קרן למימון נדל"ן – המדריך

קרן למימון נדל"ן – כיצד תעשה זאת נכון ?

בעולם של מחירי נדל"ן עולים יש צורך במימון נדל"ן. אחת האפשרויות היא קרן למימון נדל"ן, קרן חוץ-בנקאית המעמידה הלוואות לנדל"ן תמורת שעבוד נכסים. קרנות מימון חוץ בנקאי זוכות להשקעות ממשקיעים פרטיים או מוסדיים, ומשקיעות על פי פרמטרים שונים.

לאילו פרויקטים יכולה להתאים קרן למימון נדל"ן ?

קרן מימון נדל"ן יכולה להתאים לפרויקטים רבים בענף, בהם תמ"א 38/1 ו- 38/2, פינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, רכישת קרקעות, נדל"ן מניב, השבחת נכסים ועוד. חברות המימון שגובות ריבית גבוהה מהבנקים מעריכות שהגופים שלוקחים את ההלוואות יניבו רווחים נאים ולכן מוכנות לקחת את הסיכון הכרוך במימון אותו פרויקט, וזאת כאשר הבנק המסורתי מסרב להיכנס לעסקה.

מה צריך לעשות כדי לקבל מימון נדל"ן?

כדי לקבל מימון נדל"ן לא די בבקשה בלבד, יש להציג תוכנית מפורטת על הקרקע, תוכנית אדריכלית, הגשת אישורים וקבלת היתרים, מחקרים על הרווחיות הצפויה, דוח אפס משמאי מאושר, מידע על התחייבויות לרשות המס ועוד. כמו כן על ההליך להיות מלווה בעורכי דין במתמחים במקרקעין, רואי חשבון ואנשי מקצוע. כמובן שצריך לרוב גם הון עצמי של 5% מינימום ומומלץ להגיע עם ניסיון יזמי או לפחות תפעולי בתחום הנדל"ן. דרך נוספת לקבל מימון נדל"ן היא באמצעות קרנות חוב – ללא הון עצמי או בהון עצמי נמוך מאוד ע"י הלוואות מזנין.

מי מעניק מימון נדל"ן בישראל ?

מלבד הקרנות למימון נדל"ן גופים מממנים אחרים הם הבנקים, חברות הביטוח, חברות האשראי ובתי ההשקעות (המוסדיים) וכאמור הגופים החוץ בנקאיים.

עמלות על מימון נדל"ן:

העמלות בליווי פרויקט נדל"ן כוללות ריבית על גיוס, עמלת הקמה ועמלת הקצאת אשראי, עמלת אי-ניצול האשראי הבכיר וגם על האשראי הנחות וכן, מסגרת בטוחות חוק מכר (ערבויות\פוליסות), מסגרת ערבויות לבעלי הקרקע, מסגרת ערבויות ביצוע, עמלה משפטית, עמלת ניהול חשבון בנקאי לליווי ועוד.

רגולציה על מימון נדל"ן:

נוסף למגבלות שמטיל הגוף המממן על מימון נדל"ן, יש גם רגולציה מצד המדינה הכוללת יחס הון מזערי, מגבלות על חבות לווה או קבוצת לווים, דרישת הקצאת הון מול אשראי והתחייבויות עתידיות ועוד. יש לציין שבגופים החוץ בנקאיים יש פחות רגולציה מאשר על הבנקים.

חשוב להבין שישנם 3 גופי רגולטורים עיקריים:

1. בנק ישראל אשר מפקח על הבנקים – בגזרה זו הפיקוח הינו הדוק ומחמיר ביותר.
2. המפקח על הביטוח אשר מפקח על חברות הביטוח – בגזרה זו הפיקוח קל יותר מאשר הפיקוח על הבנקים.
3. רשות שוק ההון – מפקחת על הקרנות החוץ בנקאיות, הפיקוח שם נותן מרווח תמרון גדול יותר, אך גופי המימון צריכים לעמוד ברישיון, ערבויות ודיווח שוטף.

מימוש ביטחונות בעסקת נדל"ן:

על פי שיטת מימוש הביטחונות, הגוף המממן צריך לבדוק שיש לו מספיק ביטחונות, כך שאם חל עיכוב כלשהו או שהפרויקט נתקע, הוא יוכל לפרוע את החוב ולממש את הביטחונות. הבנק מממש את הערבויות השונים שעומדות לרשותו: ערבות אישית, שעבוד שוטף ושעבוד צף של זכויות בנייה, דירות שנמכרו, קרקעות, ערבות בנקאית, פיקדון או כל נכס מקרקעין אחר.

