החל משנת 2013 אחוזי המימון מצד הבנקים בישראל לחסרי דיור ולרוכשים דירה ראשונה עומדים על שיעור של 75% משווי הנכס מה משחייב גיוס הון עצמי של 25% מערך הדירה.
בישראל קיימת סביבת ריבית נמוכה מה שמעודד לקחת משכנתא לרכישת דירה מה גם שמגמת מחירי הדיור בעלייה מתמדת וכפי הנראה רכישה מוקדמת ככל האפשר של נכס נדל"ני הינה פעילות כלכלית נבונה.
בעבר הייתה קיימת אפשרות רכישת דירה ללא הון עצמי באחוזי מימון גבוהים ע"י ביטוח EMI של חברת הראל. עם החלטת בנק ישראל על הגבלה במימון הבנקים הופכת אפשרות זו למורכבת יותר, ובפרט בדירות להשקעה שניתן להגיע למימון של 50% בלבד.
איך ניתן לרכוש דירה ללא הון עצמי?
יוקר המחייה בישראל מאפשר חיסכון מינימלי לזוגות צעירים ולרווקים כך שאם איתרע מזלם של בני זוג והם אינם מצאצאי משפחת רוטשילד או בעלי משרות בכירות במיוחד – הסיכוי לאגור הון עצמי מספק לרכישת דירה, בייחוד באזור המרכז – הינו אפסי. איך אם כן ניתן לרכוש דירה ללא הון עצמי?
האפשרויות לרכישת דירה ללא הון עצמי:
- נטילת הלוואה באמצעות שעבוד דירת ההורים
הורים רבים שואפים להעניק לילדיהם יציבות וביטחון כלכלי ומעוניינים להעניק להם סיוע במימון הדירה. עבור שעבוד דירת ההורים ניתן לקבל הלוואה בנקאית של עד 50% משווי הנכס במסלול של משכנתא הפוכה. אופציה זו מאפשרת נטילת משכנתא בתנאים טובים ובהחזר חודשי נמוך יותר. - גיוס הון באמצעות נטילת הלוואות ממספר בנקים
בגדול, האפשרות הרווחת הניצבת בפני בני זוג המעוניינים לגייס הון עצמי עבור דירה משל עצמם היא ליטול 75% משכנתא משווי הדירה ואת 25% התשלום הנותרים לגייס כהלוואה לכל מטרה מבנק מסחרי אחד או מכמה.
חשוב לוודא טרם נטילת המשכנתא וההלוואות כי אכן יש דרך ריאלית לעמוד בהחזרי התשלום הגבוהים הנובעים מהחזר של 100% משווי הדירה. - קניית דירה זולה ללא הון עצמי
בחירה ברכישת דירה בפריפריה בתשלום מוזל מאפשרת נטילת משכנתא וגיוס הון עצמי מועט. במקרה זה ניתן להשכיר את הדירה ולשכור דירה במיקום מרכזי ולאחר שערך הדירה עולה לנצל את התשואה לצורך קניית דירה יקרה יותר. - שימוש בביטוחי חיים
כיום לזוגות צעירים קיימות פוליסות ביטוח בו בזמן שהם נמצאים במסלול שכירות נכס ללא תקווה לרכישה. לעיתים שווה לשקול פרעון של פוליסות ביטוח במטרה לרכוש נכס, לשלם משכנתא ולהצמד לעליית מחירי הדיור. - מחיר למשתכן
תוכנית מחיר למשתכן מאפשרת לזוגות צעירים נשואים, לזוגות מאורסים העומדים להתחתן בתוך פרק זמן של 3 חודשים ולידועים בציבור – לרכוש דירה במחיר מסובסד עם משכנתא בשיעור של 90%. במסגרת התוכנית יתבקש הזוג להשלים את הלוואת הבנק בסכום נמוך מאוד אותו כחיסכון אישי או כהלוואה מהבנק. - הכנסת שותף עסקי
במידה ומדובר בקניית דירה להשקעה ניתן להיעזר במשקיע נוסף ולהתחלק ברווחים. יש לבדוק היטב את יושרו והגינותו של השותף לפני התקשרות עמו בקשרי עסקים.
האם רכישת דירה ללא הון עצמי כרוכה בסיכון?
ישנם מספר סיכונים ברכישת דירה ללא הון עצמי, יש לקחת אותם בחשבון לפני ביצוע החלטה בנושא:
- רכישת דירה ללא הון עצמי דורשת עמידה בהחזרים חודשיים גבוהים. יש לחשב את יכולת ההחזר ולוודא שאכן ניתן לעמוד בו כדי שהבנק לא יראה בכך סיכון ויעלה את מחיר הריביות וההחזר בהתאם.
- רכישת דירה ללא הון עצמי עלולה להיות כרוכה בסיכון גבוה למינוף מוגזם.
- יש לקחת בחשבון כי חוסר יכולת לעמוד בהחזרי המשכנתא עלול לגרום לאובדן בעלות על הדירה.
האם מומלץ לרכוש דירה ללא הון עצמי או להתגורר בשכירות?
רכישת דירה מספקת עוגן כלכלי והשקעה בטוחה יחסית. זוגות צעירים רבים הנחשפים לעליית מחירי הדיור מעדיפים לרכוש דירה באזור עם פוטנציאל לתשואה משמעותית ובמידה והדירה אינה מתאימה לצרכיהם – הם משכירים אותה לדיירים אחרים ושוכרים במקום אחר. בצורה כזו הם מאפשרים לעצמם להגדיל את סיכוייהם לרכוש בעתיד דירה על פי רצונותיהם המדויקים.
שורה תחתונה: משכנתא ללא הון עצמי – אפשרי או לא?
ישנן מספר אופציות לרכישת דירה ללא הון עצמי. חשוב לחשב את הסיכוי לעומת הסיכון ולנהוג בצורה מושכלת. בכל מקרה של רכישת דירה ללא הון עצמי מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך לבדיקה מעמיקה של הנתונים ולצורך הכרעה האם הרכישה בקונספט הזה הינה אכן השקעה כדאית.
משרדינו "פרץ פיננסים" הוקם בשנת 2010 ומלווה עשרות רבות של עסקאות משכנתא, חלקם במטרה להעמיד משכנתא של 100% לרכישת נכס, ואנו שמים לב שלקוחות מוכנים לשלם יותר מגובה השכירות החודשית והעיקר להיות במסלול של משכנתא עם דירה בבעלות, וזאת במטרה לבנות בסיס כלכלי וודאות מגורים לשנים הבאות.
