הגדלת משכנתא היא פתרון המביא תועלת פיננסית לבעלי נכסים. פעמים רבות אנשים ועסקים נזקקים לכסף נזיל וזמין ולאחר שכל האמצעים נוצלו, נראה כי אין פתרון למצוקת האשראי. בשלב זה כאשר אין להם מהיכן להשיג את האשראי הדרוש, כאן נכנס הפתרון של הגדלת משכנתא קיימת על דירה או נכס מסחרי. לא כולם מודעים לעובדה שאם יש להם משכנתא על הנכס והם משלמים מידי חודש בחודשו, הם יכולים לבצע הגדלת משכנתא קיימת הן באותו הבנק או הן בתצורה של משכנתא בדרגה שנייה על אותו הנכס דרך חברות ביטוח וקרנות נדל"ן. הגדלת משכנתא מבוצעת ממגוון סיבות ובאמצעות ייעוץ משכנתא תוכלו גם אתם לקבל אותה בתנאים המתאימים ביותר עבורכם. במשרדנו "פרץ פיננסים" חושבים עליכם ומנגישים לכם כאן מידע ייחודי שנצבר ממאות רבות של בקשות וניסיון רב שנים שיכול לסייע לכם בהגדלת המשכנתא הקיימת.
מהי הגדלת משכנתא קיימת?
ברגע שמגדילים את הלוואת המשכנתא הקיימת על אותו הנכס שכבר משועבד ניתן לקבל כספים נוספים ללא כל סיכון מהותי מצד הבנק מאחר והנכס משמש כערובה. אך לפני שמגדילים משכנתא על דירה, הלקוח מחוייב לבצע שמאות על הנכס בכדי שהגורם המממן ידע מהו אחוז המינוף ומהו הסכום שניתן עוד להוסיף על בסיס המשכנתא הקיימת, ובמינוח המקצועי נקרא בשם (LTV) – Loan To Value ובתרגום חופשי יחס חוב לנכסים.
כאשר מגדילים את המשכנתא, המשכנתא המקורית נשארת באותם התנאים, ובאותה הפריסה ובאותו ההחזר החודשי, ולכן לעיתים רבות כאשר מגדילים משכנתא על דירה קיימת פורסים את המשכנתא הראשונים לטווח זמן ארוך יותר בכדי לייצר יכולת החזר לטובת האישור למשכנתא החדשה (הנוספת), וללא פריסת המשכנתא הראשונה הבנק לא יאשר את העסקה, בשל אי יכולת החזר.
איך מבצעים הגדלת משכנתא על נכס קיים?
אם יש לכם נכס בבעלותכם נכס מסחרי או נכס פרטי, ניתן להגדיל את המשכנתא הקיימת עליו. לצורך כך עליכם לוודא שאכן אחוזי המימון של המשכנתא לא מנוצלים דיים, כיום ניתן להגיע עד ל- 80% משווי הנכס.
לצורך כך פונים לבנק או לגוף האשראי המתמחה בהלוואות כנגד נכסים בבקשה להגדלת משכנתא על נכס קיים. הבנק ידרוש לראות מסמכים רלוונטיים המצביעים על יכולת החזר של הלווים כגון: תלושי משכורת, אישורי הכנסות לעצמאים, הכנסות מנכסים וקצבאות ועוד, במקביל מבחינה משפטית הבנק יגדיל את רישום המשכון שלו על הנכס ולאחר בחינה כלכלית יאשר את הגדלת המשכנתא. הגדלת משכנתא קיימת היא מעין הלוואת משכנתא נוספת על הנכס הממושכן שלא בהכרח תילקח מאותו הגוף שממנו נלקחה המשכנתא הראשונה. היא מלווה בריביות ובתנאי משכנתא שונים מהמשכנתא הראשונה מאחר והיא מסווגת כמשכנתא "לכל מטרה" בשונה ממשכנתא רגילה שנלקחת לטובת רכישת דירה ומסווגות כמשכנתא "לדיור", הפערים בריביות משמעותיים מאוד בין סיווג "דיור" לסיווג "כל מטרה", ולכן כאשר גוררים משכנתא חשוב להוכיח כי המשכנתא הנגררת היא לדיור בכדי לשמור על רמת ריבית נמוכה ככל האפשר.
כמה זמן לוקח התהליך של הגדלת משכנתא על נכס קיים?
זמן לקיחת משכנתא תלוי במשתנים רבים וככזה, גם זמן תהליך הגדלת משכנתא קיימת לא צפוי ולא ניתן להעריך במדויק את טווח הזמן הסופי. מאחר ומרגע הכנסת המסמכים להגשת הבקשה, חיתום ואישור עקרוני של הבנק, זימון שמאי לקביעת השווי העדכני של הנכס, זימון לחתימות בסניף הבנק, ביצוע רישומים משפטיים על הזכויות בנכס, ולפיכך ניתן לקבוע כי הגדלת משכנתא על נכס קיים יכולה לארוך חודשיים פלוס מינוס.
