כאשר יזם ניגש לפרויקט נדל"ן, ראשית הוא בוחן מהו היקף הפרויקט העומד מולו, הסביבה העסקית, ייעוד מגורים או מסחרי, זכויות בנייה ופוטנציאל השבחה. הפרויקט מבחינה מימונית מחולק לעלות רכישת השטח ולעלות הבנייה לרבות עלויות יועצים, עלויות מימון וכו'.
בשל המורכבות של ליווי פרויקט נדל"ן קיימים שלבים רבים בדרך לקבל טופס 4 המיוחל, בשל כך נדרש להתכונן ולהערך לסיכונים שיכולים לצוץ תוך כדי בניית הפרוייקט כגון: סיכונים משפטיים, תכנוניים, ביצועיים ומימוניים. במאמר זה נשתדל לסקור את הענף עם התמקדות בהיבט המימוני בנקאי.
לעיתים רבות לקוחותינו מגיעים למשרדינו עם פרויקט איכותי, אך ברשותם שיעור נמוך של הון עצמי ביחס להקיף הפרוייקט. בחלק מהמקרים הלקוח מגיע כבר לאחר חתימה על עסקה ואנחנו בוחנים עבור אותו לקוח דרכי גיוס עבור השלמת ההון עצמי, והכל במטרה שלא להכנס להפרת הסכם מול מוכר הזכויות או אל מול הדיירים בעלי הזכויות.
יזם ללא משמעת עצמית, בסיס כלכלי איתן, עמידה בלו"ז בהתאם לתוכניות דו"ח האפס לרבות ליווי צמוד של ייעוץ משפטי, מפקח שנמצא צמוד לפרוייקט והתערבות ונוכחות של הייזם עצמו בשטח, הסיכוי לסטות מהיעדים גדלים בהתאמה, וכל זה משתרשר לשורת הרווח שעלולה להתהפך להפסד.
בחירת הגוף לליווי פרויקט הנדל"ן:
בישראל ישנם מספר גופי מימון לפרויקט נדל"ן, חלקם בנקאים וחלקם חוץ בנקאים, חברות ביטוח וגופים מוסדיים. לכל אחד מהם יש את החוזקות שלו, כגון הריביות בבנקים הם הנמוכות ביותר, אך ישנן פרויקטים שהבנק אינו מוכן לאשר מסיבות מגוונות כגון: חוסר ניסיון של היזם, פרויקט בהיקף נמוך, שיעורי רווחיות נמוכים (או גבוהים מידי מה שנראה לא אמין), בעיות ברישום הנכס, BDI שלילי של היזם ועוד. וכאשר שעסקה בנקאית נכנסת לקשיים כלכליים ניתן לשלב את הגופים החוץ בנקאים, במטרה להציל פרויקט קיים ו/או לממן פרויקט חדש שאינו מאושר מלכתחילה בבנק.
משרדינו עובד מול הבנקים המובילים במשק וזאת במקביל לקרנות נדל"ן מגוונות, חברות ביטוח וגופים מוסדים מובילים וכל זאת במטרה למצוא את הפתרון למימון פרויקט הנדל"ן בצורה המהירה והזולה ביותר ללקוח.
בדר"כ הקרנות החוץ בנקאיות לליווי פרוייקט נדל"ן יותר גמישות, מהירות, עם רגולציה פחות קשיחה מהבנק, אך מאידך יקרות יותר מהריבית הבנקאית, ולכן ליווי שמתאים ללקוח אחד הוא לא הליווי שמתאים ללקוח השני, וזאת בשל מכלול הנתונים שהוצגו.
בדיקת כדאיות לעסקת ליווי נדל"ן:
כבר בשלב איתור העסקה עוד טרם הזמנת הדוח אפס משמאי, אנו יושבים עם הלקוח, ומנסים להבין מהם דרישותיו וציפיותיו מהפרוייקט, מהם הזכויות בנייה על השטח ומנסים לזהות פוטנציאל נוסף יחד עם עו"ד ושמאים שעובדים איתנו לשינוי ייעוד והטבות מיסויות.
תחילה בחינת נתוני הנכס, גודלו, ייעודו (מגורים, מסחרי, חקלאי וכו'), מצב רישומי ומשפטי, הסביבה וחשוב מאוד להגיע פיזית לראות את הנכס ולזהות אותו.
