מסורבי משכנתא? מה הסיבות לסירוב למשכנתא? ומה אפשר לעשות?
מסורבי משכנתא הם כל מי שהבנקים מסרבים לתת להם משכנתא לרכישת דירה או עבור דירה קיימת. יכולות להיות כמה סיבות למשכנתא למסורבים, שכר נמוך, חובות גבוהים, או עבר שלילי בנוגע להחזר החוב, BDI שלילי וכו'. בעידן של מחירי דיור גבוהים ובשילוב של ריביות גבוהות הרבה אנשים מתקשים לקחת משכנתא, ובשל כך לקוחות רבים נכללים בקבוצת המסורבים.
לרוב, כשאדם הולך לקחת משכנתא, הבנק בודק גם כמה דברים נוספים, דוגמת סכום ההלוואה או ההון העצמי, גיל הלווה, ערך הנכס המשועבד, יתרת הלוואות קיימות, וותק במקום העבודה ועוד.
מה הסיבות לסירוב משכנתא?
יכולות להיות כמה סיבות לכך שאנשים מסורבי משכנתא, לא רק הכנסה פנויה או הון עצמי נמוך. הנה העיקריות שבהן:
רמת הכנסה: רמת הכנסה היא סיבה עיקרית לא לקבל משכנתא, כך שאנשים עם הכנסה נמוכה לא יכולים לקבל משכנתא. בדומה לכך, גם אנשים שאין להם הכנסה קבועה מתקשים לקבל משכנתא, כמו עסקים קטנים או פרילנסרים.
החישוב הבנקאי הקלאסי לוקח בחשבון את ההכנסה נטו של בני הזוג, ומוריד ממנה את החזרי ההלוואות, הסכום שנותר נקרא הכנסה פנויה וממה הוא גוזר 35%, וזה יכולת ההחזר.
בהתאם ליכולת ההחזר, ניתן לדעת כמה כסף ניתן לקבל מהבנק, וככל שההחזר יהיה בפריסה ארוכה יותר כך הסכום הבנקאי יגדל בהתאמה על בסיס אותו יכולת החזר.
גיל: סיבה נוספת היא גיל הלווים. הרבה פעמים בנקים יתקשו לתת משכנתא למבוגרים (מעל לגיל 60), בשל החשש מפטירה או ממחלות ונכויות. עם זאת, גם למבוגרים יש אלטרנטיבה בדמות משכנתא למבוגרים הנקראת גם משכנתא הפוכה. רוב הבנקים נוטים להעניק הלוואות דיור לתקופה שבה גיל הלווה לא יעלה על 80 שנים, לצד זה קיימת גם הגבלה בה לאורך חיי המשכנתא, שלא יעלה על 30 שנים. משכנתא הפוכה מאפשרת גם למבוגרים לקבל משכנתא תמורת נכס קיים בתנאי החזר נוחים, הן מבחינת גובה ההחזר והן מבחינת התשלום, לכן משכנתא הפוכה מושלמת למבוגרים.
תקרת הגיל 80 נובעת מהעובדה שחברות הביטוח לא מוכנות לבטח ביטוח חיים לאחר גיל 80, משרדינו מתגאה בכך שע"י קשרים עם חברות הביטוח אנו יודעים להעמיד ביטוח חיים עד לגיל 85, וכפועל יוצא פריסת המשכנתא הבנקאית מאושרת עד לגיל 85, וזה בהתאם לצרכי הלקוח, ולעיתים הפריסה הנוספת של 5 השנים גומרת לעסקה להפוך משלילית לחיובית, ובכך הצלחנו לעזור לזוג מבוגר לרכוש דירה, ולא לגור בשכירות לשארית חייו.
נכסים מעוקלים והתנהלות בנקאית בעייתית: נכסים מעוקלים כגון חברות, מכוניות, נכסי-נדל"ן או חשבון בנק מעוקל ימנעו את קבלת אישור המשכנתא המיוחלת מצד הבנקים. גם התנהלות בעייתית מול הבנק יוצרת בעיות דומות, למשל צ'קים חוזרים.
היסטוריית אשראי: כל מי שמתקשה להחזיר חוב מסיבות שונות, בהן פשיטת רגל, הליכי כינוס נכסים, החזר חובות המוכר בשם פיגורים, או אכ"מים (שיקים שחזרו ללא כיסוי) אי עמידה במסגרת אשראי וכדומה יתקשה לקבל משכנתא.
נציין כי הבנק מתבסס רק על הכנסות מדווחות ולא למשל על הכנסות חד פעמיות ו/או הכנסות לא מדווחות.
מה מסורבי משכנתא יכולים לעשות ?
