מסורבי משכנתא? מה הסיבות לסירוב למשכנתא? ומה אפשר לעשות?
מסורבי משכנתא הם כל מי שהבנקים מסרבים לתת להם משכנתא לרכישת דירה או עבור דירה קיימת. יכולות להיות כמה סיבות למשכנתא למסורבים, שכר נמוך, חובות גבוהים, או עבר שלילי בנוגע להחזר החוב, BDI שלילי וכו'. בעידן של מחירי דיור גבוהים ובשילוב של ריביות גבוהות הרבה אנשים מתקשים לקחת משכנתא, ובשל כך לקוחות רבים נכללים בקבוצת המסורבים.
לרוב, כשאדם הולך לקחת משכנתא, הבנק בודק גם כמה דברים נוספים, דוגמת סכום ההלוואה או ההון העצמי, גיל הלווה, ערך הנכס המשועבד, יתרת הלוואות קיימות, וותק במקום העבודה ועוד.
מה הסיבות לסירוב משכנתא?
יכולות להיות כמה סיבות לכך שאנשים מסורבי משכנתא, לא רק הכנסה פנויה או הון עצמי נמוך. הנה העיקריות שבהן:
רמת הכנסה: רמת הכנסה היא סיבה עיקרית לא לקבל משכנתא, כך שאנשים עם הכנסה נמוכה לא יכולים לקבל משכנתא. בדומה לכך, גם אנשים שאין להם הכנסה קבועה מתקשים לקבל משכנתא, כמו עסקים קטנים או פרילנסרים.
החישוב הבנקאי הקלאסי לוקח בחשבון את ההכנסה נטו של בני הזוג, ומוריד ממנה את החזרי ההלוואות, הסכום שנותר נקרא הכנסה פנויה וממה הוא גוזר 35%, וזה יכולת ההחזר.
בהתאם ליכולת ההחזר, ניתן לדעת כמה כסף ניתן לקבל מהבנק, וככל שההחזר יהיה בפריסה ארוכה יותר כך הסכום הבנקאי יגדל בהתאמה על בסיס אותו יכולת החזר.
גיל: סיבה נוספת היא גיל הלווים. הרבה פעמים בנקים יתקשו לתת משכנתא למבוגרים (מעל לגיל 60), בשל החשש מפטירה או ממחלות ונכויות. עם זאת, גם למבוגרים יש אלטרנטיבה בדמות משכנתא למבוגרים הנקראת גם משכנתא הפוכה. רוב הבנקים נוטים להעניק הלוואות דיור לתקופה שבה גיל הלווה לא יעלה על 80 שנים, לצד זה קיימת גם הגבלה בה לאורך חיי המשכנתא, שלא יעלה על 30 שנים. משכנתא הפוכה מאפשרת גם למבוגרים לקבל משכנתא תמורת נכס קיים בתנאי החזר נוחים, הן מבחינת גובה ההחזר והן מבחינת התשלום, לכן משכנתא הפוכה מושלמת למבוגרים.
תקרת הגיל 80 נובעת מהעובדה שחברות הביטוח לא מוכנות לבטח ביטוח חיים לאחר גיל 80, משרדינו מתגאה בכך שע"י קשרים עם חברות הביטוח אנו יודעים להעמיד ביטוח חיים עד לגיל 85, וכפועל יוצא פריסת המשכנתא הבנקאית מאושרת עד לגיל 85, וזה בהתאם לצרכי הלקוח, ולעיתים הפריסה הנוספת של 5 השנים גומרת לעסקה להפוך משלילית לחיובית, ובכך הצלחנו לעזור לזוג מבוגר לרכוש דירה, ולא לגור בשכירות לשארית חייו.
נכסים מעוקלים והתנהלות בנקאית בעייתית: נכסים מעוקלים כגון חברות, מכוניות, נכסי-נדל"ן או חשבון בנק מעוקל ימנעו את קבלת אישור המשכנתא המיוחלת מצד הבנקים. גם התנהלות בעייתית מול הבנק יוצרת בעיות דומות, למשל צ'קים חוזרים.
היסטוריית אשראי: כל מי שמתקשה להחזיר חוב מסיבות שונות, בהן פשיטת רגל, הליכי כינוס נכסים, החזר חובות המוכר בשם פיגורים, או אכ"מים (שיקים שחזרו ללא כיסוי) אי עמידה במסגרת אשראי וכדומה יתקשה לקבל משכנתא.
