מהי משכנתא חדשה? משכנתא חדשה היא למעשה המשכנתא המוכרת, ההלוואה שניתנת על ידי הבנק לדירה למגורים, באמצעות עירבון בדמות שעבוד הנכס בטאבו לטובת הבנק או הגורם המלווה. הוא יכול להיות בנק למשכנתאות, חברת ביטוח, מחלקה בבנק מסחרי או קרן נדל"ן.
רק במקרה שהלווה לא עומד בהחזרים ולאחר התרעות מצד המלווה הנכס יכנס להליך מכירה כפויה.
הכינוי "משכנתא חדשה" נבדל ממחזור משכנתא קיימת, המאפשר לקחת משכנתא במסלול אחר מהמסלול המקורי בתנאים טובים יותר או בפריסה ארוכה ונוחה יותר.
איך מקבלים משכנתא חדשה? אישור עקרוני למשכנתא
כדי לקבל משכנתא חדשה צריך קודם כול לקבל אישור עקרוני למשכנתא, זה אישור ראשוני שמקבלים מהבנק עוד לפני שניתנת המשכנתא. האישור תקף לשלושה חודשים (לעיתים לטווחים קצרים יותר). זהו מסמך שניתן על ידי הבנק לרוכשי הדירות ובו הסכום שהבנק מוכן לתת, טווח המשכנתא, מסלולי המשכנתא, עמלת ההקמה, הביטוחים הנצרכים, ערבים נוספים, התניות ועוד.
חשוב לציין כי אנחנו במשרד פרץ פיננסים לא ממליצים ללקוחותינו לחתום על עסקת רכישת נכס לפני שאנחנו מקבלים אישור למשכנתא קודם לכן.
במקרים לא מועטים, לקוחות פונים אלינו לאחר שהם כבר חתמו על חוזה, ועכשיו עומדים מול סיטואציה שאם ולא יקבלו את המשכנתא הם נכנסים להפרת עסקה, קנסות במאות אלפי ₪, עוגמת נפש וכו'. ולכן כל עסקה אצלינו במרש חייבת להתחיל בשלב קבלת האישור העקרוני למשכנתא חדשה.
כדי לקבל את האישור העקרוני למשכנתא הבנק בודק שלושה פרמטרים עקריים: מצב פיננסי, מטרת הלוואה דוגמת מגורים, נדל"ן מניב, ועוד; וכן מצב הנכס, מיקום, שוויו למימוש, אופן רישום. עבור האישור העקרוני למשכנתא יש להביא תעודת זהות, תדפיסי עו"ש על שלושת החודשים האחרונים, אישורי הכנסות (תלושי לשכירים או אישורי רו"ח לעצמאים) הערכה של שווי הנכס ואחוז המימון הדרוש. נוסף על כך:
- עצמאים צריכים לתת שומת מס על השנה הקודמת כולל אישור הכנסות מרו"ח בגין שנים בהן לא הוגשה שומה.
- שכירים שלוש משכורות אחרונות, ובמידה אין וותק מספק להציג תלוש ישן יותר ממקום העבודה הקודם.
- זכאי משרד השיכון תעודת זכאות, בכדי לקבל סבסוד של אחד ממסלולי המשכנתא המשתקף בהנחה בהחזר החודשי.
לאחר חתימת חוזה המכר יש להביא 3 מסמכים נוספים:
- נסח טאבו או אישור זכויות עדכני מרשות מקרקעי ישראל.
- חוזה רכישת דירה.
- אישור מקורת הכנסה נוספים, דוגמת שכר דירה, קצבאות וכו'.
מה היתרונות של משכנתא חדשה?
כיוון שמשכנתא חדשה הינה משכנתא ראשונה שניתנת על דירה ראשונה, התנאים טובים יותר, הן לגבי הריביות והן לגבי גובה המימון שתקבלו מהבנקים המניחים שההכנסה הפנויה שלכם גבוהה יותר.
כמה הון עצמי צריך למשכנתא חדשה?
ההון העצמי הדרוש למשכנתא חדשה בגין דירה ראשונה הוא עד 25% משווי הדירה, זאת בניגוד לדירה שנייה ו/או נכס להשקעה שבה צריך עד 50% מערך הדירה. במקרים של מחיר מופחת – כמו מחיר מטרה, מחיר למשתכן – ההון העצמי הדרוש הוא 10% מערך הדירה בלבד.