יש כמה פתרונות למשכנתא למסורבים. אנחנו מייעצים לפנות קודם כול לגורמי הייעוץ. יש שלושה סוגי פתרונות עיקריים:
- לפעול מול הבנק שלכם, אם לבנק יש חשש מיכולת ההחזרה שלכם, תוכלו לשנות את סכום ההלוואה, להגדיל את ההון העצמי, להחליף או להוסיף ערבים, לפרוס את הלוואה כך שתהיה בטוחה יותר לבנק ועוד.
- במקרה של משכנתא למוגבלים – שקיבלו סירוב מבנק אחד מסורבי המשכנתאות יכולים גם לקבל הסכמה למשכנתא לבנק אחר. הבנקים אינם דורשים דרישות זהות וייתכן למשל שבבנק חזק יותר יהיה יותר קל לקבל משכנתא למוגבלים.
- דרך נוספת היא לפנות למוסדות חוץ בנקאיים. שבהם אפשר לקבל הלוואות מהר יותר כיוון שעבורם חשוב יותר ערך הנכס הממושכן מאשר העבר הפיננסי שלכם. עם זאת לעיתים תצטרכו לספק ביטחונות, כמו ערבים, ערבויות ועוד. גופים חוץ בנקאיים נותנים ביותר קלות משכנתא למוגבלים אם יש נכס ממושכן.
- הלוואה כנגד נכס. תמיד כאמור אפשר למשכן את הנכס שלכם או בהסכמה נכס של קרוב משפחה. בהלוואה כנגד נכס יש אפשרות גם למשכנתא בדרגה שנייה. משכנתא בדרגה שנייה פירושה שתוכלו לקחת הלוואה נוספת על נכס ממושכן. במקרה של משכנתא בדרגה שנייה הגורם המלווה נמצא בעדיפות נמוכה אם לא תצליחו להחזיר את מלוא הסכום. עוד אפשרות בהלוואה כנגד נכס היא משכנתא במימון מלא. משכנתא במימון מלא היא הלוואה שמכסה את כל הנכס שאתם קונים. משכנתא במימון מלא אפשר להשיג דרך שעבוד הנכסים או בדרכים אחרות, כמו הלוואה על חשבון חסכונות כמו קרנות הפנסיה או קופות הגמל, מינוף הנכס ע"י משכנתא בדרגה שנייה וכו'. יש אפשרות גם למשכנתא במימון מלא דרך הלוואות לכל מטרה. לאו דווקא מי שמסורב משכנתא יהיה מסורב הלוואה רגילה.
משכנתא לפושטי רגל
היבט נוסף במשכנתא למסורבים הוא פושטי רגל, שעדיין יכולים לתקן את המצב ולקבל משכנתא בתנאי שיש להם הון עצמי. פושטי רגל יכולים לקחת משכנתא, בתנאי שקיבלו צו הפטר מבית המשפט המחוזי הפוטר מחובותיהם, ובתנאי שכל חובותיהם כבר סגורים, רשימת התיקים בהוצאה לפועל נסגרה וזאת בכדי ליצור דירוג אשראי חדש שעם הזן יעלה באופן טבעי. תנאי נוסף הוא שיחלוף זמן רב- שלוש, מסגירת התיקים עד לקבלת BDI תקין. כמו כן חשוב לוודא שכל התיקים סגורים ברשומות.
שאלות ותשובות על הלקוחות מסורבי המשכנתא:
למה הבנק מסרב להעניק משכנתא?
תשובה:
הבנק מסרב להעניק משכנתא כאשר הוא מזהה שהלקוח מסוכן מדי עבורו או שהוא אינו עומד בתנאי ברגולציה של בנק ישראל. הסיבות עשויות להיות דירוג אשראי נמוך של הלווה, גיל מבוגר, מצב בריאותי, עסקה ממונפת מדי, או בעיות משפטיות/מבניות הקשורות לנכס.
מה ניתן לעשות אם נתקלתי בסירוב של הבנק להעניק משכנתא?
תשובה:
במקרה של סירוב, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות בעל ניסיון שיחד עם הלקוח יבחן את הסיבה לסירוב ובכך לבנות תוכנית עבודה מותאמת אל מול גופי האשראי השונים בנקאים וחוץ בנקאים כאחד.
האם אפשר לערער על החלטת הבנק לסרב למשכנתא?
תשובה:
כמובן, הקשר של משרדינו "פרץ פיננסים" עם גופי המימון הינו ישיר אל מול החתמים המאשרים, ובכך ניתן להבין מה קור הסירוב ובכך ניתן לערער על ההחלטה בצורה מושכלת וממוסמכת, ובכך לנסות לשכנע את נותן האשראי לבחון מחדש את הבקשה. תהליך זה עדיף שינוהל על ידי יועץ מומחה למשכנתאות שמכיר את המערכת הבנקאית ושיטות החיתום המקובלות.
לאחר תשובת סירוב מהבנק האם יש עניין לפנות לבנק אחר?
