדי למדוד את שווי הבטוחה.
מי יכול לקבל משכנתא כנגד דירה ?
כל אחד שיש נכס בבעלותו, בכלל טווח הגילאים, בחלק מהמקרים כם אם אין הכנסות כל אילו יכולים לקבל משכנתא בהתאם לאחוזי המימון הנגזרים משווי הנכס. עם זאת, יש מקרים חריגים ולכן כדאי להתייעץ עם איש מקצוע.
משרדינו "פרץ פיננסים" מתמחה במתן משכנתאות כנגד נכסים במקרים מורכבים מאוד, הן מבחינת BDI שלילי, קושי ביכולת ההחזר, קושי הנכס המשועבד, וע"י הניסיון הנצבר של מאות עסקות והיכרות מעמיקה עם הקרנות השונות, מיד עם שיחת ההיכרות עם הלקוח אנו יודעים לזהות את עומק הבעיה, סכום האשראי המתאים וההחזר החודשי הצפוי. לאחר שהלקוח מאשר את מתווה העסקה הראשוני אנחנו יוצאים יחד עם הלקוח לסבבה הצעות למימון אשראי כנגד הנכס, ואת ההצעה הזולה והמתאימה ביותר אנחנו מקדמים עבור לקוחותיו.
כיום משרדינו פועל מול 40 גופי מימון שונים, ובהתאם לכל עסקה אנחנו מתאימים את הגוף המתאים ביותר.
