משכנתא הפוכה היא פתרון מעניין שמציע גמישות פיננסית לבני גיל הזהב מעל לגיל 55, אך היא טומנת בחובה גם חסרונות שחשוב להיות מודעים אליהם. כמשרד שמלווה מאות רבות של לקוחות בתחומי המשכנתאות בכלל ומשכנתאות הפוכות בפרט, במאמר זה נפרט על החסרונות המרכזיים, תוך הצגת שאלות רלוונטיות ותשובות מפורטות שיעזרו לכם להבין את כל מה שצריך לדעת לפני קבלת ההחלטה.
מהי המשמעות של עלות כוללת גבוהה במשכנתא הפוכה?
כמו כל משכנתא, משכנתא הפוכה כוללת ריבית שנתית שנעשה בטווח של 5% (צמוד מדד) כיום ישנן 10 גופים הנותנים את שירותי המשכנתא ההפוכה, חלקן מוגדרים כמשכנתא פנסיונית, אך טווח הריביות כאמור הינו בטווח של 5%-6% צמוד מדד, יש לציין שמשרדינו "פרץ פיננסים" ישנו הסמכי שיתוף פעולה עם תנאים של 4.5% צמוד שנתי. ולעניין הריבית, מכיוון שהיא נצברת לאורך זמן ואינה משולמת באופן חודשי (לבחירת הלקוח), היא יכולה לגדול משמעותית ולנגוס בחלק גדול משווי הבית. משמעות הדבר שליורשי הדירה לא תישאר מספיק ירושה.
כיצד משכנתא הפוכה משפיעה על הירושה למשפחה?
כאמור, אחד החסרונות הגדולים ביותר הוא הפגיעה בגובה הירושה לבנים ולמקורבים. מכיוון שהריבית והתשלומים נצברים, יתרת החוב עשויה להגיע לסכומים משמעותיים בשל אלמנט הריבית דה-ריבית, כך שמעט מאוד יישאר ליורשים לאחר מכירת הנכס. עבור משפחות רבות, זהו שיקול חשוב שיש לקחת בחשבון, בזמן החתימה על המשכנתא ההפוכה. הפתרון לכך שאנו מציעים ללקוחותינו הוא לשלם את הריבית החודשית, ובכך הקרן של יתרת החוב עומדת, מה שמקטין משמעותית את יתרת החוב העתידית.
האם יש סיכונים באובדן הנכס?
כן, יש סיכון ממשי לכך שבסופו של דבר הנכס יימכר על ידי הבנק כדי להחזיר את ההלוואה בו בזמן שהיורשים אינם ידעו למכור את הבית ו/או להזרים הון עצמי לסגירת המשכנתא. במקרים חריגים שנוטל המשכנתא ההפוכה נכנס להליך של חדלות פירעון ופשיטת רגל, הגוף הממשכן עלול לדרוש ממנו לפרוע את המשכנתא ההפוכה, אך חשוב לציין שמקרה זה הינו נדיר בתחום המשכנתאות ההפוכות.
האם יש עלויות נוספות מעבר לריבית?
כן, מלבד הריבית ישנם גם עמלות נלוות, כמו דמי פתיחת תיק שנעים בטווח של 5,000-7,000 ש"ח, יש לציין שמשדרינו בשל קשריו לגופי המימון מעמיד את המשכנתא בחלק ניכר מהמקרים בעלות סמלית מסובסדת של 1,000 ש"ח בלבד. בנוסף קיימת עלויות שמאות, אך גם במקרה הנ"ל על בסיס האישור העקרוני רשימת השמאים הינה במחיר מפוקח ומסובסד של 2,000 ש"ח בממוצע בהתאם לשווי הנכס, ביטוח נכס יצטרך הלוואה לבצע בהתאם לערך הכינון בו ינקוט השמאי בשומה, עלות נוספת ולא בכל הגופי מימון הינו עלות מימון משפטית עבור רישום הנכס, אגרות לטאבו, בעלות ממוצעת של 1,500 ש"ח (עם עו"ד שמשרדינו פועל איתם בשיתוף פעולה), ועלות נוספת הינה עלות הייעוץ של משרד הייעוץ המלווה את הלקוח עד לקבלת המשכנתא בצורה המהירה והזולה ביותר מבין החלופות הקיימות בשוק.
האם המשכנתא ההפוכה מגבילה את האפשרות לעבור דירה?