תשובה:
לפני שפונים לבנק אחר, חשוב להבין את סיבת הסירוב ואת הבסיס להחלטת הבנק הראשון. הבנקים פועלים תחת קריטריונים דומים, ולכן ייתכן שתיתקלו בתשובה זהה. במקרים מסוימים, יועץ משכנתאות יכול לעזור לשנות את גישת הבנק הראשון או לנסות בנק אחר בצורה מושכלת.
מהן החלופות למשכנתא בנקאית במקרה של סירוב?
תשובה:
במקרה של סירוב ממשכנתא בנקאית, ניתן לפנות לגופים חוץ-בנקאיים המורשים להעניק משכנתאות, כמו קרנות מקרקעין או חברות פיננסיות פרטיות. בנוסף, ניתן לשקול פתרונות כגון משכנתא מדרגה שנייה, הלוואה כנגד הערת אזהרה, או מימון לטווח קצר עד לשיפור המצב הפיננסי.
למי כדאי לפנות במקרה של סירוב משכנתא?
תשובה:
במקרה של סירוב, כדאי לפנות ליועץ משכנתאות מנוסה שמתמחה בטיפול בלקוחות מסורבים. יועץ מקצועי ינתח את המצב הפיננסי, יסייע בבניית פתרון מותאם אישית, וינהל את המשא ומתן מול הבנקים או הגופים החוץ-בנקאיים.
מהן הטעויות הנפוצות בהתמודדות עם סירוב משכנתא?
תשובה:
טעויות נפוצות כוללות פנייה חוזרת לבנק ללא תיקון הבעיות שהובילו לסירוב, חוסר הבנה של סיבת הסירוב, או ניסיון להתמודד לבד ללא ייעוץ מקצועי. צעדים אלו עלולים להוביל לסירוב נוסף ולעיכוב משמעותי ברכישת הנכס.
האם משכנתא חוץ-בנקאית בטוחה?
תשובה:
משכנתאות חוץ-בנקאיות ניתנות על ידי גופים המורשים על ידי הרגולטור ולכן הן נחשבות בטוחות, אך התנאים לרוב פחות אטרקטיביים מבחינת ריבית ותשלומים. חשוב לקרוא היטב את תנאי ההסכם ולהתייעץ עם יועץ לפני קבלת החלטה.
דוח נתוני אשראי הבעיה שמסעירה את גופי המימון, איך בוחנים אותו:
בעת הגשת בקשה למשכנתא, הבנקים זקוקים למידע פיננסי מקיף על מנת לקבל החלטה מושכלת. בעבר, חברת BDI סיפקה מידע זה, אך מאז 2019 הבנקים עושים שימוש ב"דו"ח נתוני אשראי" המבוסס על מסד נתונים ממשלתי. דו"ח זה מספק תמונה כוללת על מצבכם הפיננסי, כולל חובות, עיקולים והתחייבויות פתוחות, אשר עשויים להשפיע באופן משמעותי על החלטת הבנק.
עם זאת, לעיתים הדו"ח עלול לכלול פרטים לא מדויקים, כמו חובות ששולמו אך עדיין מופיעים כפתוחים. טעויות מסוג זה עלולות לפגוע בסיכויי האישור שלכם. קיימות חברות מקצועיות המתמחות במחיקת נתונים שגויים או לא רלוונטיים מהדו"ח, מה שעשוי לשפר את סיכויי האישור.
במקרה של סירוב משכנתא, מומלץ לבקש את דו"ח נתוני האשראי מבנק ישראל ולבדוק אותו לעומק. חשוב להתייחס למספר הבעיות שמופיעות, תדירותן, ולמועד בו התרחשו. בעיה בודדת שהתרחשה לפני שנים תהיה פחות בעייתית מסדרה של בעיות שנמשכו עד לאחרונה.
יש לשים דגש מיוחד על הגבלות חשבון קודמות, גם אם היו זמניות. בחינה מעמיקה של הדו"ח עשויה לחשוף נתונים ניתנים לתיקון, אשר יכולים לשפר משמעותית את סיכוייכם לקבלת אישור למשכנתא.
משרדינו פרץ פיננסים מלווה מאות בקשות משכנתא מורכבות, ומשכנתאות למסורבים, מטרתנו היא לתת את הערך המוסף של הידע הנצבר, היחסים הטובים עם המערכת הבנקאית וקרנות מימון הנדל"ן, וכל זאת בכדי להעמיד ללקוחותינו משכנתא אטרקטיבית לרכישת נכס, ובכך לצאת לדרך חדשה ולהיות בעלים של נכס בישראל. לקוחות רבים הגיעו אלינו מיואשים, חלקם אף לאחר חתימת חוזה והצלחנו לאשר להם משכנתא לאחר מספר סירובים שהם קיבלו. ההצלחה של לקוחותינו היא ההצלחה שלנו. בהצלחה !