בשלב השני נדרש לבדוק את תוכנית המתאר החלות על הנכס, החל מתוכנית מתאר ארצית, לתוכנית מתאר מקומית ובחינת חלוקת השטחים הציבוריים, שטחי שירותי, תוכנית בניין עיר, לגבי אופי השימוש והייעוד בקרקע.
בחינת עלויות הקמה של פרויקט הנדל"ן, עלות השטח לרבות מחיר הנכס, מס רכישה שבדר"כ מוטל על הרוכש, היטל השבחה שבדר"כ מוטל על המוכר, עלויות משפטיות לליווי עסקת המכר, דמי תיווך ועוד.
לפרויקט נדל"ן בדרך מתלוות עלויות נוספות כגון דמי פיתוח, היטלי קרקע, יועצים מקצועיים, פיקוח הנדסי, פיקוח בנייה, שמאות, שיווק ואנשי מכירות ועלויות מטה ותקורות שוטפות.
עלות הבנייה בפועל כוללת את חומרי הגלם (עלות המכר), עלות כ"א הפועלים באתר הבנייה.
עלות מימון לפרויקט הנדל"ן, בהתאם לגובה ההון העצמי וביחס להיקף הפרויקט ניתן לחזות את עלות המימון בהתאם לריבית מקובלת בשוק.
לאחר הצגת מלוא ההוצאות בגין הפרויקט, בתוספת ההכנסות ממכירת הנכסים, גופי המימון יצפו לראות רווח יזמי של 15%, מדבור ברווחיות סבירה ומקובלת וזאת בכדי לאשר עקרונית את העסקה.
מניסיוננו, לעיתים שלקוחות מציגים רווחיות של 30% ומעלה למערכת הבנקאית, מה שנראה טוב מאוד, לעיניי הבנקים זה נראה גרוע בשל אופטימיות יתר, ועל זה עלולים לדחות את הפרויקט.
ערבות חוק מכר בעסקת מימון נדל"ן:
כאשר היזם מוכר דירות בפרויקט, התקבולים משמשים עבור בניית הפרוייקט בפועל, ובעבר היו פרויקטים שנכנסו לחדלות פרעון באמצע תהליך הבנייה, אותם רוכשים איבדו את כספם מאחר וכספם בקושי הספיק לבנות את היסודות לבנייה, ובניכוי הוצאות מימוש ומשפטי לא נותר להם ההון ששילמו עבור הדירה המיוחלת.
לפיכך נחקק "ערבות חוק מכר", החוק מגדיר שהרוכשים ישלמו את כספם לחשבון הבנק הייעודי של הפרויקט, ולא לייזם עצמו או מי מטעמו. והבנק המלווה מפקח על שחרור הכספים בהתאם לקצב התקדמות הפרויקט. אותו בנק מלווה מעניק לרוכשים ערבות אשר מבטיחה את כספם, והרוכש יכול להיות רגוע בעת כניסתו לעסקה שכזו, בשל הפיקוח של הבנק המלווה.
* קבלנים מוכרים וגדולים שנפלו בשנים האחרונות הפקידו את כספי הלקוחות לא לחשבון הבנק הייעודי אלא לחשבונות החברה שלהם, מה שלמעשה מהווה איתות ודגל אדום לבעיה בהתנהלות ולזליגת כסף בריא אל מחוץ לפרוייקט עצמו.
אמנם ערבות החוק מכר דורשת מהיזם לעמוד באימות מידה נוקשות שנקבעו מראש כגון: עמידה ביעדי מכירה, בחינה ומדידה ע"י דוח האפס, שמירה על יחס שיעור רווחיות גולמית ותפעולית אך כל אילו שומרים בסופו של דבר על היזם עצמו ועל לקוחותיו רוכשי הדירות.
כיום גם הבנקים יודעים לתת "ערבות חוק מכר" וגם חלק מחברות הביטוח נותנות מענה דומה בדמות של "פוליסת חוק מכר".
השלמת הון עצמי למימון פרוייקט נדל"ן (הלוואת מזנין) מוכר בשם "חוב נחות":
הבנקים בישראל הינם שמרנים ואוהבים שלקוחותיהם באים עם לפחות 20% הון עצמי לעסקת הנדל"ן (ליווי בנייה).
