הון עצמי למשכנתא – הדרך לרכישת דירה

ההון העצמי למשכנתא הינו סכום כספי שהלווה מביא איתו "מהבית" לטובת רכישת נכס אם לדיור ואם למטרה מסחרית במטרה להשלים את עלות רכישת הנכס ע"י קבלת משכנתא והשלמת מלוא תשלום העסקה.

המשכנתא היא בעצם היתרה שהבנק מלווה לצורך השלמת קניית הנכס המיועד. ככל שההון העצמי גדול יותר, ההחזרים החודשיים יכולים להיות קטנים יותר וכך גם הריביות תפחת וככל שהמשכנתא מסוכנת יותר גם הריבית תהיה גבוהה יותר.

בישראל יש הגבלה על ההון העצמי לרכישת דירה עד 75% במערכת הבנקאית ועד 80% במערכת החוץ בנקאית, וזאת בכדי לא ליצור מינופים גבוהים, וכדי למנוע מצב שהלווים לא יעמדו בהחזרים החודשיים.

כמה הון עצמי למשכנתא צריך לדירה ראשונה ?

בהון עצמי למשכנתא יש הבדל בין דירה ראשונה לדירה שנייה. ההנחה היא שעבור דירה ראשונה תצטרך הלוואה יותר גדולה ויש רצון לעודד צעירים לרכוש דירה. הנחה נוספת שצעירים עדיין לא צברו די חסכונות ונכסים, ולכן ההון העצמי במערכת בנקאית הדרוש לדירה ראשונה הוא 25% מערך הדירה.

כמה הון עצמי צריך למשכנתא לדירה שנייה ?

לעומת זאת, עבור דירה שנייה, לאחר שצברתי כבר נכסים והון, תצטרכו לגייס הון עצמי גבוה יותר של 50% מערך הדירה. וזאת בנוסף למס רכישה גבוה שנעמד על 8% בגין דירה שנייה, לא כמו שבדירה הראשונה המס רכישה הינו ליניארי ונמוך משמעותית.

מנגד בחברות הביטוח ניתן להגיע למימון של 80% משווי הנכס לדירה שנייה, אך בריבית גבוהה מהריבית הבנקאית.

רעיון יצירתי להוזלה בעלויות הון עצמי על נכס קיים:

כאשר לקוחות פונים אלינו עבור גיוס מקורות לרכישת נכס שני, אנחנו מציעים שהם יקחו מהבנק משכנתא עד ל- 50% משווי הנכס הנרכש, לאחר מכן על הנכס הנרכש אנחנו מעמידים משכנתא בדרגה שנייה של עוד 35% ועד הבית הראשון ניתן לגייס 15% אם במשכנתא ראשונה או שנייה, ובכך מגיעים ל- 100% מימון בתמהיל ריביות כמעט בנקאי ובפריסה של 30 שנים.

כמה הון עצמי צריך במחיר למשתכן ומחיר מטרה ?

בהוראה של זוכי "מחיר למשתכן" קבעו שההון העצמי המינימלי הנדרש עומד על 100,000 שקלים, או 10% ובישובים המזכים במענקים ההון העצמי המינימלי עומד על 60 אלף שקלים. מאחר והממשלה משנה לעיתים את מסלולי הסבסוד, וסוגי התוכניות מומלץ שתיצרו איתנו קשר וניתן לכן פרטים מהימנים ועדכניים בהתאם לתוכנית העידוד מטעם הממשלה במימון העסקה.

דרכי השגת מקורות להון עצמי ?

אחד הקשיים שבהם נתקלים מבקשי הדיור הוא הקושי להגיע להון העצמי הראשוני, ודאי לאחר עליית מחירים הצורך בהון עצמי גדל בהתאמה.

הנה כמה שיטות מומלצות להגדלת ההון העצמי:

1. הקטנת ההוצאות והגדלת ההכנסות:
   נראה עיקרון כמעט מובן מאליו, אבל קשה לשמור עליו לאורך זמן. משק בית שבו באופן קבוע גדל הפער בין ההכנסות להוצאות (לטובת הכנסות כמובן) מגדיל את ההון העצמי שלו. איך עושים את זה? תרשים תקציב חודשי של הוצאות, מה מותרות ומה הוצאות הכרחיות, חיפוש אפיקי השקעה מניבים דוגמת פיקדונות, שוק ההון, השכרה, מכירת פרטים, הגדלת הכנסות באמצעות עבודה ועוד.
2. הלוואה לכל מטרה:
   הלוואה לכל מטרה לא חייבת להיות עבור דיור, אבל היא מאפשרת לכם להכניס עוד כסף להון העצמי למשכנתא שבה הריבית זולה יותר מרוב ההלוואות וכך גם תוכלו להגדיל את המסגרת.
   
   החיסרון הוא שכאשר הזוג המעוניין לקבל אישור למשכנתא עבור הדירה המיוחלת, הבנק יספור את ההחזר על ההלוואה, ובכך ההכנסה הפנויה תפחת והסיכוי לקבל את האישור העקרוני למשכנתא יפחת בהתאמה.
3. סיוע של חברים או משפחה:
   אחת האפשרויות הנפוצות להגדלת ההון העצמי היא שימוש בחברים ובמשפחה (בעיקר בהורים). פעמים רבות ההורים לוקחים משכנתא הפוכה בכדי לגייס הון ראשוני לזוג הצעיר לרכוש דירה, ולעיתים יותר נדירות אחד מהאחים לוקח הלוואה או שהוא חותם כערב על הלווה בכדי להגדיל את מבחן ההכנסות המצרפי ובכך ניתן לקבל אישור עקרוני למשכנתא מוגדלת.
4. הלוואה על חשבון תוכניות חיסכון (חברות ביטוח):
   עוד אפשרות היא לקחת הלוואה על חשבון תוכניות חיסכון, אלו הפנסיות שלנו, קרנות ההשתלמות וקופות הגמל. ניתן לקחת הלוואה תמורת שעבוד הכספים בתוכניות החיסכון. החיסרון הוא שאנחנו מסכנים את כספי החיסכון לטווח ארוך שלנו. היתרון הוא ריבית נמוכה יחסית. עם זאת, גם תקרת ההלוואה נמוכה בהתאמה לגובה החיסכון בניכוי המס על פירעון מוקדם.

איך הון עצמי נמוך משפיע על רכישת הדירה ?

הון עצמי נמוך אומנם מקשה על רכישת דירה אך כדי לא להתחייב להלוואות יקרות, יש כמה אפשרויות לבעלי הון עצמי נמוך. כאמור במחיר למשתכן צריך פחות הון עצמי. אז כדאי לבדוק אם אתם זכאים ולנסות לזכות בהגרלות. דרך נוספת היא להתרחק לפריפריה ולחפש דירות זולות יותר מאזורי הביקוש. עוד דרך היא לחפש דירות ישנות או קטנות במחירים נמוכים ולבצע להם השבחה כך שערך הנכס יגדל.

משרדינו "פרץ פיננסים" קיים משנת 2010, וליווה מאות עסקאות משכנתא מורכבות כולל עסקאות ללא הון עצמי, וע"י יצירתיות ורצון עז של הלקוח לצאת משוק השכירות נכסים ולהתחיל לרכוש לעצמו נכס בשיתוף פעולה לבצע עסקאות מורכבות שהוכיחו את עצמם.

הכיף שלנו הוא לעזור ללקוח שרוצה לעזור לעצמו, למצוא דרכים יצירתיות ולוות את הלקוח עד לקבל המפתח המיוחל.