היתרונות הם שמדובר בשיטה בטוחה וגמישה והיזם יכול לממש גם ביטחונות שאינם קשורים לפרויקט, כל זאת במטרה לחלץ הון מפרויקט ראשון בכדי לקדם פרויקט אחר. החיסרון הוא שאין התראה מוקדמת מצד המממן למימוש ערבויות, מה שיכול לתקוע את הפרויקט.

מימון נדל"ן בליווי פיננסי סגור:

ליווי פיננסי סגור הוא ליווי בהתאם לפרויקט ללא תלות בפרויקטים אחרים. המטרה היא להבטיח את הכספים של הפרויקט הספציפי, בניגוד למצב שבו קריסה של פרויקט נובעת מכך שלא הייתה הפרדה ליזם בין פרויקטים שונים. כך יש סיכוי גדול יותר שהפרויקט יצליח. ליווי פיננסי סגור מאפיין יותר את הקרנות למימון נדל"ן מאשר את הבנקים.

מימון חוץ בנקאי לעומת מימון בנקאי:

קרן למימון נדל"ן היא כאמור לרוב בדמות של גוף חוץ בנקאי, שהיתרונות שלו הם מהירות וגמישות לעומת הבנקים וחברות הביטוח. לרוב הריבית גבוהה יותר מאשר אצל הבנקים. הבדל נוסף הוא שנדרש הון עצמי פחות משל הבנקים וכאמור פחות רגולציה.

חברות הביטוח מבינות את הפוטנציאל הטמון בגופי המימון החוץ בנקאיות כגון: ריבית גבוה, עמלות גבוהות ולכן חלק ניכר מהגופים החוץ בנקאיים מוחזקות ע"י חברות ביטוח כמעיין זרוע ביצוע חוץ בנקאית, כמו כן הבנקאים גם מזהים את ההתפתחות ולכן מעמידים מסגרות אובליגו גבוהות מאוד לאותם גופים חוץ בנקאיים.

מימון לערבות חוק מכר

מקרה נוסף שבו הגופים המממנים נותנים מימן הוא לערבות חוק מכר. על פי חוק הקבלן אמור לתת לרוכשים ערבות במקרה הנדיר שפרויקט לא ייצא לפועל. הערבות חוק מכר מתומחרת בהתאמה לכספים ששולמו בלבד ע"י רוכשי הנכסים ולא על היקף הפרויקט כולו. ישנן מספר חברות ביטוח מובילות כגון: איילן, שלמה וכו' שיודעות להעמיד פוליסת חוק מכר לפרויקט.

מימון מגופים שונים

בחלק מהמקרים ניתן להשתמש בכמה גופי מימון המעניקים מימון לטובת הפרויקט. במקרים אלו כדאי להסדיר את מערכת היחסים בין המממנים ואת אופן קבלת ההחלטות. מדובר במהלך מורכב אך נפוץ, לדוגמא החוב הבכיר המהווה 70% מסך הפרויקט מגיע ממקורות בנקאים בריבית בנקאית מקובלת והחוב הנחות מגיע מקרנות נדל"ן השלימות הון, מדובר בהליך שכיח אך מורכב מבחינה משפטית, ופיננסית.

למה יש לשים לב בגיוס מימון נדל"ן:

כדי לבחור קרן למימון נדל"ן היזם חייב לבחון האם יש לקרן רישיון למתן אשראי, היתר עסקה הלכתי, לבדוק עסקאות עבר ופרויקטים שהסתיימו בהצלחה, מי הבעלים של הקרן ועוד. בנוסף היזם צריך לבדוק התחייבויות וחוזה מפורט הכולל את הסכומים בכל שלב במיזם.

משרדינו פרץ פיננסים הוקם בשנת 2010, ומלווה עשרות רבות של עסקאות נדל"ן ממשכנתאות פשוטות ועד לליווי פרויקטים נדל"ן מול עשרות קרנות מובילות. מיד בשיחה עם הלקוח אנו מזהים את הבעיה, ומנסים למצוא פתרון לקידום הפרויקט, לגרום ללקוח לעמוד ביעדים הפיננסים והמשפטיים, וע"י הידע והניסיון עם גופי המימון השונים אנחנו מצעידים את לקוחותינו להצלחה ולסיום הפרויקט בבטחה.