להלן מקרה לדוגמא: בפרויקט שעלות השטח כולל עלות הבנייה מגיע ל- 100 מיליון ₪, היזם צריך להביא 20 מיליון ₪ הון עצמי. עבור יזמים קטנים מדובר בחסם שסוגר בפניהם את היכולת להקים פרויקט שכזה למרות ניסיון רב שהם צברו. בשלב זה אנחנו מגייסים גוף מימון נוסף בדמות של קרן נדל"ן, חברת ביטוח, גוף מוסדי והם יהיו מוכנים לממן 15 מיליון ₪ מתוך ה- 20 מיליון הון עצמי הנדרש חוב זה נקרא "חוב נחות", והבנק המממן את ה-80 מיליון נקרא "חוב בכיר" ובכך היזם צריך לגייס 5 מיליון ₪ בלבד לטובת הקמת פרוייקט של 100 מיליון ₪.
לפני הגשת בקשת מימון מהבנק עוברים תחילה לאישור עקרוני של הלוואת המזנין (החוב הנחות), לטובת השלב הנ"ל מתבקש היזם להציג תוכנית עסקית, דו"ח אפס, ונתונים אודות הבנק המלווה.
היתרון הגדול בהלוואת מזנין הוא מינוף ההון עצמי, כך שבהמשך לדוגמתנו ב- 20 מיליון ₪ יכול היזם לבצע 4 פרויקטים מאשר פרויקט אחד בליווי בנקאי.
לפיכך כל סטייה מהתוכנית, עלולה לאפס הון ההון העצמי של היזם ולכן עסקאות שכאילו מומלץ שיהיו במתכונת של ליווי פיננסי סגור.
איך הלוואת המזנין קשורה לליווי פיננסי סגור ?
ראשית ליווי פיננסי סגור הינה מסגרת אשראי לטובת בניית הפרויקט נדל"ן, שאינה תלויה בעסקאות נוספות של הקבלן במטרה "לבטח" את העסקה בכללותה עם מסגרת אשראי ייעודית לאותו פרוייקט נדל"ן. כך יוכל היזם לצבוע את כספו, להבטיח את ההתחייבות שלו מול רוכשי הדירות, וגם וכאשר מתכלות בעיות בפרויקט מהר מאוד ניתן לאתר אותם, בשל סטריליזציה פיננסית ותכנונית של הפרוייקט. בשונה מקבלנים מבצעים שעל אותה מסגרת בנקאית מבצעים מספר רב של פרויקטים בו זמנית.
מהם העמלות (הוצאות המימון) בעסקת ליווי בנייה ?
בעסקת ליווי בנייה קיימת תחילה שיעור הריבית על הכספים המגויסים, עמלת הקמה ועמלת הקצאת אשראי (מתומחר על המסגרת המאושרת), עמלת אי-ניצול גם על האשראי הבכיר וגם על האשראי הנכות, הקמת מסגרת בטחונות "ערבות חוק מכר" בבנקים או פוליסת חוק מכר בחברות הביטו, ומסגרת ערבויות לבעלי הקרקע וערבויות ביצוע, ואם מדובר במכרז ערבות מכרזית.
לכן לפני ששואלים מהי עלות הריבית, חייבים לבחון מהי העלות המימונית הריאלית של הפרויקט בכללותו.
אז כמה זה במספרים, להלן פירוט הוצאות המימון בליווי פרוייקט:
- ריבית בגין חוב בכיר בטווח של פריים + 1%-2%, בהתאם לטיב הלקוח.
- ריבית בגין חוב נחות (הלוואת מזנין) בטווח של פריים + 7%-9%, בהתאם לטיב הלקוח.
- עמלה חד פעמית להקמת פרוייקט ליווי 0.7%-0.9% מעלות הקמת הפרויקט.
- ערבות חוק מכר 0.7%-0.9% לשנה מהניצול בפועל ובהתאם לחברת הביטוח המבטחת.
- ערבות ביצוע 1.25% מסך הערבות בהתאם וידרש חוזית.
- הוצאה משפטית בהתאם להיקף הפרוייקט נע בטווח של 50-80 אלף ש"ח.
