רוצים לקחת משכנתא לרכישת דירה או על בסיס נכס קיים ומחפשים יועץ שישיג לכם אישור עקרוני למשכנתא בצורה מהירה ? אצל במשרד "פרץ פיננסים" אתם תקבלו בדיוק את מה שאתם מחפשים! כאן במאמר נציג בפניכם תשובות לשאלות המגיעות אלינו בנושא אישור עקרוני וזאת לאחר מאות רבות של בקשות משכנתא מורכבות עד לקבלת האישור העקרוני המיוחל.
מהו אישור עקרוני למשכנתא ?
כל מי שמעוניין לקבל משכנתא יודע שהוא נכנס לסוג של "מבחן" מול הגוף הבנקאי, הן ברמת השאלות, הצגת הרווחים היסטוריה פיננסית והכל במטרה להציג את המצב הקיים בצורה המיטבית עבורו. הלקוח מבין שהבנק רוצה לבחון את הבקשה להלוואה ולאתר "מוקשים" בכדי לא לעבוד לחינם ולתת סירוב בסוף כל התהליך המייגע. האישור העקרוני של הבנק הינו מסמך מחייב אך מנגד כולל סייגים רבים של התניות רבות מתי הבנק יכול לחזור בעצמו, ולבטל את האישור העקרוני.
מבחינה רשמית, ברגע שאתם מקבלים אישור עקרוני למשכנתא זה אומר שהבנק מבחינתו מאשר לכם משכנתא באופן עקרוני בלבד. האישור ניתן על סמך הנתונים שראה ודווחו בפגישה המקדמית בלבד.
הבנק חזר בו מהאישור העקרוני – מה הסיבה ?!?!?
- הלקוח הציג לבנקאי מהו השכר ברוטו, בזמן שהבנק מחשב את יכולת ההחזר לפי השכר נטו.
- הלקוח הציג לבנק 2 מתוך 3 ההלוואות שברשותו, ובפועל קיימות הלוואות נוספות.
- ללקוח קיימת תביעה משפטית כנגדו ובתצהיר הלקוח הציג כי את תביעות כנגדו.
- הלקוח הציג היסטוריית אשראי סדירה ותקינה אך בפועל הבנק זיהה כי לפני שנתיים וחצי היו חזרות.
- הלקוח העצמאי חשב שהוא מרוויח 20 אלף ₪, אך באישור רו"ח ההכנסה נטו הינה 12 אלף ₪ נטו בלבד.
הצגנו כאן מספר כשלים מאוד שכיחים, ולמרבה הצער על בסיס אותו אישור עקרוני למשכנתא רשמי מצד הבנק הלקוח חותם על עסקת רכישת הדירה בתום לב, ובשל כך מתחייב לעסקה במיליוני שקלים ובפעול אין ברשותו אישור משכנתא, מאחר ובתהליך החיתום הרשמי הבנק יחזור בעצמו והלקוח למעשה הינו מסורב משכנתא, וכפועל יוצא הדרך לקבלת אישור משכנתא קשה הרבה יותר ממה שהיה נדמה בפועל.
למה חשוב להוציא אישור עקרוני לפני רכישת דירה?
לא סתם מתעקשים על חשיבות הנפקת אישור עקרוני למשכנתא לפני רכישת דירה. חתימה על חוזה רכישה מחייב את הרוכש בקנייתה. אם הוא מתחרט ומעוניין לבטל את העסקה הוא יחויב בתשלום הפרת חוזה סכום שנעמד בקירוב על 15% מגובה העסקה, בממוצע 300 אלף ש"ח מה שיכול להוות עוגמת נפש ללקוח.
אף אחד לא מעוניין לחתום על חוזה רכישה ולבסוף למצוא את עצמו ללא אישור עקרוני למשכנתא בגובה שהתחייב לרכוש או במקרה הגרוע יותר, עם סירוב למשכנתא. ניתן לומר כי אישור עקרוני למשכנתא מונפק כדי למנוע סירובי משכנתא ולזרז את תהליך קבלת המשכנתא.
