משכנתא לדירה שנייה היא כלי מצוין למי שיש בבעלותו דירה אך אין לו די הון עצמי לרכוש דירה שנייה להשקעה או למעבר לשיפור דיור, ומנגד הוא אינו מעוניין למכור את הדירה הנוכחית שלו. כיום, סכום המשכנתא שאפשר לקחת הוא לרוב -עד 50% מערך הדירה השנייה במערכת הבנקאית, אך משרדינו יודע לממן עסקת דירה שנייה עד ל- 80% מימון מערך הדירה השנייה, כך שבדרך זו רכישת דירה נוספת הופכת להיות ברת ביצוע ולטובת השקעה לטווח הארוך.
השלמת הון עצמי לרכישת דירה שנייה, מאיפה ?
כאמור, במערכת הבנקאית המענה הינו 50% לדירה שנייה ובחוץ בנקאי עד ל- 80% מימון, אך חשוב לקחת בחשבון הוצאות נלוות שמעמיסות על העלויות הישירות של מחיר הדירה כגון: מס רכישה של 8%, אם דירה יד 2 שיפוץ והתאמה לשוק השכירות, עלות עו"ד, עלות תיווך, עלות ייעוץ משכנתאות, עמלת פתיחת תיק בבנק או בחברת הביטוח, שמאות וכמובן שריביות.
עם כל ההוצאות הללו, הדרך להשלמת ההון הנדרש יכול להגיע מהדירה הראשונה בבעלות הרוכש, אם בקונסטלציה של משכנתא ראשונה או משכנתא בדרגה שנייה (בפריסה ארוכה), כמו כן ניתן לעזר בהלוואה לכל מטרה, הלוואה על חשבון פוליסת ביטוח לחסכון.
הכל במטרה לייצר הכנסה פאסיבית לאורך זמן, עם פוטנציאל השבת נכס במקביל.
החוק הבנקאי להשלמה בגין דירה ראשונה ? האם יש אלטרנטיבה לבנק ?
כיום, הבנקאות איננה מאפשרת לקבל בגין הדירה הראשונה מימון לטובת דירה שנייה, ולכן הפתרון הטבעי הוא לפנות לגופים החוץ בנקאים כגון חברות ביטוח מובילות וקרנות למימון נדל"ן.
בשל רגולציה בנקאית, גופי המימון מזהים את המגמה ויודעים לתת מענה בפריסה של עד 40 שנה, בריביות תחרותיות למערכת הבנקאית.
למי מתאימה משכנתא לדירה שנייה ?
משכנתא לדירה שנייה מתאימה בראש ובראשונה למשפרי דיור, אלו שרוצים לעבור לדירה מרווחת וגדולה יותר. המגזר השני הוא קהל המשקיעים, שמעדיפים את האפיק הסולידי לטווח ארוך של הנדל"ן מאשר התנודתיות בבורסה או בהשקעות בעסקים. אלו מעוניינים להשכיר את הדירה בעתיד ולהנות מהתשואה שלה לאורך זמן, וזאת במקביל לפוטנציאל השבחה ועליית ערך הנכס.
כמובן, שמשכנתא לדירה שנייה רלוונטית למי שאין לו די הון עצמי כדי לקנות דירה שנייה בהון עצמי אך יש לו די הון או נכס בשווי גבוה כדי לקבל משכנתא או השלמת משכנתא על הדירה הראשונה.
מה היתרונות במשכנתא שנייה לרכישת דירה שנייה ?
משכנתא מדרגה שנייה או לטובת רכישת דירה שנייה היא למעשה משכנתא לכל מטרה, כלומר הלוואה לכל מטרה שלא חייבים להשתמש בכספים דווקא כדי לקנות דירה. ככזו יש לה יתרונות ברורים, היא פשוטה יותר ללקיחה ודורשת פחות קריטריונים ממשכנתא רגילה. במקרה של משכון אם יש לכם נכס במחיר גבוה, זה עשוי להוזיל את המשכנתא לדירה שנייה מהותית. במקרה זה היתרון המרכזי שניתן להמשיך לגור בבית שלכם בלי למכור את הדירה.
מה החסרונות במשכנתא מדרגה שנייה ?
במשכנתא לדירה שנייה לרוב הריביות גבוהות יותר ממשכנתא רגילה, אך זה כמובן יכול להשתנות בהתאם לקריטריונים שונים, ובהם טיב הלקוח, ערך הנכס, תקופת ההלוואה יכולת החזר להכנסה, שיעור המימון ביחס לערך הנכס ועוד. חיסרון נוסף הוא מס רכישה 8% שנכון להיום גבוה יותר ממס רכישה על דירה אחת שהינו במס מדורג. כמו כן מס השבח יכול להיות גבוה בשל החזקת 2 דירות וכך בעת המכירה עלול להתבצע אירוע מס משמעותי נוסף.