- דמי ניהול אשראי 0.25%-0.4% לשנה מגובה הערבויות.
- עלות דוח אפס 12-25 אלף ש"ח כולל ליווי שמאי בטווח של 5-12 אלף ש"ח מידי חודש.
* כל המספרים הינם תלויי פרויקט, רמת סיכון, איתנות היזם, ובהתאם לסביבת ריבית, לכן ייתכנו שינויים.
חוב נחות האם משתלם להשתמש בו ?
כפי שניתן לראות, העלות של החוב נחות הינו גבוה, אך יזם עם הון עצמי אינו יכול להתפרש על פני מספר פרויקטים ולכן בחישוב כללי במקרים רבים משתלם לו לנצל הזדמנויות עסקיות ולהפתח במספר רב של פרויקטים ע"י מימון בחוב נחות.
כמו כן, באישור העקרוני של חברות המימון, ישנן התניות מדוייקות מתי ניתן להפחית את שיעור חוב המזנין, וזאת במטרה להתבסס על חוב בכיר ובכך להפחית משמעותית את עלויות המימון, בדר"כ מותנה בקצב התקדמות הפרויקט יחד עם כמות יחידות דיור שנמכרו, ובשקלול ניתן להפחית את שיעור מימון החוב הנחות ע"י 2-3 מדרגות במהלך הפרויקט.
תהליך הליווי פיננסי הסגור מתבצע בשלבים הבאים:
שיעבוד הנכס לטובת הגוף המממן כנגד רישום משכנתא, כך שכל השקעה בנכס תשביח ישירות את השעבוד לאותו גוף מממן. בשלב השני היזם ישעבד את הזכויות החוזיות והזכויות העתידיות לטובת הגוף המממן. לאחר שיעבוד מלוא הזכויות פותחים חשבון בנק ייעודי המשועבד לגוף המממן ואך ורק דרך חשבון זה נכסים כספים בגין מכירת נכסים ויוצאים כספים לטובת בניית הפרוייקט.
כל המטרה היא שהכספים יהיו בהתאם לדוח אפס שהוזמן דרך שמאי או מהנדס מאושר של הבנק, שם ניתן לראות את התזרים הוצאות הצפוי, לוחות זמנים, עלויות צפויות ורווחים צפויים.
שחב מהותי הינו פיקוח על הפרויקט כולו, בכדי לוודא שאין סטייה מתוכנית דוח האפס הראשונית, במידה וישנן סטיות צריכים לעדכן את דוח האפס, בהתאם לסטיות הקיימות.
במקביל לפיקוח ההנדסי, הבנק מבצע פיקוח בעצמו אחר התקדמות הפרויקט, בחינת ניצול האובליגו המוקצה לפרויקט ביחס לשלב בו הוא נמצא ובחינת הזרמת מקורות הון של היזם.
בשלב זה הבנק משחרר כספים מחשבון הפרוייקט הייעודי בהתאם לקצב התקדמות הפרויקט, בגין כספים שנכנסים לקופה עבור דירות שנמכרות מנפיקים ערבויות חוק מכר, הבנק המממן בוחן את כל חוזי ההתקשרות אל מול הספקים הראשיים, קבלני המשנה ונותני השירות, וזאת עד לסיום תהליך בנייה והשלמת העסקה בכללותה.
חשוב לציין כי הבנק מוודא בכל שלב בפרויקט שיש ברשותו די בטחונות לשחרר את הפעימה הבאה, כי שאם חלילה נוצר בעיה כלכלית בפרויקט, לבנק קיימת כרית בטחון בעת מימוש הבטוחות ששועבדו לטובתו לפרעון האשראי אותו העמיד.
משרדינו פרץ פיננסים מלווה ובוחן עסקאות החל מאיתור העסקה, בחינת דו"ח האפס, התנהלות מול מקורות המימון השונים, היחלצות מבעיות פיננסיות בשל אי עמידה בתנאי חיתום, מציאת מקורות מימון לגשר על פערי תזרים בעסקאות נדל"ן וכל זאת במטרה להגיע לסיום העסקה במהירות האפשרית ועמידה ביעדים שנקבעו. במקרים רבים תוך 48 שעות אנחנו מצליחים להמציא אישור עקרוני ומייצרים וודאות ליזם הפרוייקט.
