משכנתא בדרגה שנייה מוכרת גם בשם משכנתא שנייה, הינה משכנתא רגילה לכל דבר אך נחותה מהמשכנתא המוכרת והנפוצה שממוקמת בדרגה הראשונה, המשכנתא בדרגה שנייה משמשת את בעל הנכס כבטוחה חזקה לטובת הגוף המממן לטובת קבלת הלוואה לכל מטרה.
לקוחות רבים אינם מודעים לאופציה הקיימת של משכנתא בדרגה שנייה, וגם אם כן שמעו על כך הביצוע והיישום הינו מורכב ונגזר בצורה ישירה מהמשכנתא בדרגה הראשונה הן בשל קושי ומניעה מהגוף המחזיק במשכנתא מדרגה ראשונה והן בשל יחס שיעור המימון ביחס לשווי הנכס LTV ובמילים פשוטות סכום הלוואה גבוה ביחס לשווי הבטוחה הנדלנית.
משכנתא בדרגה שנייה למטרה עסקית, איך עושים זאת?
כיום, בעלי עסקים רבים מגיעים למיצוי יכולת המימון הבנקאית, וכאשר הבנק מבקש בטחונות נוספים ולבעל העסק אין עוד מה להציע, ניתן לשלב את אלמנט המשכנתא מדרגה שנייה.
משרדינו יודע להעמיד הלוואה כנגד נכס בדרגה שנייה עד לרמת מימון של 80% משווי הנכס, וזאת ללא נגיע ופירעון של המשכנתא מדרגה הראשונה.
בדרך זו אנחנו מצליחים לאתר בטחונות מספקים לאותו גוף מממן בכדי לקבל את ההלוואה המיוחלת.
בכדי לקבל את המשכנתא, הבנק בו רשומה משכנתא מדרגה ראשונה מחויב לתת מכתב הסכמה לשעבוד משכנתא לדרגה שנייה, ולעיתים יכול להתנגד לכך, בהתאם לחוקי בנק ישראל. כמו כן, גופים עלולים לבקש שמאות תקן 19 (שמאות המציגה את שווי הנכס נטו לאחר מיסים/היטלים עלויות מימוש ואגרות).
לכן לפני הגשת בקשה מומלץ שהלקוח ישב במשרדינו ויחד נבנה את מתווה העסקה מלכתחילה בצורה וודאית והדוקה במטרה לעמוד ביעדי שנקבעו מראש.
משכנתא בנקאית בדרגה שנייה למסורבים, האם זה בר-ביצוע?
כשמדובר במסלול של משכנתא למסורבים, לעיתים התשובה היא חיובית, שאכן לקוח בעל היסטוריה בנקאית בעייתית יקבל משכנתא בדרגה שנייה בכדי לגייס אשראי בצורה מיטבית.
הקושי העיקרי שיעמוד לפנינו בעסקה שכזו היא קבלת מכתב ההסכמה מהבנק המחזיק את המשכנת בדרגה ראשונה, מאחר וללא מכתב הסמכה העסקה תכשל ויחד נצטרך למצוא פתרון עוקף, לדוגמא העברת מלוא המשכנתא לקרן הנדל"ן, המתנה של שנה-שנתיים עד לחזרה למשכנתא בנקאית.
או לבחון האם ניתן לתקן את תוצאות ה – BDI בהתאם לחוקי בנק ישראל, וע"י פתרונות יצירתיים אנחנו נעשה הכל בכדי שהלקוח יצליח לגייס את האשראי בצורה מהירה וזולה.
מהם היתרונות במשכנתא הפוכה ?
למשכנתא הפוכה יתרונות רבים עבור בני הגיל השלישי (מעל 55): היא מאפשרת להמיר את שווי הנכס שברשותם למזומן זמין מבלי למכור את הבית או לעבור ממנו. אין צורך בהחזר חודשי, מה שמקל על ניהול התקציב בגיל מבוגר, והריבית נצברת ונפרעת רק בעת פטירה או מכירת הנכס. בנוסף, ניתן להשתמש בכסף לכל מטרה כמו שיפור איכות החיים, מימון טיפולים רפואיים, סיוע לילדים, שיפוץ הבית או לכל צורך כללי. זהו פתרון שמציע עצמאות כלכלית, גמישות מקסימאלית ושקט נפשי תוך שמירה על הבעלות והשליטה בנכס, ומתאים במיוחד למי שהכנסתו החודשית נמוכה אך בבעלותו דירה ללא משכנתא פעילה.