למי מומלץ לקחת משכנתא לדירה שנייה ?
- ש לכם די הון או נכס בשווי גבוה מספיק.
- תוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא ובהוצאות נלוות נוספות.
- אתם צריכים דירה שנייה ולא רוצים למכור את הקיימת בכדי לייצר אפיק הכנסות.
כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה שנייה במערכת הבנקאית ?
בעוד הלוואת משכנתא עבור דירה ראשונה, יכולה לנוע בין 75% מימון מערך הנכס עבור משפרי דיור, ועד 70% מערך הנכס לרוכשי דירה יחידה ראשונה, בדירה שנייה אפשר כאמור לקחת משכנתא עד 50% משווי הנכס.
אך במערכת החוץ בנקאית ניתן להגיע לעד 80% מימון בפריסה של 40 שנה.
משכנתא לדירה שנייה, רק על ידי חישוב כלכלי.
לקוחות רבים פונים למשרדינו, עם רצון עז לרכוש דירה נוספת, ואנחנו נכנסים מיד לבחינה כלכלית פשוטה הכוללת את תחשיב מחיר הנכס הצפוי, החזר המשכנתא החודשי בגין הדירה השנייה, תקבול השכירות הצפוי, החזר המשכנתא הנוספת להשלמת העסקה, ועל פי רב כאשר מגיעים למימון של משכנתא בהון עצמי מלא 100%, אנחנו מגלים שההחזר משמעותי גבוה מהשכירות הצפויה ומהר מאוד הלקוח מודה לנו על השירות, והוא יורד מהעקרה כולה.
מנגד, מגיעים אלינו לקוחות עם עסקת "פליפ", הכוונה עסקה במחיר משמעותי מתחת למחיר השוק, והיעד שלהם הוא לממן את העסקה בכל מחיר, ומיד לאחר הרכישה לבצע שיפור קל בנכס ולבצע מחירה בסכום כפול, בעסקאות מסוג אילו אנחנו ממליצים לקחת משכנתת גישור עד 24 חודשים, ובכך אנחנו עוזרים ללקוחותינו לממש פוטנציאל עסקי ולהמיר אותו לכסף.
איך לוקחים משכנתא לדירה שנייה ?
בדומה למשכנתא ראשונה גם במשכנתא לדירה שנייה צריך אישור עקרוני לקבלת משכנתא, שלאחריו תצטרכו למסור מידע על פרטיכם האישיים, הנכס שאתם רוצים לרכוש, הכנסתכם או מידע על נכס שתרצו למשכן. הבנק יחליט אם להיענות או לסרב לבקשתכם. לאחר האישור הראשוני תצטרכו לספק פרטים מפורטים יותר על הכנסתכם זימון שמאות ובמדינה ועובר תהליך החיתום כמו שצריך ייחתם הסכם משכנתא.
משרדינו ממליץ לכל לקוחותינו לקבל אישור עקרוני למשכנתא לפני חתימה על חוזה הרכישה, וזאת מאחר ואנחנו נתקלנו במקרים בהם הלקוחות רכשו את הדירה ללא אישור עקרוני.
משכנתא לדירה שנייה לטווח קצר ? למי זה מתאים ?
במקרים רבים, מגיע הזדמנות נדל"נית, ובשל כך נדרשת משכנתא למימון העסקה, הלקוח לעיתים לא עומד בתנאי הבנק לקבלת משכנתא לפריסה ארוכה, והפתרון הוא לקבל משכנתא גישור למימון העסקה, לבצע רכישה מלאה ומיד להוציא למכירה, ועד לקבלת כספי המכירה הלקוח ישלם בעיקר ריבית על טווח קצר המקובל לעד 24 חודשים, ובכך הלקוח ירוויח את רווח ההון בקיזוז הריבית לקרן הנדל"ן.
משרדינו "פרץ פיננסים" נותן קשת רחבה של שירותים בתחום המשכנתאות המורכבות הכולל משכנתא בדרגה שנייה, הלוואות גישור לנכסי נדל"ן, משכנתא כנגד רישום הערת אזהרה בלבד. בשל הוותק והקשרים של משרדינו עם הקרנות והמערכת הבנקאית, אנו נדע לבנות עסקה אופטימאלית בהתאם לממצאי הלקוח ובהתאם להצעות המימון המגוונות שהוק יודע להציע, והכל במטרה לתת את השירות הטוב ביותר, ולהגיע לפתרון הטוב ביותר עבור לקוחותינו.