משכנתא ההפוכה איננה מגבילה לעבוד דירה, אך יש לציין כי בעת מעבר הגוף המממן יבחן את הנכס הנרכש ואם שוויו יהיה נמוך הנכס הנמכר ו/או הרישום המשפטי אינו יהיה תקין, ייתכן מאוד והגרירה לא תוכל להתבצע, כמו כן לאחר מספר שנים בו הלווה נמצא במסלול של משכנתא הפוכה בלתי משלמת, ובשל הגידול של החוב ייתכן שגם במקרה הנ"ל היחס יהיה גבוה והמחזור לא יוכל להתבצע. על כך יש לבדוק עם היועץ המלווה כל מקרה לגופו.
מהי ההשפעה הפסיכולוגית של משכנתא הפוכה?
משכנתא הפוכה עלולה ליצור תחושת אי-וודאות בקרב בעלי הבית, שהבית ממושכן, בו במשך השנים הזוג כבר סיים את המשכנתא, התחושה שבנס הטאבו קיים גוף מממן, מה שבגילאים המבוגרים פחות נעים, כמו כן המחשבה כי ירושת הילדים פוחתת משמעותית גם גורמת במקרים לתחושה לא נעימה. מכיוון שהם עשויים לדאוג מהשפעת החוב על עתידם הכלכלי ועל משפחתם. עבור רבים, הידיעה שהנכס תחת חובות של מאות אלפי ש"ח וכבר לא באמת "שייך" להם יכולה להיות מכבידה.
האם ניתן להתמודד עם הוצאות חירום כאשר יש משכנתא הפוכה?
כאשר לוקחים משכנתא הפוכה במקסימום לפי הטבלה של המשכנתא ההפוכה, עשוי להיווצר קושי להתמודד עם הוצאות חירום נוספות מאחר והזוג כבר השתמש "בגלגל ההצלה" של המשכנתא ההפוכה, ומאחר והנכס כבר משועבד, לא ניתן להשתמש בו כבטוחה להלוואות נוספות, וזה עלול להגביל את הגמישות הכלכלית של הזוג המבוגר לפתרון בעיות פיננסיות נוספות עבורם או עבור ילדיהם.
מה קורה אם תוחלת החיים עולה על הצפוי?
עם השיפור בטכנולוגיה ובקדמה הרפואית, תוחלת החיים מתארכת, ולכן אם בעלי הבית חיים שנים רבות מעבר לצפוי, יתרת החוב עשויה לצמוח לסכומים משמעותיים (במסלול בלון מלא). במקרים מסוימים, ייתכן שהנכס לא יוכל לכסות את החוב, וליורשים לא תישאר דירה כלל, וזה גם נכון למקרה של ירידת מחירי נדל"ן בצורה חדה.
כיצד שינויים רגולטוריים משפיעים על משכנתא הפוכה?
שינויים בחוק או ברגולציה עשויים להשפיע על התנאים של המשכנתא. לדוגמה, שינויים בריבית הפריים גרמו לריבית המשכנתאות בכלל להיות מוכפלים, ולדוגמא לקוח שלקח משכנתא הפוכה בתנאי פריים + 2, ובשנת 2021 הפריים נאמד על 1.6%, ובשנת 2024 הפריים עלה ל- 6%, התוספת של 5.4% בריבית השנתית גורמת לנכס שחיקה מואצת, ומה שישפיע ירושה מופחתת. כמו כן בדרישות שמאות יכולים להחמיר את התנאים הכלכליים לבעלי ההלוואה אם הבנייה איננה בעלת היתר, ו/או הרישום המשפטי איננו תקין, השווי יפחת והסכום המאושר במשכנתא ההפוכה יפחת בהתאמה.
האם יש אלטרנטיבות למשכנתא הפוכה?
כן, קיימות אפשרויות אחרות כמו משכנתא בנקאית רגילה, משכנתא פנסיונית שהיא מעולה לאדם שצריך אנונה חודשית, מכירת הבית ורכישת נכס קטן יותר, או השכרה של חלק מהנכס ליצירת הכנסה פאסיבית. חשוב לבחון את כל האפשרויות לפני שמקבלים החלטה לחתום על משכנתא הפוכה.
לסיכום:
משכנתא הפוכה היא כלי פיננסי שיכול להוות פתרון במקרים מסוימים, אך יש לה גם חסרונות משמעותיים. עלויות גבוהות, פגיעה בירושה, אובדן גמישות כלכלית והשפעות פסיכולוגיות הם רק חלק מהגורמים שיש לקחת בחשבון. לפני קבלת ההחלטה, חשוב להתייעץ משרדינו "פרץ פיננסים" ואנחנו נבין את המקרה ונדע לתת את המימון בתצורה המתאימה ביורת לכל לקוח באשר הוא.
