לפני שנציג ונפרוס בפניך את עולם המשכנתאות החוץ הבנקאיות חשוב להבין כי ישנן עשרות רבות של קרנות נדל"ן המעוניינות למכור את כספם כנגד שיעבוד הנכס. אנו כמשרד פיננסי "פרץ פיננסים" המלווה בקשות רבות, חשוב לנו להציג בפניכם מספר כללי ברזל ומידע יקר ערך, איך להבין עם איזה קרן מומלץ לצאת לדרך, מהם שיטות העבודה המקובלות, מסלולי המשכנתאות המוצעים ודרכי הפעולה להצלחת העסקה.
משכנתא חוץ בנקאית לכל מטרה, מה צריך לשאול ?
- האם אכן קיים פיקוח על גופים מימון חוץ בנקאיים ?
החל משנת 2016 החל פיקוח מטעם הממונה על שוק ההון, ביטוח וחסכון במשרד האוצר. תחת עיגון "חוק הפיקוח על שירותים פיננסים תשע"ו. החוק מחייב את נותן האשראי/קרן הנדל"ן לעמוד באימות מידה פיננסיות, להעמיד ערבויות למדינה, להציג הון עצמי ביחס למאזן. - האם נדרש רישיון למתן אשראי עבור משכנתא חוץ בנקאית ?
התשובה היא כן. במידה ונותן האשראי עמד בתנאי החוק, זכאי לקבל את רישיון למתן אשראי, כיום ישנן שני סוגי רישיונות למתן אשראי:
- רישיון למתן אשראי בסיסי.
- רישיון למתן אשראי מורחב.
כאשר אנחנו עובדים מול קרן נדל"ן אנו בוחנים ראשית שהקרן מחזיקה ברישיון למתן אשראי בסיסי עם עדיפות למורחב, כמו כן אנו מוודאים שלקרן הנדל"ן יהיה היתר עסקה הלכתי.
מהי משכנתא חוץ בנקאית, איזה גופים יודעים לתת הלוואה שכזו ?
ההגדרה למשכנתא חוץ בנקאית הינה קבלת מימון מכל גוף שאינו בנקאי (ואינו מפוקח תחת המפקח על הבנקים), וכפועל יוצא ניתן למנות מספר רב של גופים העומדים בקריטריון כגון: חברות ביטוח, קרנות חברתיות, קרנות נדל"ן פרטיות וקרנות הון להשקעה.
משרדינו פעיל מול עשרות גופים, להלן גופים שיודעים לתת משכנתא חוץ בנקאית לכל מטרה:
בין חברות הביטוח שנותנות משכנתאות ניתן למנות את חברת: כלל ביטוח, הראל ביטוח, איילון ביטוח, מיטב-דש, IBI, מימון ישיר ועוד.
בין הקרנות החברתיות שיודעות לתת ניתן למנות את טריא, BTB, הומי ועוד.
לכל אחד מהגופים המוצגים יש את טעמי הסיכון שלו, סביבת הריבית ומתווה ההלוואה אשר הוא מוכן להעמיד ללקוחותיו, וכמו כן מדובר בנתונים משתנים ולכן תמיד צריך להיות עם היד על הדופק. כמו כן משרדינו פועל מול גופים נוספים, וכל זה במטרה להתאים לכל לקוח את הפתרון המתאים עבורו.
משכנתא חוץ בנקאית באיזה תנאים ובאיזה ריביות?
בשונה מהמערכת הבנקאית שיודעת לתת משכנתא לכל מטרה או משכנתא לסגירת חובות החל מריבית של 5%, רשימת הקרנות המוצגות יודעות לתת משכנתא חוץ בנקאית החל מריבית של 6% ועד ל- 15.5% בהתאם לחוק "אשראי הוגן" תשנ"ג 1993. לעניין פריסת ההלוואות ברב המקרים אנו מעמדים ללקוח הלוואת בלון בגרייס מלא לשנתיים, כל זאת במטרה לשקם את הלקוח הן מבחינת BDI, והן מבחינת יכולת הכנסות במטרה להחזירו למערכת הבנקאית. לעיתים אנו מעמידים ללקוח משכנתא חוץ בנקאית ל-20 שנה ועד לתקרה של 40 שנה. ולכן המוצר הופך לתחרותי מול המערכת הבנקאית בחלק מהמקרים.