האם ניתן לשלב משכנתא בדרגה שנייה גם עבור אלו שכבר עברו את גיל הפנסיה?
אכן קיימת אפשרות לתת לאנשים מעל גיל 60 משכנתא בדרגה שנייה המשתלבת עם משכנתא לגיל הזהב, מדובר בעסקה מורכבת בשל העובדה שצריך לפטור את הלקוח מביטוח חיים, בנוסף צריך לזהות יכולת החזר לעסקה, אך בשל היכרותנו עם קרנות נדל"ן רבים, ניתן לבצע גם משכנתא בדרגה שנייה לאדם שחצה את גיל ה- 70. לקריאת המדריך המלא למשכנתא הפוכה.
משכנתא למוגבלים בדרגה שנייה, האם מדובר בפתרון ישים?
מנסיון רב שנים, אף בנק לא יתן מכתב הסכה למשכנתא בדרגה שנייה ללקוח שנמצא מוגבל במערכת הבנקאית. לכן הפתרון הטוב ביותר עבור הלקוח לגיוס הלוואה בגין נכס בבעלות היא להעתיק את המשכנתא כולה יחד עם המשכנתא החדשה לקרן נדל"ן מובילה.
בדרך זו, הלקוח יקבל הלוואה חדשה בתנאי בלון, ולאחר 2-3 שנים בשילוב של התנהלות בנקאית תקינה יחד עם סיום ההגבלה ניתן יהיה להחזיר את הלקוח שוב למשכנתא במסגרת בנקאית לטווח הרחוק.
מהם המסלולים המוצעים במשכנתא דרגה שנייה?
בשל העובדה שהמשכנתא בדרגה שנייה נחותה מזו בדרגה הראשונה הריביות בדר"כ יהיו גבוהות יותר מהמשכנתא בדרגה ראשונה. כמו כן, בנקים בישראל בשל כוחם לא ירצו לקבל משכנתא בדרגה שנייה ולכן נפנה לקרן נדל"ן שתדע לתת את הפתרון.
כיום בישראל אין הרבה גופים שיודעים לתת את הפתרון הנ"ל בפיקוח משרד האוצר ובהיתר עסקה הלכתי, ולכן חשוב לדעת היטב איך ניתן לבצע את העסקה בכדי להנגיש פתרון מהיר. בדרך מדובר בהלוואות גישור או הלוואות נפרעות לטווח קצר של עד 5 שנים. חשוב לבדוק שהרישום של הנכס תקין בכדי לבצע רישום דרגה שנייה.
באילו מקרים כדאי לשקול לקחת משכנתא בדרגה שנייה?
כאשר לקוחותינו מגיעים אלינו עם קושי תזרימי, הן בשל ריבוי הלוואות, והן בשל בעיה תזרימית שהם גוררים, הפתרון למשכנתא מדרגה שנייה הינו אופטימאלי, וזאת מאחר שניתן להגיע לשיעורי מימון גבוהים משמעותית מהמשכנתא המוכרת במערכת הבנקאית לעל מטרה (עד ל- 50%), וכאשר אנו יודעים להעמיד ללקוח עד ל- 80% משווי הנכס, הפתרון הופך ליותר פרקטי, אמין, אמיתי ובר- ביצוע.
ללא ידע מעמיק בתחום הנדל"ן לעניין רישום נכס, הבנה בנקאית מקיפה, ניתוח שיעורי ריביות וניסיון נצבר של שנים רבות, בניית עסקת נדל"ן בדרגה שנייה עלולה להיות בלתי-אפשרית. משרדינו "פרץ-פיננסים" ידע לתת לכל לקוח את הליווי המתאים, בהתאם לצרכי האשראי בכדי להנגיש עבורו משכנתא לכל מטרה בדרגה שנייה.
