אם עד לפני תקופה יזמים לא הכירו את המונח "הלוואת מזנין", הרי שבשנה האחרונה אין יזם נדל"ן העוסק בגיוס מימון פרויקט נדל"ן שלא שמע על הלוואה זו שהיא בעצם הלוואה המאפשרת השלמות הון עצמי. השלמת הון זו יכולה לסייע רבות ליזמים שמעוניינים לקדם פרויקט נדל"ן אך הם נדרשים לגיוס הון ראשוני שאין באפשרותם להעמיד, וגם אם יש באפשרות היזם לגייס את ההון לפרויקט הוא מעדיף עם אותו ההון לקדם 3 פרויקטים, ובכך להגיע למינוף ומיקסום הרווח על בסיס ההון העצמי שעומד לרשותו.
מהי הלוואת מזנין?
הלוואת מזנין היא הלוואה הניתנת להשלמת הון עצמי למימון פרויקט נדל"ן. כל יזם יודע שכדי לקדם פרויקט נדל"ן צריך להערך עם הון עצמי השווה ל- 30% מהיקף הפרויקט. ומה עושה יזם שאין ברשותו מספיק כסף למימון פרויקט נדל"ן, אך מנגד יש לו את כל הכישורים לכך? בדיוק לכך קיימת הלוואה להשלמת הון עצמי ליזמים עבור מימון פרויקט נדל"ן.
להלן מקרה דוגמה מייצגת להלוואת מזנין:
יזם המעוניין להקים פרויקט נדל"ן בהיקף של 100 מיליון ₪, הבנק המלווה מוכן לתת ליזם ליווי בנקאי מלא בשיעור מימון של 70%, קרי 70 מיליון ₪, מכאן נגזר שהיזם צריך להביא הון עצמי בסך של 30 מיליון ₪ לפרוייקט הנ"ל.
ליזמים בסדר גודל קטן-בינוני אין את האפשרות להעמיד את אותם ה- 30 מיליון ₪, וכאן בדיוק הלוואת המזנין יודעת להשלים ליזם 70% מימון מההון העצמי הנדרש קרי 21 מיליון ₪ השלמת הון, ובכך היזם צריך לממן 9 מיליון ₪ בלבד בשביל להרים פרויקט בהיקף של 100 מיליון ₪.
לכן, יזם שרוצה לחלוש על מספר פרויקטים בו זמנית, והונו העצמי מוגבל "וכלוא" בפרויקטים בביצוע הדרך של הלוואת מזנין היא הדרך הקלה להתפרס על פני פרויקטים נוספים, ובכך להגיע למימוש הפוטנציאל העסקי העומד לרשות היזם.
חשוב לציין כי הריבית על הלוואת מזנין בשל המינוף הגבוה יקרה יותר מהריבית על הקצאת המסגרת של הבנק המלווה, על כך נרחיב בהמשך.
למי מתאימה הלוואת מזנין?
כאמור, לכל פרויקט נדל"ן צריך להשקיע הון עצמי ראשוני. יזם בתחילת דרכו מבין שללא השלמת הון ע"י הלוואת מזנין ככל הנראה לא יהיה לו התקציב והיכולת הכלכלית להיכנס לאותו פרוייקט נדל"ן, ולכן הלוואה זו מתאימה למספר יזמים:
- יזם שהונו העצמי מוגבל והמימון הבנקאי אינו מספיק לביצוע העסקה.
- יזם שמעוניין להתפרס על פני מספר פרוייקטים והונו העצמי מספק רק לפרויקט אחד, ע"י הלוואת המזנין הוא יכול להתמנף ל- 3 פרויקטים במקום להיות בפרויקט אחד, ובכך הוא מצליח לשלש את הרווחיות הצפויה.
- יזם שמזהה שכספים שברשותו "כלואים" בפרויקטי נדל"ן בתהליך וחושש שהם לא יתקבלו בזמן, יקח הלוואת מזנין ועד לקבלת הכספים הוא יפרע את ההלוואה, וזאת במטרה לרדת לשטח ולהתחיל לבנות את הפרויקט בהקדם האפשרי.
- יזם שמעוניין לחלץ כספים מפרויקט נדל"ן שנמצא בביצוע, במטרה לתעדף את הכספים למימון פעילות עסקית או לכל מטרה עסקית אחרת.
חשוב לציין כי הלוואת מזנין מתאימה לביצוע פרויקטי נדל"ן מגוונים כגון: מימון נדל"ן מסחרי לרבות בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, השקעה בקרקע למטרת בניה רוויה, מימון הון עצמי לקידום פרויקט התחדשות עירונית כמו תמ"א 38 1/2 ועוד.
איך מגייסים הלוואת מזנין להשלמות הון עצמי?
הלוואת מזנין ניתנת כאמור, עבור מימון פרויקט נדל"ן, אך לרוב היא ניתנת תמורת שעבוד שני של נכס קיים בשילוב של שיעבוד זכויות בנייה. על פי רב ניתן לקבל את הלוואת המזנים מקרנות נדל"ן פרטיות ומחברות ביטוח שיודעות לתת גם ערבות חוק מכר לביצוע העסקה.
