לא אישרו לך משכנתא זה לא סוף פסוק. יש עדיין הרבה דברים שאתם יכולים לעשות במקרה שלא אישרו לכם משכנתא. במאמר זה נסקור כמה מהם.
מה הסיבות שמסרבים למשכנתא?
יש מספר סיבות שבנקים לא מאשרים משכנתא. לרוב כמובן הבנקים נמצאים בתחרות על קהל צרכני המשכנתאות ולעיתים אף יציעו להם הטבות מפליגות, הלוואות הצטרפות בריבית אפסית, עם זאת יש כמה מקרים שבהם הבנקים לא מוכנים לקחת את הסיכון, אלו כמה מהמקרים שבהם הבנקים עלולים לסרב למשכנתא:
- סכום גבוה מדי מבוקש – הסכום הינו מוגבל ל- 35% מההכנסה הפנויה של נוטלי המשכנתא, כמו כן, הסכום לא יכול לעלות על 75% ממחיר הנכס בעת רכישה (בגין דירה ראשונה).
- נתוני הכנסות – לא כל הכנסה נספרת, לדוגמא עזרה שוטפת מההורים אינה הכנסה מוכרת, מקום עבודה חדש וללא וותק תעסוקתי גם כן לא יספר, הכנסות זמניות אינן נספרות וכו'. לכן אופן הצגת ההכנסות הינן מרכיב קריטי באופן קבלת החלטת הבנק בכדי לקבל את המשכנתא המיוחלת.
- עבר בנקאי בעייתי – BDI שלילי בין אם מדובר בצ'קים חוזרים, איחור או קושי בלהחזיר בהלוואות, נכסים מעוקלים, תיקים פתוחים בהוצאה לפועל, חריגות ממסגרת, תביעות משפטיות, הגבלות בנקאיות ועוד – הבנק יתקשה לתת משכנתא. אך בכדי לפתור בעיה זו, נצטרך להגיש את הבקשה מראש עם הצגת הבעיה, סיבות לקיום הבעיה והצגת הפתרון.
- גיל – בשני קצוות הגיל, גיל צעיר (מתחת לגיל 23) וגיל מבוגר (מעל לגיל 70), הבנק לא שמח לתת משכנתא- לגילים צעירים כיוון שעדיין לא הוכיחו ותק תעסוקתי, וכן לגילים מבוגרים שפריסת המשכנתא לטווח של עד לגיל 80, עם יכולת החזר מועטה גורמת למשכנתא להיפסל, כיוון שמשכנתא היא הלוואה לאורך זמן, על כן יש פתרונות דוגמת משכנתא הפוכה המיועדים למבוגרים מגיל 55.
- וותק תעסוקתי– כמו שגיל משחק תפקיד כך גם משחק ותק בעבודה. אם אתם לא יכולים להראות מספיק משכורות, הבנק יתקשה לתת לכם משכנתא, מאחר ויחשוש ליציבות התעסוקתית. במקרים כאילו מומלץ להציג לבנק את תלוש השכר ממקום העבודה הקודם, ובכך ליצור רצף תעסוקתי כרונולוגי.
- מצב משפחתי- ללווה יחיד יותר קשה לקבל משכנתא, מאחר ואין לו בין זוג מכניס שתומך ומגדיל באופן טבעי את רמת ההכנסות. וכפועל יוצא, אם הוא מפטור ו/או מפסיק להכניס מידי חודש אין לו כל גיבוי כלכלי, בשונה מבני זוג שאחד תומך בשני בכושר ההשתכרות לטובת המחייה השוטפת.
- נתוני הנכס- צורות רישום לא מקובלות למשל יכולות להשפיע על החלטת הבנק, כגון חריגות בנייה, בעיה בזיהוי הנכס, שיטת רישום לא תקינה, אי העברת בעלות תקינה, הערות אזהרה המעכבות רישום תיקון ורישום משכון וכו'
- ערבויות לא טובות- הבנק יכול לדרוש לקבל ערבים כתנאי לאישור המשכנתא, אך ברגע האמת הבנק יכול להחליט שהערבים לא עומדים בסטנדרטים הנדרשים כגון, גיל, מבחן הכנסות ועבר בנקאי תקין BDI. כמו כן הבנקים מבקשים ערבים דרגה ראשונה קרי (הורים, אחים, ילדים), ובמקרים רבים הקרובים אינם יכולים לחתום על המשכנתא מהסיבות שצויינו.
