משכנתא לנכס מסחרי, או משכנתא מסחרית, על רגל אחת, דומה למשכנתא למגורים, אלא שבמקום למשכן את הדירה ממשכנים את הנכס המסחרי: חנות, משרד, מחסנים וכדומה. נקראת גם משכנתא לעסק, הלוואה מסחרית או מימון מסחרי.
מהי משכנתא לנכס מסחרי ?
כמו במשכנתא לדיור, כשאין לנו די הון עצמי, אנחנו נאלצים ללוות כסף מהבנק כדי לממן את עלות הדירה. כך גם במקרה של משכנתא לנכס מסחרי: במקרה שאין לנו די הון עצמי לרכוש את הנכס בעצמנו וזאת במקביל לרצון להפסיק לשלם שכירות חודשית, נעדיף לקחת משכנתא לנכס מסחרי, שהעירבון שלה הוא הנכס עצמו.
נציין כי תנאי ההלוואה למשכנתא מסחרית על פי רב יקרים מתנאי ההלוואה במשכנתא למגורים.
מדובר למעשה בהלוואה רגילה ללא התנאים המועדפים של משכנתא לדיור.
אז למה משקיעים פונים דווקא להשקעה בנכס מסחרי ולא למגורים ?
שיעור המס על נכס למגורים להשקעה הינו 8% (בדירה שנייה), המס רכישה על נכס מסחרי הינו 6%, התשואה המקובלת על נכס למגורים נעה סביב 1.5%-3% והתשואה על נכס מסחרי נעה סביב 5%-7%, ההוצאות בגין שיפוץ הנכס מוכרות בנכס מסחרי בשונה מדירת מגורים, על אף שמחירי הנדל"ן עולים ועולים, הפחת (ירידת הערך) של הנכס המסחרי מוכרת לצרכי מס כאשר על בית מגורים אין הכרה שכזו, וישנן סיבות רבות למה דווקא אנשים נוטלים משכנתא על נכס מסחרי, מאחר ושם העסקאות בדר"כ יותר כלכליות.
למי מתאימה משכנתא לנכס מסחרי ?
- שוכרי נכסים מסחריים שרוצים להפסיק לשלם שכירות חודשית, ובכך לצבור נכס בבעלות לשארית ימיהם וליורשיהם.
- משקיעים שמחפשים הזדמנויות השקעה ולא מעוניינים בהשקעות בשוק הדיור בשל מיסוי גבוה, שיעור תשואה נמוך. אלו יכולים ליהנות מהתשואות הגבוהות של נכס מסחרי באזורים מסוימים.
איפה לוקחים משכנתא לנכס מסחרי ?
בניגוד למשכנתאות לדיור, משכנתא לנכס מסחרי לרוב נלקחת במחלקות המסחריות של הבנקים ולא בבנקים למשכנתאות, אם כי ניתן לקחת אותה גם בהם.
בנוסף קרנות רבות למימון נדל"ן, חברות ביטוח וקרנות חברתיות חוץ בנקאיות יודעות להיות מאוד תחרותיים בריבית ובעמלת ההקמה אל מול הבנקים.
מה היתרונות של משכנתא לנכס מסחרי לעומת שכירות ?
- כאשר הנכס המסחרי הוא בחוזה שכירות, בכל זמן נתון בעל הנכס בהתאם לחוזה השכירות יכול לפנות את העסק השוכר את הנכס, ובכך עלול למוטט את העסק ולפגוע פגיעה קשה במוניטין ובלקוחות העסק.
- בניגוד לשכירות, נכס מסחרי יכול להחזיר את עלויות ההשקעה, הן באמצעות השכרה והן באמצעות מכירה, כמו כן הוא יכול להוות סוג של הכנסה לפנסיה של אותו בעל עסק, ולאחר סיום עבודתו הנכס ימשיך לשרת אותו בדמות של דמי שכירות חודשיים.
- בחישוב של החזר השקעה אל מול תשלום דמי שכירות, לאחר 20 שנות שכירות בעל העסק היה יכול לרכוש את הנכס, ולמעשה היה מפחית את ההוצאות התפעול ומגדיל את הרוויח החודשי, וזאת בנוסף לוודאות העסקית, בטחון כלכלי וכו'.
מהם החסרונות במשכנתא לנכס מסחרי ?
עלויות הריבית הינן גבוהות משמעותית מנכס למגורים, עלות הקמת המשכנתא הינה גבוהה ביחס לנכס מגורים.
חסרון נוסף הינו המס רכישה שנעמד על 6%, ולמעשה מייקר את העסקה אך אנחנו מאמינים שכאשר העסקה מתאימה ללקוח, פשוט צריך להעז, לקבל אישור עקרוני למשכנתא ולרכוש את הנכס. כי עד היום כל מי שהשקיע בנדל"ן למגורים או מסחרי לא הצטער על כך.
מה ההון העצמי הדרוש למשכנתא לנכס מסחרי ?
בניגוד לדיור, שבו יש מגבלה על שיעור המימון של הבנק, במשכנתא לנכס מסחרי אין הגבלה כזו. כל בנק וכל גוף מממן יכול להחליט לפי ראות עיינו על שיעור ההלוואה על סמך הערכתו אם הלווה יוכל להחזיר את ההלוואה. לרוב הבנק נותן עד 70% מערך הנכס, וקרנות פרטיות יודעות לתת עד ל- 80% מימון.
משרדינו פרץ פיננסים מלווה עסקאות רבות הן במשכנתאות למטרת מגורים והן במשכנתאות לנכסים מסחריים, עם הניסיון אנו מיד יודעים להתאים את מתווה המשכנתא ללקוח העסקי, ליכולת ההחזר ולצרכי העסק. לעיתים כבר בפגישת ההיכרות אנו מציגים ללקוח שהעסקה איננה כדאית, ומחזירים את הלקוח למחפש נכס אחר, והכל בכדי שהלקוח יצא מרוצה מרגע קבלת ההחלטה לרכוש נכס ועד לקבל המפתח.