בשלב כך צצו גופי מימון רבים במטרה לנגוס מנתח השוק ולהעמיד ללקוחות משכנתאות במימון של 85% גם עבור דירות ראשונות וגם עבור דירות שניות / דירות להשקעה, ובכך ע"י שיעבוד הדירה הראשונה והשנייה ניתן לרכוש דירה להשקעה ללא הון עצמי, וזאת בהתאם ליתרת המשכנתא ושווי הנכסים.
במקרים מסוימים ניתן להשיג משכנתא במימון מלא. את המשכנתא במימון מלא ניתן להשיג דרך הלוואות נוספות, דוגמת הלוואה כנגד נכס נוסף או הלוואות על חשבון החיסכון מחברות הביטוח כגון פנסיות וקרנות השתלמות בריביות מאוד אטרקטיביות. משכנתא במימון מלא ניתן להשיג גם באמצעות הלוואה לכל מטרה.
מה ההבדל בין משכנתא חדשה במוסד חוץ בנקאי למשכנתא מבנק ?
היתרון המרכזי של גופים חוץ בנקאיים במשכנתא חדשה לעומת בנק מסחרי הוא הגמישות, ולכן הם יכולים לאשר משכנתאות שגופים בנקאיים לא יאשרו. הן ברמת הבנת העסקה, הן בשל יכולת פעולה (בשל מגבלות רגולטוריות של הבנקים), והן בשל תיאבון סיכון גדול יותר מאשר הבנקים. עם זאת עדיין יש עליהם רגולציה מטעם משרד האוצר רשות-ההון והם נדרשים להכרה מהגורמים המוסמכים לכך. עם זאת לרוב בגופים החוץ בנקאיים הריבית גבוהה יותר, אך במקרים מסויימים גובה הריבית החוץ בנקאית זהה לזאת אשר קיימת במערכת הבנקאית.
מה אפשר לעשות אם מתקשים להחזיר את המשכנתא?
יש כמה אפשרויות במקרה שמתקשים להחזיר את המשכנתא, למשל גיוס משכנתא בדרגה שנייה.
משכנתא בדרגה שנייה מאפשרת לכם לקבל משכנתא נוספת על הנכס מגורם מלווה אחר, למרות שהיא יקרה ומתעדפת קודם את המלווה הראשון וכך משכנתא בדרגה שנייה מגדרת את הסיכון שלכם ע"י קבלת סכום משמעותי לפריסה ארוכת טווח עד ל- 40 שנים.
אפשרות נוספת היא משכנתא הפוכה, שאומנם מתאימה לגיל המבוגר אבל לא רק (החל מגיל 55), וגובה המשכנתא המאושרת הינה בהתאם לגובה השמאי ולוחות המימון של חברות הביטוח.
הלוואה כנגד נכס – מתקבלת על-ידי שעבוד על נכס קיים במקום מכירת הנכס עצמו, וזאת בהחזרים מאוד גמישים החל מהלוואת בלון לשנה ועד למשכנתת שפיצר ל- 40 שנים.
משכנתא למסורבים או למשכנתא למוגבלים – גם אם לא קיבלתם את המשכנתא הנחשקת מהבנק או מחברת הביטוח, יש אפשרויות לקבל את המימון הנדרש. לעיתים ע"י שינוי המסלול, פריסה לתקופה מקסימאלית, ניתן ליצור מצב של הקטנת ההחזר החודשי, קבלת תוספת משכנתא ובשורה התחתונה ההחזר נשאר כפי שהוא והלקוח קיבל לידיו מאות אלפי שקלים נוספים.
משרדינו "פרץ פיננסים" הוקם בשנת 2010 ומלווה עסקאות משכנתא מורכבות, הן עבור איחוד הלוואות, משכנתאות כנגד משקים, הלוואות גישור ועוד. בשל הניסיון הנצבר יש לנו את הכלים לעזור כמעט לכל לקוח ובכל מצב. נשמח לתת לך מענה, ולתת לך את המימון הנדרש בכדי להמשיך הלאה.