חשוב לציין כי מטרת ההלוואה הינה סיבה מהותית שלפיה לעיתים גורמת לעסקאות טובות להיכשל, ולכן חשוב מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות לאורך כל התהליך, כי לעיתים מה שנראה פשוט ותמים עלול לגרום ולהכשיל את העסקה כולה.
מתי לבצע הגדלת משכנתא על נכס קיים?
הגדלת משכנתא על נכס קיים היא פעולה המתאימה למי שצריך כסף מהיר וזמין בסדרי גודל גדולים, של החל מ- 100 אלף ₪ ועד לכמה מיליוני שקלים. המטרות לכך הן רבות ומגוונות: עזרה למשפחה, פירעון הלוואות קצרות ומעיקות, עזרה לילד לרכוש דירה, מימון טיפולים רפואיים ועוד. בבנק מכירים את הצורך בהגדלת משכנתא ויש מטרות רשמיות בהן תאושר הגדלת משכנתא על נכס קיים. במקרים חריגים שלא עונים להגדרה שכאן, הבנק יבחן את הבקשה ויראה אם נכון לו לאשר אותה.
הגדלת משכנתא לאיחוד הלוואות
איחוד הלוואות הוא נצרך במיוחד לבעלי הלוואות רבות שמתקשים להתנהל נכון פיננסית עקב ריבוי ההלוואות, שיוצרות אפקט סחרור כלכלי. הבנקים מאוד מעודדים את לפרוע הלוואות קצרות ולפרוס אותם בתצורה של משכנתא לסגירת חובות. חשוב לזכור כי איחוד הלוואות לא פותר בעיות מהשורש, וניתן לעשות זאת פעם אחת מאחר ובפעם השנייה הבית כבר מגיע לרמות מינוף בנקאי שאין עוד למקום להגדיל את המשכנתא בפעם השלישית אלא אם עבור מספר רב של שנים מהתוספת השנייה. וכן חשוב להתייעץ עם מומחה בתחום הכלכלה לפני צעד כזה.
הגדלת משכנתא לשיפוץ הבית
שיפוץ והרחבת הדירה הממושכנת היא סיבה מספקת לאישור הגדלת משכנתא. חשוב לציין שאם השיפוץ מהותי, הבנק יזמן את השמאי לפני ואחרי השיפוץ מכמה סיבות: הראשונה לראות שאכן השיפוץ בוצע, והשנייה לבחון מהי עליית הערך של הדירה בעקבות השיפוץ. הקושי העיקרי הוא שכאשר ישנם ספקי שיפוצים הבנק ירצה לשלם לספק בעצמו את השכ"ט כנגד חשבונית ורק כאשר הספקים שיפוצים מוכר ומאושר עם ניהול ספרים תקין, ולעיתים זה יותר קושי תפעולי לשחרר כספים מהבנק.
הגדלת משכנתא למימון טיפול רפואי
אנשים רבים נצרכים לעבור טיפולים רפואיים יקרים שהם מחוץ לסל הבריאות. כדי לא לוותר על איכות חייהם הם מוכנים לשלם מחיר יקר ובצדק. הגדלת משכנתא יכולה להוות פתרון לגיוס כסף לטיפולים יקרים שכאלו בארץ ובחו"ל. במקרים רבים כאשר בני הזוג מבוגרים הם יקחו משכנתא הפוכה ובכך ימנעו מהחזר חודשי, ויוכלו לבצע את הטיפולים ללא קושי תזרימי חודשי.
האם עדיף למחזר משכנתא או לקחת תוספת משכנתא על נכס קיים?
מחזור משכנתא יהיה משתלם אם תנאי המשכנתא הקיימת הם לא אטרקטיביים, וכאשר יש בשוק עליית ריביות מאוד קשה יהיה למחזר משכנתא מאחר, ולכן יהיה מומלץ להישאר עם המשכנתא הקיימת. לכן מחזור מטרתו להקטין את ההחזר החודשי, להוזיל ריביות ובדר"כ ע"י פריסת לשנים ארוכות מצליחים לעמוד ביעד. אך מנגד תוספת משכנתא על בסיס נכס קיים זוהי לקיחת משכנתא נוספת על זו הקיימת ועם הכסף ניתן לפעול למטרות רבות ומגוונות כפי שמופיע שחלקן הוצגו בהרחה.
לסיכום, הגדלת משכנתא קיימת היא פעולה בנקאית המגדילה את הלוואת המשכנתא הקיימת. סיכמנו את המקרים בהם ניתן להיעזר בהגדלת משכנתא על נכס קיים. משרדינו "פרץ פיננסים" בעל ניסיון של בקשות הגדלה רבות ומגוונות, מול הבנקים, חברות הביטוח וקרנות נדל"ן וכל זאת במטרה לדעת להעמיד ללקוח את הפתרון המתאים עבורו בהתאם ליכולותיו הפיננסים.