כמו כן, באישור העקרוני למשכנתא מופיע תמהיל הריביות, מסלולי המשכנתא, ההחזר החודשי בגין כל מסלול, תאריך סיום המשכנתא ועוד.
איך מבקשים אישור עקרוני למשכנתא?
אם אתם עומדים לפני בקשת משכנתא, צריך תחילה לתכנן מהו מחיר הדירה הנדרשת, מהו ההון העצמי הנדרש, והפער הינו הסכום המתבקש להגשת הבקשה.
לפני הגשת הבקשה לבנק אנחנו יושבים עם הלקוח ומציגים לו מהו ההחזר החודשי הצפוי ל- 20, 25 ו-30 שנים, ובשלב זה לקוחות רבים הלקוח כבר יכול לדעת אם הוא מרגיש נוח עם ההחזר, לעיתים הלקוח מבין שההחזר גדול עליו, ומיד מחפש דירה זולה יותר.
כאשר אנחנו מזהים שהלקוח שלם עם ההחזר החודשי הצפוי, ועם היכולת להשגת ההון העצמי הנדרש, יחד עם הלקוח פונים לבנק, ומכאן הבנק ירצה לקבל את פרטיכם האישיים ואת מצבכם הכלכלי, תצטרכו להגיש 3 תלושים אחרונים, אישור הכנסות מרו"ח במידה שאתם עצמאיים או שכירים בעלי שליטה, אישורי ביטוח לאומי על הכנסה מקצבאות, דפי עו"ש של 3 החודשים, ריכוז יתרות ופירוטי הלוואות האחרונים וכמובן תעודות זיהוי ופרטים על הנכס המבוקש.
הבנק יבחן את הבקשה ויגיש אישור עקרוני למשכנתא הכולל את גובה הריביות הראשוני המאושר. שימו לב, הריביות תקפות ל-24 יום ולכן יש לזרז את תהליך לקיחת המשכנתא כדי להנות מגובה הריביות המופיעות בו.
תהליך לקיחת המשכנתא מלווה בהגשת טפסים רבים המאמתים את הצהרותיכם בדבר ההכנסות ובניהול משא ומתן להוזלת ריביות המשכנתא.
תוך כמה זמן מקבלים אישור עקרוני?
הרבה פעמים מגיעים לקוחות לחוצים לבנק וללא יועץ משכנתאות והבנק אשר מזהה את חוסר הידיעה עלול להציע ללקוח ריביות גבוהות מהממוצע. לכן, חשוב להיות מלווה ע"י היועץ משכנתאות לאורך כל תהליך הבקשה.
יש לציין כי לכל בנק התנהלות בנקאית משלו. ומשכך, גם מהירות התגובה לבקשות הלקוחות תהיה שונה. יש בנקים בהם יינתן אישור עקרוני תוך כמה שעות לעומת בנקים מסוימים שאישור עקרוני יכול להינתן בהם כעבור כמה ימים ולעיתים שבועות.
מניסיון התערבות של יועץ משכנתא בעל קשרים ענפים בבנק המבוקש, הנפקת האישור העקרוני מקבלת זירוז רציני, בשל הרצון של הבנק לשמור על קשר טוב ולקבל תיקי משכנתאות נוספים מאותו היועץ.
מהם הפרטים המופיעים באישור עקרוני למשכנתא?
אישור עקרוני הוא מסמך המהווה הסכמה של הבנק לנתינת המשכנתא. במסמך זה יופיעו פרטי הלווים ומספר ת.ז. של כל אחד מהם, שם מקום העבודה, פרטי ההלוואה, גובה הסכום המאושר, מסלולי הריביות המאושרות, אורך חיי המשכנתא, מחיר הנכס הצפוי, ההכנסות החודשיות של בני הזוג, החזר ההלוואות של בני הזוג, התניות לערבים נוספים במידת הצורך, התניות לגבי אופן תשלום ההון העצמי, התניות לגבי בעיות משפטיות ובעיות לגבי השמאות אודות הנכס, לעיתים גם מופיעים רשימת השמאים המאושרת לאותה עסקה ספציפית.