חוב בכיר אל מול חוב נחות – השלמת הון עצמי:
כאמור, הגופים הבנקאים הינם העוגן לעסקה אך לא תמיד, רמת הריבית שלהם נעשה סביב 4%-6% עבור מימון הפרויקט בהתאם לטיב הלקוח, מימון זה נקרא בשם המקצועי "חוב בכיר" המקבל רישום משכנתא ו/או זכויות מדרגה ראשונה, מנגד "החוב הנחות" הוא חוב המזנין המוכר גם בשם השלמת הון עצמי ליזמים, זהו מגרש שבו נמצאות חברות חוץ בנקאיות, שם טווח הריבית נע סביב 10%-12%. חשוב לציין, לעיתים ליזם אין את ההון הנדרש למימון הפרוייקט הבנק המלווה מחייב את היזם להציג אישור מקדמי של השלמת ההון כתנאי סף לטובת אישור למימון וליווי הבנקאי, ולכן ללא אישור הלוואת מזנין היזם לא יכול לבצע את הפרויקט מלכתחילה.
מה חשוב לבדוק לפני מימון פרויקט נדל"ן?
עולם הפיננסים והנדל"ן ובפרט השילוב בינהם טומן בחובו מורכבויות רבות המייצרות רמת אי-וודאות לאורך כל חיי העסקה. בשל כך חשוב להכיר את הבעיות הקיימות כדי להימנע מהן עוד בטרום העסקה. אז מה נחפש ?
- גוף מימון בעל ניסיון עשיר:
בחרו בגוף מימון שיש לו ניסיון וידע בעולם ליווי ומימון פרויקטי נדל"ן. חשוב לאמת שהגוף שמעמיד את הלוואת המזנין יודע להשתלב עם הבנק המלוואה, ובפרט שביצעו עסקאות במשותף ללא תקלות מהותיות. קרנות מימון נדל"ן הן בדר"כ בעלות צוות של כלכלנים וחתמי אשראי שמגיעים מעולם הבנקאות ולכן קיימת שפה אחידה בין נותני החוב הנחות (הלוואת מזנין) לנותני החוב הבכיר (הגוף הבנקאי). חשוב מאוד לשאול לגבי פרויקטים שבוצעו ואפילו להגיע ליזם ולשאול אודות הגוף המממן.
כאשר לגוף מימון ישנו ניסיון, בעיות סבוכות עלולות להיפתר די בקלות בשל הניסיון הנצבר וההבנה המערכתית של הפרויקט, אך גוף מימוני ללא ניסיון עלול להפיל עסקאות מאחר וכל בעיה קטנה תגרום לו לחשוש להמשיך ולממן את העסקה.
לעיתים רבות ישנה האטה בשוק הנדל"ן וקושי במכירות או עיכוב בניה, וחשוב שהגוף המממן יבין שצריך להזרים כסף נוסף גם אם לא תוכנן מראש. - גוף מימון העומד בזמנים:
בחרו גוף מימון שעומד בזמנים, זה מתחיל כבר מפגישת ההיכרות, זיהוי הנפשות הפועלות והרצון שלהם להיכנס לעסקה מורכבת. עמידה בזמנים היא לא קלישאה, היא יכולה לגרום לקריסת פרויקט ולהפוך אותו מרווחי להפסדי בשל הפרות משפטיות, גידול טווח ימי המימון ותגובת שרשרת של עיכוב קבלני הביצוע וכפועל יוצא עיכוב וייקור בתהליך כולו עד לרמת הפסד כספי של היזם.
שיטת תמחור משתלמת בהלוואת מזנין היא הבסיס להבנת העסקה:
שיטות התמחור שונות מגוף לגוף, בחלק מהמקרים עמלת הקמת ההלוואה הינה על מסגרת האשראי המאושרת, ובחלק אחר העמלה היא על היקף הפרויקט, כמו כן טווח הריבית משתנה משמעותית בין הקרנות השונות, גם בסביבות ריבית של 10%-12% בהתאם למקדמי הרווחיות והניסיון של היזם. כל זה לפני דמי ניהול, עמלות תפעול ובמקרים מסוימיים בדרגות סיכון גבוהות השתתפות ברווחים "קיקרים". עלויות ערבויות חוק המכר הינה סוג של הוצאה ביטוחית אך נכללת בבליל ההוצאות המימוניות. עמלת הערבות הינה שנתית ונמדדת בהתאם לסה"כ המכירות אותם צריך היזם לבטח אל מול הגוף הממן לטובת ביטחון הרוכשים.
לסיכום:
הלוואת מזנין היא הלוואה המשמשת עבור השלמת הון עצמי לעסקת ליווי נדל"ן. כאמור, הלוואת המזנין מושפעת מאופן ניהול האשראי, גופי המימון ומקורות האשראי, תמחור הפרויקט בהתאם לדוח האפס של השמאי ולוחות הזמנים בכדי לזרז תהליכים ולהגיע לסיום הפרויקט בהצלחה. אם גם אתם מעוניינים לגייס מימון לפרויקט הנדל"ן שלכם, הגעתם למקום הנכון "פרץ פיננסים", צרו קשר ותקבלו ליווי פיננסי מקצועי והגון.