לא אישרו לי משכנתא ,זהו לוותר על חלום הבית?
יש כמה פתרונות עבור אותם אילו שנכנסו לקטגוריית משכנתא למסורבים:
- לוותר על משכנתא בנקאית ולפנות לחברות הביטוח שיותר להעמיד משכנתאות בפריסות ארוכות של 30-40 שנים בריביות אטרקטיביות.
- במקרה של משכנתא למסורבים או משכנתא למוגבלים אפשר להשלים את ההלוואה דרך הלוואה לכל מטרה, שאומנם יקרה יותר ובפריסה קצרה יותר.
- אפשר לנסות לקבל את המשכנתא בבנק גמיש יותר. משרדינו מכיר היטב את המערכת הבנקאית, ולכן יש לנו את הידע והניסיון לנתב כל בקשה בהתאם למורכבות התיק ולגמישות הבנקאית, ובפתרון זה ניתן יהיה לקבל אישור עקרוני למשכנתא וזאת למרות שהתיק נדחה בבנק בו הלקוח פעיל עשרות שנים בהתנהלות תקינה.
- מסורבי משכנתא יכולים גם לנסות למצוא אפיקים אחרים. אפיקים חוץ בנקאיים כגון חברות ביטוח, קרנות למימון נדל"ן נותנים פתרונות משכנתא למסורבים או משכנתא למוגבלים.
- יש אפשרויות נוספות במקרי משכנתא למסורבים, או משכנתא למוגבלים כמו הלוואה כנגד נכס קיים, זה יכול להיות נכס שלכם או של ההורים. ע"י גיוס הלוואה נוספת אשר תקל על הבנק לאשר סכום נמוך יותר.
- אפשר לנסות לקבל הלוואה כנגד חיסכון, דוגמת קרן פנסיה, קרן השתלמות או קופת גמל, בריביות אטרקטיביות.
אם לא אישרו לי משכנתא לפני כמה שנים, אני עדיין יכול לקבל משכנתא?
כן, הזמן הוא גורם שמשחק תפקיד עבור מסורבי משכנתא. ברור שאם מצבכם לפני כמה שנים לא אפשר לקחת משכנתא, עתה אתם יכולים לקחת משכנתא אם מצבכם הפיננסי השתפר, אם הנכס מתאים יותר, אם כבר בגרתם בגיל, ה BDI השתפר בציון וכדומה. כמו שאמרנו, האמרה "לא אישרו לי משכנתא" הינה פתירה, ולעיתים ולאחר בחינה שלנו אנו מתאמים עם הלקוח פגישה לעוד חצי שנה, בכדי שיצבור וותק ודוח ה BDI יציג שיפור משמעותי, הן באישור הבקשה והן בריביות אטרקטיביות יותר.
מה אני עושה אם לא אישרו לי משכנתא שנייה או מיחזור משכנתא?
גם אנשים בעלי נכס קיים וכשיש עליו משכנתא נכנסים לקטגוריה של מסורבי משכנתא, מאחר ואף גוף אינו מעוניין להגדיל להם חשיפת אשראי, ובזמן שהם קיבלו משכנתא מצבם הפיננסי עוד היה תקין.
ולכן, לעיתים גם בתחום של משכנתא שנייה יהיו מסורבים, חלק ממה שאפשר לעשות הוא משכנתא בדרגה שנייה או משכנתא כנגד הערת אזהרה בתנאי בלון וללא החזר חודשי במטרה לשקם פיננסית את הלקוח ולהוציא אותו לדרך חדשה, וזאת במקביל לגיוס של מאות אלפי ₪.
משרדינו "פרץ פיננסים" נותן מענה מקיף לעסקאות משכנתא מורכבות, ומוציא לקוחות רבים משוק השכירות לשוק הבעלות, וזאת ע"י הבנת צרכי הלקוח, תיאום ציפיות, בניית תמהיל משכנתא עם החזר חודשי מותאם ליכולת ההחזר. ובכך הלקוחות הופכים להיות בעלים על נכס וזאת למרות העבודה שהם פנו אלינו עם מכתב סירוב מצד הבנק שלהם. בשל הקשרים, הידע והניסיון, אנו יודעים להנגיש פתרונות פיננסים מגוונים ויצירתיים עבור לקוחותינו.