מהו התוקף לאישור עקרוני למשכנתא?
כאמור, אישור עקרוני תקף לזמן קצר של 24 יום, אך חשוב לקור היטב את האישור העקרוני, מאחר וקיימת שונות בין הבנקים והאישור אינו אחיד. כאמור, האישור העקרוני לא מחייב את הבנק לתת לכם משכנתא בסופו של דבר. אך אם הלקוח התנהל תקין, וללא בעיות מיוחדות לא אמורה להיות סיבה שהבנק לא יעדכן את האישור וישמור לו על הרביות בעדכון האישור העקרוני. אך מנגד הבנק עלול לדחות ולחזור בו באישור העקרוני בפרט אם הנתונים שהוא רואה לאחר נתינת האישור מצביעים על סיפור שונה ממה שהצגתם.
אישור עקרוני גם למסורבי משכנתא:
בנוסף, הרבה פעמים אנשים לא מיומנים מעוניינים לקבל משכנתא ופועלים עצמאית ומגישים בקשה עקרונית לכל הבנקים. הבעיה היא שהם הרבה פעמים לא יודעים שיש להם בעיה מבחינת הבנק. והם מקבלים סירוב משכנתא.
ברגע שהלקוח מקבל דחייה מהבנק הראשון, הוא חייב לעצור את רצף ההגשות ולבדוק את דוח ה BDI, ייתכן וקיימת בעיה קטנה שבגללה הבנקים דוחים את ההצעה בצורה אוטומטית, במצב שכזה חשוב לבצע תיקון BDI, ורק לאחר מכן לצאת חזרה לבנקים במטרה למצוא משכנתא מתאימה.
מאחר ומשרדינו "פרץ פיננסים" טיפול במאות רבות של בקשות, יש לנו את הניסיון והידע הנצבר לתת מענה לקשיים בעסקת משכנתא, שללא יועץ הלקוח עלול להכנס להפרת חוזה ולקבל קנסות במאות אלפי ₪.
משכנתא הפוכה כצעד לקראת האישור העקרוני.
עם מחירי הנדל"ן הגואים, לזוגות הצעירים קשה מאוד להשיג הון עצמי לרכישת דירה, ובשל כך הבנק לא מאשר אותם באישור עקרוני למשכנתא.
ע"י קבלת משכנתא הפוכה בזכות דירת ההורים,
באופן כללי משכנתא הפוכה מיועדת לבני 55 ומעלה וניתנת עבור מטרות שונות. איך משכנתא הפוכה קשורה לאישור עקרוני?
במקרים בהם התקבל אישור עקרוני אך ההון העצמי של בני הזוג לא מספק. כדי לסייע לבני הזוג, הורים רבים פונים ללקיחת משכנתא הפוכה המסייעת לילדם בהצבת הון עצמי מספק לרכישת הנכס. ע"י קבלת הכספים ניתן להציג לבנק את ההון העצמי לעסקה וזאת במטרה לקבלת האישור העקרוני למשכנתא, ובכך ניתן יהיה לצאת לעסקה עם מינימום סיכונים.
משרדינו פרץ פיננסים מלווה מאות עסקאות משכנתאות מורכבות, לעיתים גם בהשגת מימון מלא לרכישת דירה, פתרון בעיות משכנתא עם BDI שלילי, השגת אישור משכנתא לאחר פשיטת רגל, וע"י הניסיון הנצבר והקשרים הטובים עם המערכת הבנקאית, אנחנו מצליחים לגשר על פערים והכל לטובת הלקוח, ובמטרה שהוא ירכוש דירה ויצא משוק השכירות לשוק הבעלות.
נשמח שתיצרו עימנו קשר לכל שאלה.