מהם היתרונות של משכנתא חוץ בנקאית ?
יחד עם כניסת חוק נתוני אשראי תשס"ב 2002, נהיה יותר ויותר קשה לעבור את מסוכת הבנק, כל שיק שחוזר או תיק הוצל"פ עלול להפוך את ה BDI לאדום, ובפרט מקרים של הגבלה בנקאית, פשיטת רגל, הבנקים ללא יוצא מן הכלל לא יכנסו לעסקה שכזו, ובוואקום הזה נכנס המוצר של משכנתא חוץ בנקאית.
כיום משרדינו יודע לתת מענה מקיף ומהיר למקרים של משכנתאות למסורבים ומשכנתאות מורכבות כגון: לקוח בתוך הגבלה בנקאית, לקוח לאחר פשיטת רגל, לקוח עם שיקים חוזרים, וכל זה במטרה אחת, להעמיד ללקוח את המשכנתא המיוחלת ולפתור עבורו את בעיות התזרים ולצאת לדרך חדשה.
הבנק לא מאשר משכנתא, למה שיאשרו לי משכנתא חוץ בנקאית ?
הבטוחה החזקה ביותר כיום הינה שעבוד נכס נדלני: מגורים או מסחרי. בשל שמרנות עודפת של המערכת הבנקאית אותן קרנות שהוצגו מעלה מעוניינות להרוויח את הריבית בתוספת פרמיית הסיכון, ובכך להיטיב עם בעלי הקרן או המשקיעים. הקרן מודעת לעובדה שהסיכון שלה מאוד נמוך בשל רישום משכנתא בדרגה שנייה או ראשונה על הנכס, וכל זאת שהאלטרנטיבה בגין תשואה בנקאית על הכסף שואפת ל- 0 אחוז. כל אילו גרמו לקרנות רבות להיפתח החל משנת 2019 כפטריות אחר הגשם, עם תיאבון לסיכון גם בעסקאות מורכבות מאוד.
משכנתא חוץ – הקושי הנסתר:
כאשר מגיעים למשרדינו לקוחות לבקשת משכנתא חוץ בנקאית, אכן קיימים קשיים לגייס את האשראי מסיבות מגוונות ובחלקן גם נכונות אם בגלל חוסר יכולת החזר, BDI שלילי, עיקולים על הנכס, הגבלות מיוחדות ועוד.
אך וכאשר כבר קיבלנו את המשכנתא החוץ בנקאית ועברנו את המסוכה הראשונה לדוגמא: גישור לשנתיים, השאלה הבאה היא מאיפה נוכל לפרוע את התשלום לאחר שנתיים, וכאן אנחנו נכנסים למערכה מורכבת לא פחות. במטרה להעביר את הלקוח למערכת הבנקאית, וזאת לאחר שנתיים מיום בו היה מוגבל/מעוקל וכו'.
לקוחות פונים למשרדינו שהם כבר כבולים בתוך משכנתא חוץ בנקאית וקשה להם להמיר אותה למערכת בנקאית, ולכן עם הניסיון והידע אנחנו מצליחים למצוא פתרונות גם למקרים מורכבים אילו.
משרדינו עושה הכל בכדי ללוות את הלקוחות מהכניסה למשכנתא חוץ בנקאית ועד היציאה למערכת בנקאית, וזאת בהתאם למידע הפיננסי המופיע במערכות BDI, משרדינו מתמחה בשיפור נתוני BDI. לכן עוד לפני שנכנסים למשכנתא חוץ בנקאית צריכים לבנות כבר דרך יציאה לגוף מוסדי בריבית בנקאית לטווח ארוך.