נציין כי הבנק מתבסס רק על הכנסות מדווחות ולא למשל על הכנסות חד פעמיות ו/או הכנסות לא מדווחות.
מה מסורבי משכנתא יכולים לעשות ?
יש כמה פתרונות למשכנתא למסורבים. אנחנו מייעצים לפנות קודם כול לגורמי הייעוץ. יש שלושה סוגי פתרונות עיקריים:
- לפעול מול הבנק שלכם, אם לבנק יש חשש מיכולת ההחזרה שלכם, תוכלו לשנות את סכום ההלוואה, להגדיל את ההון העצמי, להחליף או להוסיף ערבים, לפרוס את הלוואה כך שתהיה בטוחה יותר לבנק ועוד.
- במקרה של משכנתא למוגבלים – שקיבלו סירוב מבנק אחד מסורבי המשכנתאות יכולים גם לקבל הסכמה למשכנתא לבנק אחר. הבנקים אינם דורשים דרישות זהות וייתכן למשל שבבנק חזק יותר יהיה יותר קל לקבל משכנתא למוגבלים.
- דרך נוספת היא לפנות למוסדות חוץ בנקאיים. שבהם אפשר לקבל הלוואות מהר יותר כיוון שעבורם חשוב יותר ערך הנכס הממושכן מאשר העבר הפיננסי שלכם. עם זאת לעיתים תצטרכו לספק ביטחונות, כמו ערבים, ערבויות ועוד. גופים חוץ בנקאיים נותנים ביותר קלות משכנתא למוגבלים אם יש נכס ממושכן.
- הלוואה כנגד נכס. תמיד כאמור אפשר למשכן את הנכס שלכם או בהסכמה נכס של קרוב משפחה. בהלוואה כנגד נכס יש אפשרות גם למשכנתא בדרגה שנייה. משכנתא בדרגה שנייה פירושה שתוכלו לקחת הלוואה נוספת על נכס ממושכן. במקרה של משכנתא בדרגה שנייה הגורם המלווה נמצא בעדיפות נמוכה אם לא תצליחו להחזיר את מלוא הסכום. עוד אפשרות בהלוואה כנגד נכס היא משכנתא במימון מלא. משכנתא במימון מלא היא הלוואה שמכסה את כל הנכס שאתם קונים. משכנתא במימון מלא אפשר להשיג דרך שעבוד הנכסים או בדרכים אחרות, כמו הלוואה על חשבון חסכונות כמו קרנות הפנסיה או קופות הגמל, מינוף הנכס ע"י משכנתא בדרגה שנייה וכו'. יש אפשרות גם למשכנתא במימון מלא דרך הלוואות לכל מטרה. לאו דווקא מי שמסורב משכנתא יהיה מסורב הלוואה רגילה.
משכנתא לפושטי רגל
היבט נוסף במשכנתא למסורבים הוא פושטי רגל, שעדיין יכולים לתקן את המצב ולקבל משכנתא בתנאי שיש להם הון עצמי. פושטי רגל יכולים לקחת משכנתא, בתנאי שקיבלו צו הפטר מבית המשפט המחוזי הפוטר מחובותיהם, ובתנאי שכל חובותיהם כבר סגורים, רשימת התיקים בהוצאה לפועל נסגרה וזאת בכדי ליצור דירוג אשראי חדש שעם הזן יעלה באופן טבעי. תנאי נוסף הוא שיחלוף זמן רב- שלוש, מסגירת התיקים עד לקבלת BDI תקין. כמו כן חשוב לוודא שכל התיקים סגורים ברשומות.
משרדינו פרץ פיננסים מלווה מאות בקשות משכנתא מורכבות, ומשכנתאות למסורבים, מטרתנו היא לתת את הערך המוסף של הידע הנצבר, היחסים הטובים עם המערכת הבנקאית וקרנות מימון הנדל"ן, וכל זאת בכדי להעמיד ללקוחותינו משכנתא אטרקטיבית לרכישת נכס, ובכך לצאת לדרך חדשה ולהיות בעלים של נכס בישראל. לקוחות רבים הגיעו אלינו מיואשים, חלקם אף לאחר חתימת חוזה והצלחנו לאשר להם משכנתא לאחר מספר סירובים שהם קיבלו. ההצלחה של לקוחותינו היא ההצלחה שלנו. בהצלחה !