מהן החסרונות במשכנתא חוץ בנקאית ?
נתייחס דווקא לחסרונות של המוצר- משכנתא חוץ בנקאית הינה יקרה משמעותית ביחס למשכנתא בנקאית הן בריבית על ההלוואה, הן בעמלות הקמת ההלוואה (לכל קרן מתווה שונה), והן בשכ"ט לגוף הפיננסי המלווה את העסקה להצלחה.
בהלוואות שכאילו דורשים על פי רב שמאות תקן 19, מדובר בשמאות יקרה ומחמירה יותר הכוללת העמסות של היטלי השבחה, מס שבח, ועלויות נוספות, שמאות שכזו יכולה לעלות החל מ- 3,000 ולמשקים עד 10,000 ₪ בו בזמן ששמאות בנקאית הינה מסובסדת בעלות של 1,500-600 ₪ על פי רב.
החוק מחייב את בנק בישראל לאשר משכנתא מדרגה שנייה ללקוח שהתנהלותו תקינה, בדר"כ חברות הביטוח והקרנות אינן נותן אישור משכנתא בדרגה שנייה, מאחר ואינן מחוייבות לחוק המפקח על הבנקים, אלא לחוק חוק הפיקוח על שירותים פיננסים, כאמור.
חסרון שכיח ומהותי הינו עמלת פרעון מוקדם, נכון שגם הבנקים גובים עמלה שכזו, אך קרנות הנדל"ן גובות עמלות גבוהות, ולכן צריך מראש לבנות תחנות יציאה, בכדי למזער נזקים לטובת הלקוח.
יתרון יועץ המשכנתאות במסלול המשכנתא החוץ בנקאית:
שם המשחק- ניסיון !
בשונה ממשכנתא רגילה במערכת הבנקאית שהינה מערכת מוכרת עם 7 בנקי משכנתאות בלבד, בתחום המשכנתאות החוץ בנקאיות כיום ישנן מעל ל- 60 גופים שיודעים לתת את הפתרון. ולכן אין תחליף לידע והניסיון ע"י קשרים עם מנהלי קרנות, כלכלנים וחתמי אשראי. בכך העסקה תגיע לסגירה מהירה בהתאם לדרישות הלקוח ותיאום הציפיות המקדים. ייתרון של יועץ משכנתאות מנוסה הוא מתן פתרונות תוך כדי תנועה למקרים מורכבים ובעיות שעלולות לצוץ כגון תוך כדי בקשה, להלן דוגמאות של בעיות שכיחות שיכולות לצוץ תוך כדי אישר בקשה:
- מה קורה שהשמאות לא תואמת את דרישת גובה המימון ?
- מה לעשות כאשר ברגע האמת הבנק לא מוכן לתת אישור למשכנתא בדרגה שנייה ?
- מה קורה שנוטל המשכנתא לא כשיר לחיתום ביטוח חיים ?
- מה קורה כאשר אין יכולת החזר למבקש הבקשה ?
- מה קורה שיש עיקול על הבית ?
לכל המקרים המוצגים ולשאלות מורכבות וסבוכות נוספות כבר נתנו מענה בפועל ללקוחותינו כולל משכנתא של 100% מימון. יחד עם השיתוף פעולה של הלקוח ניתן להגיע להצלחה ועמידה ביעדים גם וכאשר שנדמה שאין כבר אזל סיכוי.
הבנק סרב לך למשכנתא לכל מטרה ? זה ממש לא הסוף, מבחינתנו רק ההתחלה. משרדינו "פרץ פיננסים" עם ניסיון של מעל ל- 10 שנים ומאות לקוחות מרוצים נשמח ללוות אותך להצלחה, לגייס לך את המשכנתא המיוחלת ולהראות שבאמת הכל אפשרי !
